Punaises de lit et insalubrité au Québec : la facture de l'exterminateur n'est pas votre vrai risque, et la diligence se compte en jours

Mardi, 21 h 40. Le locataire du 6 vous envoie une photo floue d'une couture de matelas avec trois points noirs dessus et deux mots : « c'est quoi ça ».

Vous connaissez déjà la réponse à la seule question que tout le monde pose sur internet. Oui, c'est vous qui payez l'exterminateur. Vous n'aviez pas besoin d'un article pour ça.

Ce que vous ne savez peut-être pas, c'est que la facture de l'exterminateur est la plus petite ligne du dossier. Dans une décision du Tribunal administratif du logement, un exterminateur s'est présenté six jours après la dénonciation, les traitements suivants n'ont pas réglé le problème jusqu'à un traitement à la chaleur réalisé quatre mois plus tard, et ce retard a été qualifié de négligence : quinze pour cent du loyer pendant cinq mois, plus mille dollars en dommages moraux. Le traitement, lui, aurait coûté une fraction de ça.

Dans une autre décision, le propriétaire a gagné. Des locataires ont quitté un logement infesté de punaises en criant à l'insalubrité. Le Tribunal a jugé que la présence de punaises, même en grande quantité, ne rend pas un logement impropre à l'habitation quand le locateur a été diligent, et il a condamné les locataires à trois mois de loyer.

Même insecte. Deux issues opposées. La variable, ce n'est pas le nombre de punaises. C'est le nombre de jours entre le message du locataire et votre première action documentée.

Cet article met le dossier dans l'ordre où un gestionnaire de 5 à 60 portes le vit, du premier message à la fermeture. Ce qui vous expose vraiment, ce qui vous défend, ce que le locataire vous doit, ce qui se passe si la Ville entre dans le dossier, et à la fin le tableau du mur du bureau avec deux messages prêts à copier.

1. Avant tout : la moitié de ce que Google vous sort sur cette question n'est pas du droit québécois

Il faut commencer par là, parce que c'est le piège le plus cher du dossier et qu'il est invisible.

Tapez « punaises de lit qui paie 2026 » en français. Plusieurs des pages qui sortent en tête sont écrites en français, sont datées de 2026, parlent de bailleur, de locataire, de logement décent, de mise en demeure, et n'ont rien à voir avec le Québec. Elles citent la loi du 6 juillet 1989, le décret décence du 30 janvier 2023, la loi ELAN de 2018, des arrêts de la Cour de cassation. C'est du droit français. De France.

Ce n'est pas une curiosité académique. L'une de ces pages écrit noir sur blanc qu'une infestation apparue en cours de bail « peut être imputée au locataire ». Au Québec, c'est faux, et c'est exactement la croyance qui transforme un dossier de six cents dollars en dossier de six mille. Votre obligation de maintenir le logement en bon état d'habitabilité court pendant toute la durée du bail, c'est l'article 1910 du Code civil, et le fardeau de prouver la faute du locataire repose sur vous, après avoir payé.

Une autre page, québécoise celle-là, donne comme fondement un « Règlement Mtl 2018 ». Il n'existe pas. Le règlement municipal applicable à Montréal est le 03-096, adopté le 16 juin 2003 et modifié depuis.

Règle simple avant de croire quoi que ce soit sur ce sujet : si la page cite un numéro de loi à quatre chiffres avec une date du siècle dernier et le mot « bailleur », fermez l'onglet. Au Québec, les mots sont locateur et locataire, et les numéros qui comptent se situent entre 1854 et 1920.

2. Insalubre et impropre ne veulent pas dire la même chose, et la différence vaut des milliers de dollars

Ces deux mots sont utilisés comme des synonymes à peu près partout. Le Tribunal administratif du logement, lui, les sépare, et c'est la séparation la plus utile du dossier.

L'insalubrité, selon la page du Tribunal, ce sont les situations qui peuvent rendre le logement en mauvais état d'habitabilité ou impropre à l'habitation. Le Tribunal donne sa propre liste d'exemples : moisissure ou champignons, vermine (il nomme les coquerelles, les punaises de lit, les fourmis), rongeurs (rats, souris), humidité excessive, air vicié.

Le logement impropre à l'habitation, c'est autre chose. L'article 1913 du Code civil le définit ainsi :

« Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation. Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente. »

Et le Tribunal écrit la phrase que vous devez retenir : un logement en mauvais état d'habitabilité n'est pas automatiquement considéré comme impropre à l'habitation.

La distinction n'est pas cosmétique. Un logement en mauvais état d'habitabilité vous expose à une diminution de loyer, à des dommages, à une ordonnance de faire les travaux. Un logement déclaré impropre vous expose en plus à une interdiction de relouer, à des dommages punitifs, à une audience en dix jours ouvrables, et à des amendes qui se comptent en dizaines de milliers de dollars. Les sections 12 et 13 détaillent chacune de ces conséquences.

La norme pour franchir la ligne est objective, et c'est une bonne nouvelle pour vous. Dans l'affaire où le propriétaire a gagné, le Tribunal écrit que la notion de menace sérieuse pour la santé ou la sécurité ne s'évalue pas en fonction de la sensibilité particulière de chaque personne, ni au niveau physique ni au niveau psychologique. La norme consiste à savoir objectivement si une personne ordinaire peut vivre dans les conditions exposées à l'audience.

Une phobie des insectes, aussi réelle soit-elle chez la personne qui la vit, ne rend pas un logement impropre à l'habitation.

3. Ce que vous devez, article par article, sans interprétation

Six articles portent tout le dossier. Les voici tels qu'ils sont écrits.

Article 1854. « Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

Article 1910. « Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité ; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet. »

Cette dernière phrase mérite dix secondes. Beaucoup de gestionnaires font signer une fiche d'état des lieux où le locataire déclare que tout est en ordre. Cette fiche a une valeur énorme pour l'usure et les dommages en fin de bail. Elle n'a aucune valeur sur l'habitabilité. Vous ne pouvez pas faire signer votre sortie de l'article 1910.

Article 1911. « Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté ; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état. Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté. »

Article 1864. « Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien. »

Article 1912. C'est celui que personne ne lit et qui fait le pont avec votre ville :

« Donnent lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation du bail : 1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d'un logement ; 2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l'entretien, à l'habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d'un immeuble comportant un logement. »

Traduction opérationnelle : un manquement au règlement municipal de salubrité de votre ville n'est pas seulement une affaire d'inspecteur et d'amende. Il donne au locataire, devant le Tribunal administratif du logement, exactement les mêmes recours que si vous aviez violé le bail lui-même. Une seule infraction, deux tribunaux.

Ajoutez l'article 1920 pour les cas de surpeuplement : « Le nombre d'occupants d'un logement doit être tel qu'il permet à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité. »

4. La diligence est une défense complète, et voici le dossier où le propriétaire a gagné

C'est la section que la première page de Google n'écrit jamais, parce qu'elle est écrite pour le locataire.

Dans une décision de mars 2020, des locataires ont quitté leur logement avant la fin du bail sans payer, en invoquant une infestation de punaises et un logement impropre à l'habitation. Ils réclamaient plus de six mille dollars. Le locateur, lui, réclamait le loyer impayé et cinq mois d'indemnité de relocation.

Le Tribunal a résilié le bail aux torts des locataires et leur a ordonné de payer trois mois de loyer au locateur.

Les motifs valent la peine d'être lus lentement. Pour démontrer qu'un logement est impropre à l'habitation, le Tribunal exige du locataire cinq preuves cumulatives :

1. les problèmes reliés à la chose louée ou dans l'immeuble en général ;
2. la dénonciation de ses plaintes au locateur ;
3. l'inaction du locateur à exécuter ses obligations ;
4. le fait que son départ est justifié parce que le logement était impropre, et si la santé des occupants est en jeu, une preuve médicale est requise ;
5. la relation de cause à effet entre l'état du logement et les dommages réclamés.

Puis la phrase centrale : la présence de punaises de lit, même en grande quantité, ne rend pas le logement impropre à l'habitation. Le locateur a été diligent dans sa gestion de la crise et a pris toutes les mesures nécessaires pour contenir la prolifération de l'insecte.

Trois des cinq preuves exigées du locataire portent directement sur votre comportement : est-ce qu'il vous a dénoncé le problème, est-ce que vous êtes resté inactif, est-ce que son départ était justifié. Autrement dit, dans un dossier d'insalubrité, ce n'est pas l'insecte qui est jugé. C'est vous.

Le Tribunal ajoute deux précisions qui servent le locateur. La résiliation d'un bail aux torts d'un locataire ne met pas fin à son obligation de payer le loyer convenu pendant toute la durée du bail. Et le locateur doit démontrer qu'il a entrepris des démarches pour relouer afin de réduire ses dommages : la même obligation de minimisation que dans un abandon de logement.

5. Et voici les deux dossiers où il a perdu, avec les délais exacts

Pour que le mot « diligent » veuille dire quelque chose, il faut savoir à quoi ressemble le contraire.

Dossier un, novembre 2021. Une locataire dénonce des punaises de lit. L'exterminateur se présente six jours plus tard. Les traitements effectués ensuite n'enrayent pas définitivement le problème jusqu'à ce qu'un traitement à la chaleur soit réalisé quatre mois plus tard. Le Tribunal qualifie ce retard à agir efficacement de forme de négligence et accorde une diminution de quinze pour cent du loyer pour cinq mois, plus mille dollars en dommages moraux. Loyer mensuel de 1 790 dollars.

Six jours. Retenez ce chiffre, parce que c'est la seule mesure concrète de la diligence qui existe dans ce dossier, et elle est du mauvais côté.

Dossier deux, avril 2019. Présence de souris et de rats dès l'emménagement des locataires. Le problème dure dix mois et seulement trois opérations d'extermination sont conduites. Le Tribunal conclut à une perte de jouissance réelle, sérieuse et considérable, résilie le bail aux torts du locateur, accorde une diminution de loyer et deux mille dollars en dommages.

Trois traitements en dix mois, c'est un traitement tous les trois mois. Pour de la vermine qui se reproduit en semaines, ce n'est pas un plan de traitement, c'est une suite de gestes isolés. Le Tribunal l'a vu ainsi.

Et il y a dans ce dossier un détail qui vaut de l'argent : la diminution de loyer a été accordée à compter de la date de la mise en demeure, pas à compter du début de l'infestation. Nous y revenons à la section 11.

6. La clause qui refile la facture au locataire ne vaut rien

Elle est dans beaucoup de baux et d'annexes maison. Elle ressemble à ça : « Si des punaises de lit sont découvertes dans les six mois suivant l'emménagement, les frais d'extermination sont à la charge du locataire. »

Dans le dossier de novembre 2021, le Tribunal a annulé cette clause. Le motif : elle est sans effet parce qu'elle déroge aux dispositions d'ordre public applicables au louage résidentiel.

Ordre public veut dire que la clause ne devient pas valide parce que le locataire l'a signée, ni parce qu'elle est écrite en gras, ni parce qu'elle vous paraît raisonnable. Elle est nulle. Vous l'avez fait signer, vous avez cru avoir une protection, vous n'en avez aucune, et le jour où vous vous appuyez dessus pour refuser de payer un traitement, vous fabriquez vous-même la preuve d'inaction de la section 4.

Il y a une contrepartie intéressante dans la même décision, et elle joue pour vous. La locataire demandait aussi qu'il soit ordonné à la locatrice de mettre en place un protocole de gestion de la vermine. Le Tribunal a refusé, faute d'obligation contractuelle à cet égard. Vous devez un résultat, pas un programme. Personne ne peut vous imposer un protocole écrit par quelqu'un d'autre.

Ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut pas en avoir un. Ça veut dire que le vôtre reste le vôtre.

7. L'obligation de divulgation à la signature, celle que presque personne n'écrit

Celle-là est rare sur internet et elle est lourde.

Dans une décision d'avril 2019, un locataire se plaignait de coquerelles et de punaises dans son immeuble. Le Tribunal a retenu deux choses contre le locateur. D'abord, qu'il ne pouvait ignorer la problématique de coquerelles et de punaises de lit dans l'immeuble. Ensuite, et c'est le cœur, qu'il avait l'obligation d'informer les locataires, au moment de la signature du bail, de la présence de coquerelles et punaises de lit dans l'immeuble.

Résultat : bail résilié rétroactivement, diminutions de loyer de trente-cinq puis quarante pour cent, huit mille dollars en dommages moraux, et huit mille dollars en dommages punitifs.

Le Tribunal ajoute un principe sur le calcul des dommages punitifs qu'il vaut mieux connaître avant de gérer un parc à votre nom ou au nom d'une société : le montant accordé doit refléter la capacité financière de l'auteur de l'atteinte, pour éviter de constituer une invitation à violer à rabais les droits fondamentaux d'autrui. Plus le portefeuille est gros, plus le chiffre monte.

Conséquence pratique, et elle tombe au moment où vous signez, pas au moment où vous traitez : si l'immeuble a un dossier de vermine actif ou récent, le taire pour ne pas faire fuir un candidat n'est pas une stratégie de location. C'est une faute documentée d'avance, avec votre signature et une date dessus. La bonne version se dit en une phrase pendant la visite, et elle se met par écrit : il y a eu une intervention au 4 en juin, traitement complété, suivis faits, voici le rapport.

Un candidat sur dix se retire. Les neuf autres viennent de recevoir la preuve que vous gérez l'immeuble. C'est le même effet que des règles annoncées d'avance dans l'annonce : ce qui fait fuir un mauvais dossier rassure un bon.

8. Le périmètre, c'est l'immeuble, pas le logement

C'est l'erreur opérationnelle la plus commune et la plus coûteuse, parce qu'elle a l'air économe.

La Ville de Montréal écrit, sur sa propre page destinée aux propriétaires : une fois avisé par votre locataire, vous devez immédiatement faire appel à un exterminateur qualifié, et vous devez lui permettre de visiter l'ensemble de l'immeuble afin d'établir l'ampleur de l'infestation et de l'enrayer.

Pas le logement. L'immeuble.

La raison est biologique avant d'être juridique. Les punaises et les coquerelles circulent par les murs mitoyens, les plinthes, les conduits et les colonnes. Traiter le 6 pendant que le 4 et le 8 ne sont pas inspectés, c'est payer un traitement pour offrir aux insectes deux logements de repli le temps que le produit perde son effet. Trois semaines plus tard, vous repayez.

Côté juridique, l'article 1861 ferme la boucle, et il est écrit exactement comme ceci :

« Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s'il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu'il a agi avec prudence et diligence ; le locateur peut s'adresser au locataire fautif, afin d'être indemnisé pour le préjudice qu'il a subi. »

C'est le même mécanisme que pour un locataire bruyant. Le voisin infesté ne poursuit pas le logement d'origine. Il vous poursuit, vous, le locateur commun. Et votre seule défense est nommée dans le texte : prudence et diligence. Traiter tout l'immeuble, c'est la version opérationnelle de ces deux mots.

Un point de méthode qui vient des mêmes dossiers : quand plusieurs logements sont touchés, les dates de traitement se planifient ensemble. Traiter une unité à la fois, à des semaines d'intervalle, laisse le temps à l'infestation de migrer d'un logement déjà traité vers un logement pas encore visité. Vous payez trois fois pour un résultat nul.

9. Votre exterminateur : un permis, une déclaration en cinq jours, et votre meilleure preuve

Deux obligations pèsent sur l'entreprise que vous engagez, et les deux vous servent.

D'abord le permis. La Ville de Montréal écrit que l'exterminateur doit détenir un permis du ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs avant d'intervenir dans un bâtiment.

Ensuite la déclaration. Sur sa page destinée aux entreprises d'extermination, la Ville écrit : vous devez déclarer chacune de vos interventions à Montréal dans un délai de 5 jours, conformément au Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements.

Lisez ça deux fois, parce que la plupart des gestionnaires y voient une tracasserie de plus et c'est l'inverse.

Cette déclaration est faite par un tiers indépendant, elle est horodatée, et elle est déposée auprès de la Ville. Autrement dit, chaque traitement que vous faites faire génère automatiquement une preuve de diligence que vous n'avez pas écrite vous-même. Dans un dossier où la question sera « combien de jours entre la dénonciation et l'intervention », vous n'avez pas à convaincre : la date existe déjà ailleurs que dans vos courriels.

Le corollaire est sévère. Le petit prix qui n'a pas de permis ne déclare rien. Vous économisez peut-être deux cents dollars par passage, et le jour de l'audience vous n'avez aucune trace extérieure, un fournisseur qui n'avait pas le droit d'intervenir, et un locataire dont le représentant va le souligner.

Trois questions à poser avant d'engager qui que ce soit, une fois, et c'est réglé pour toutes vos portes :

1. Votre permis du ministère, numéro et date d'expiration.
2. Faites-vous la déclaration à la Ville dans les cinq jours, et pouvez-vous m'en envoyer une copie ou une confirmation.
3. Votre rapport d'intervention indique-t-il les logements inspectés, pas seulement le logement traité.

10. Ce que le locataire vous doit, et le seul levier qui joue vraiment pour vous

Le dossier n'est pas à sens unique. Quatre obligations pèsent sur le locataire, et l'une d'elles est votre meilleur levier.

Article 1855 : le locataire est tenu d'user du bien avec prudence et diligence.

Article 1866 : « Le locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielles du bien loué, est tenu d'en aviser le locateur dans un délai raisonnable. » Un locataire qui vit six mois avec des punaises sans rien dire a manqué à cette obligation, et ça pèse sur le calcul des dommages.

Article 1911 : il doit maintenir le logement dans le même état de propreté.

Et surtout, à Montréal, l'article 10 du règlement 03-096, dont voici le texte :

« Les occupants d'un logement visé par une intervention d'extermination de la vermine, faite en vertu du présent règlement, ne peuvent refuser l'accès aux lieux à l'autorité compétente ou à l'exterminateur. Au besoin, ils doivent nettoyer et préparer les lieux en vue de l'intervention. »

Voilà votre levier. Un locataire ne peut pas refuser l'accès à l'exterminateur, et il doit préparer le logement. Un traitement raté parce que le locataire n'a pas vidé les garde-robes, n'a pas ensaché la literie, ou n'était pas là trois fois de suite, ce n'est pas votre défaut.

Mais il y a une condition, et elle repose entièrement sur vos épaules : vous devez avoir transmis les consignes par écrit. Un locataire qui n'a jamais reçu de consignes claires ne peut pas se voir reprocher de ne pas les avoir suivies. Le jour où vous voulez opposer l'article 10 à quelqu'un, la première question sera « qu'est-ce que vous lui aviez demandé, et quand ».

Les consignes de préparation viennent de l'exterminateur. Votre travail est de les faire suivre par écrit, en même temps que l'avis de passage, et de garder l'envoi. C'est trois minutes par logement et c'est la différence entre un traitement perdu à vos frais et un traitement perdu aux frais du locataire.

Pour l'avis de passage lui-même, les règles d'accès normales s'appliquent : voyez l'accès au logement et l'avis de 24 heures. Un traitement planifié n'est pas une urgence, l'avis est dû.

11. La mise en demeure, ou l'horloge de l'argent

Voici le détail technique qui change le montant final, et il n'a rien à voir avec les insectes.

Dans le dossier des souris et des rats, la diminution de loyer a été accordée à compter de la date de la mise en demeure. Le problème durait depuis l'emménagement. Les locataires ont eu cent cinquante dollars par mois à partir du jour où ils ont écrit formellement, pas à partir du jour où ils ont vu la première souris.

Deux lectures, et les deux comptent pour vous.

Du côté du risque : une plainte verbale qui traîne coûte beaucoup moins cher qu'une plainte écrite qui traîne. Ce n'est pas une invitation à ignorer les plaintes verbales, c'est l'inverse. Le jour où le locataire passe de la texto à la mise en demeure, l'horloge de l'argent démarre. Votre fenêtre pour régler ça sans coût est avant ce jour-là.

Du côté de la preuve : c'est aussi pourquoi la date de votre première réponse doit exister quelque part. Un message envoyé à 21 h 47 le soir même n'est pas de la courtoisie, c'est la pièce qui répond à la troisième preuve exigée à la section 4, celle de l'inaction du locateur. Le même principe que dans une panne de chauffage : ce qui vous défend n'est pas un argument, c'est un horodatage.

Et si vous recevez une mise en demeure, elle se traite comme un dossier ouvert, pas comme un courriel de plus. Le Tribunal en fera le point de départ de ses calculs.

12. Si la Ville entre dans le dossier, la facture change de nature

C'est ici que le risque cesse d'être une question de loyer et devient une question d'actif. La section suivante cite le règlement montréalais 03-096 ; si vous gérez ailleurs, le vôtre aura une structure semblable, avec des numéros différents. Vérifiez.

Article 16. « Le propriétaire d'un immeuble doit respecter toutes les normes relatives à l'immeuble prévues au présent règlement. »

Article 17. « L'autorité compétente peut, en cas de défaut du propriétaire d'un immeuble, en plus de tout autre recours prévu par la loi, faire ou faire faire, aux frais de ce propriétaire, toute chose que le présent règlement lui impose de faire en rapport avec cet immeuble. L'autorité compétente peut également procéder à la suppression des conditions d'insalubrité décrites à l'article 25 et ce, aux frais du propriétaire, du locataire ou de l'occupant. »

Article 18, et c'est la phrase la plus lourde de tout le dossier :

« Les frais encourus par la Ville en application de l'article 17 constituent une créance prioritaire sur l'immeuble visé, au même titre et selon le même rang que les créances visées au paragraphe 5 de l'article 2651 du Code civil du Québec ; ces frais sont également garantis par une hypothèque légale sur cet immeuble. »

Relisez. Une plainte de vermine à laquelle vous n'avez pas répondu ne finit pas en facture d'exterminateur majorée. Elle peut finir en hypothèque légale sur l'immeuble, avec un rang prioritaire, inscrite contre le titre de propriété. Si vous gérez pour un propriétaire tiers, c'est son actif, et c'est la conversation la plus désagréable de votre carrière.

L'article 25 nomme explicitement ce qui doit être supprimé. Son paragraphe 9 vise « la présence de vermine, de rongeurs, d'insectes ou de moisissures visibles, ainsi que les conditions qui favorisent la prolifération de ceux-ci ».

Notez la dernière partie. Ce ne sont pas seulement les bibittes qui sont prohibées, ce sont les conditions qui favorisent leur prolifération. Un local à déchets mal tenu, un amas de débris dans une cave, une fenêtre de vide sanitaire sans grillage : vous êtes en défaut avant même qu'un insecte soit vu.

Les amendes suivent, et le détail compte. Le régime général du règlement prévoit, pour une personne morale, de 400 à 1 000 dollars pour une première infraction. Mais l'article 66 place le paragraphe 9 de l'article 25, celui de la vermine, dans la bande supérieure : pour une personne morale, de 1 000 à 4 000 dollars pour une première infraction et de 4 000 à 20 000 dollars en cas de récidive. Pour une personne physique, de 500 à 2 000 dollars, et de 2 000 à 10 000 dollars en récidive.

La vermine n'est pas une infraction ordinaire au règlement. C'est une infraction de catégorie aggravée, et la plupart des gestionnaires l'ignorent.

Enfin, l'article 19 : l'autorité compétente peut émettre un avis ordonnant l'évacuation et la fermeture d'un bâtiment ou d'un logement non conforme. Un logement évacué ou vacant doit alors être clos ou barricadé de façon à en empêcher l'accès. Sur le coût réel d'un logement immobilisé, voyez ce que coûte un logement vacant.

13. Si le logement est déclaré impropre à l'habitation

Quatre conséquences, et aucune n'est négociable.

Première : l'audience est accélérée. Le Tribunal écrit que lorsque la demande comporte une preuve documentaire démontrant l'évidence que le logement est impropre à l'habitation, par exemple des rapports d'inspection, des avis d'évacuation ou des photographies, il convoque les parties à une audience dans les dix jours ouvrables suivant le dépôt. Vous n'avez pas des mois pour préparer votre version.

Deuxième : l'interdiction de relouer. Le Tribunal est explicite : le locateur n'a pas le droit de relouer le logement tant qu'il n'est pas redevenu propre à l'habitation, et si le Tribunal a déclaré le logement impropre, relouer expose à une amende. Quand la santé et la sécurité du locataire sont menacées, une peine de 17 500 à 90 000 dollars peut être imposée au locateur par la Cour supérieure, le montant variant selon qu'il s'agit d'une personne physique ou morale.

Troisième : l'outrage au tribunal. Quand le Tribunal émet une ordonnance d'exécuter des travaux, le défendeur qui refuse de s'y conformer est passible d'outrage au tribunal, présentable à la Cour supérieure, avec une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 dollars.

Quatrième : les dommages punitifs, et c'est récent. L'article 1917 se termine ainsi : le Tribunal « peut également, à la demande du locataire, attribuer des dommages-intérêts punitifs lorsque le logement est devenu impropre à l'habitation en raison de la négligence du locateur ».

Le Tribunal précise sur sa propre page que cette mesure ne s'applique pas aux demandes introduites avant le 21 février 2024. C'est donc un outil neuf, et beaucoup de pages qui traitent de ce sujet ont été écrites avant et ne le mentionnent pas du tout. Si vous lisez un texte sur l'insalubrité au Québec qui ne parle jamais de dommages punitifs, il est périmé, peu importe la date affichée en haut.

Deux autres articles complètent le tableau. L'article 1918 permet au locataire de demander au Tribunal de vous enjoindre d'exécuter vos obligations avant que le logement ne devienne impropre, quand l'inexécution risque de l'y mener. Et l'article 1914 : « Le locataire peut refuser de prendre possession du logement qui lui est délivré s'il est impropre à l'habitation ; le bail est alors résilié de plein droit. » Un logement livré infesté le 1er juillet, c'est un bail qui disparaît le 1er juillet.

14. L'abandon : la sortie du dossier, et les dix jours que tout le monde oublie

Si le locataire part, deux articles gouvernent la suite, et ils contiennent votre porte de sortie.

Article 1915. « Le locataire peut abandonner son logement s'il devient impropre à l'habitation. Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement, avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent. Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l'habitation, à moins que l'état du logement ne résulte de sa faute. »

Le Tribunal ajoute deux conditions à sa page. Avant de quitter, le locataire doit être raisonnablement certain que vous ne résoudrez pas le problème rapidement. Et à défaut d'avis, il doit continuer à payer le loyer, il est responsable des dommages résultant du défaut d'aviser, et vous pouvez demander la résiliation du bail sans autre motif.

Article 1916, et c'est celui qui vous libère :

« Dès que le logement redevient propre à l'habitation, le locateur est tenu d'en aviser le locataire, si ce dernier l'a avisé de sa nouvelle adresse ; le locataire est alors tenu, dans les 10 jours, d'aviser le locateur de son intention de réintégrer ou non le logement. Si le locataire n'a pas avisé le locateur de sa nouvelle adresse ou de son intention de réintégrer le logement, le bail est résilié de plein droit et le locateur peut consentir un bail à un nouveau locataire. »

Trois choses à retenir de ce mécanisme.

Un, votre obligation d'aviser ne naît que si le locataire vous a donné une nouvelle adresse. Pas d'adresse, pas d'avis à donner.

Deux, quand vous avisez, une horloge de dix jours part chez lui, pas chez vous.

Trois, son silence joue pour vous. Un locataire qui ne répond pas dans les dix jours perd son bail de plein droit. C'est l'inverse de la plupart des silences dans le Code civil, où c'est le silence du locataire qui vaut acceptation contre vous. Ici il vaut départ.

En pratique, la séquence qui protège votre dossier est simple : quand le logement redevient propre, vous envoyez l'avis avec la date, par un moyen qui laisse une trace, et vous notez le jour 10 dans votre calendrier au moment de l'envoi. Ce n'est pas un rappel, c'est la date où le logement redevient louable.

15. Le tableau du mur du bureau

Question	Réponse courte	Source
Qui paie le traitement	Le locateur, sauf s'il prouve la faute du locataire, et après avoir payé	art. 1854, 1910, 1864
Combien de temps ai-je pour agir	Aucun délai chiffré dans la loi. Six jours a déjà été jugé négligent	décision de nov. 2021
Que dois-je traiter	L'immeuble, pas le logement. L'exterminateur doit pouvoir visiter l'ensemble	Ville de Montréal
Ma clause qui refile la facture	Sans effet, ordre public	décision de nov. 2021
Une fiche signée « logement en bon état »	Sans effet sur l'habitabilité	art. 1910
Infestation connue avant de louer	Doit être divulguée à la signature	décision d'avril 2019
Le locataire peut-il refuser l'exterminateur	Non, et il doit préparer les lieux	03-096 art. 10
À partir de quand court la diminution de loyer	De la mise en demeure, dans le dossier d'avril 2019	décision d'avril 2019
Punaises = logement impropre	Non, pas automatiquement, même en grande quantité	art. 1913, décision de mars 2020
Si je ne fais rien et que la Ville agit	Travaux à vos frais, créance prioritaire et hypothèque légale sur l'immeuble	03-096 art. 17 et 18
Amende municipale, vermine, personne morale	1 000 à 4 000 $ première infraction, 4 000 à 20 000 $ récidive	03-096 art. 66
Si le logement est déclaré impropre	Interdiction de relouer, audience en 10 jours ouvrables, dommages punitifs	art. 1913, 1917
Dommages punitifs pour négligence	Possible pour les demandes introduites depuis le 21 février 2024	art. 1917
Le locataire abandonne	Il doit aviser avant ou dans les 10 jours suivants	art. 1915
Le logement redevient propre	J'avise, il a 10 jours, son silence résilie le bail de plein droit	art. 1916

16. Deux messages prêts à copier

Le premier, à envoyer le soir même de la dénonciation. Il fait trois choses : il horodate votre réaction, il fixe le périmètre à l'immeuble, et il transmet les consignes qui feront jouer l'article 10 plus tard.

Bonjour [prénom],

Merci de m'avoir écrit, je prends ça au sérieux. Je contacte dès ce soir [nom de l'entreprise], qui détient le permis du ministère, pour une inspection de votre logement et des logements voisins. Je vous confirme la date de passage d'ici 24 heures et je vous donne l'avis de 24 heures avant la visite.

D'ici là, ne traitez rien vous-même et ne sortez pas de meubles ou de literie du logement : ça déplace le problème au lieu de le régler, et ça peut contaminer les aires communes.

Vous trouverez ci-joint les consignes de préparation de l'exterminateur. Elles doivent être faites avant le passage, sinon le traitement ne prend pas et il faut recommencer. Si quelque chose est impossible à faire pour vous, dites-le-moi maintenant et on s'organise.

[Votre nom], le [date], [heure]

Le second, à envoyer après le premier traitement, parce que c'est le moment où les dossiers se perdent. Presque toutes les décisions perdues par un locateur montrent un premier traitement suivi d'un trou de plusieurs semaines.

Bonjour [prénom],

Le premier traitement a été fait le [date]. C'est normal de voir encore de l'activité dans les jours qui suivent : un seul passage ne règle presque jamais un cas de [punaises / coquerelles].

Le deuxième passage est déjà réservé pour le [date], même heure. Vous n'avez rien à faire pour le confirmer.

Entre les deux, écrivez-moi si vous voyez quoi que ce soit, même un seul insecte, avec une photo si possible. C'est ce qui me permet de dire à l'exterminateur s'il faut ajuster le traitement ou élargir aux logements voisins.

[Votre nom], le [date]

La deuxième date, réservée avant de raccrocher avec l'exterminateur, est probablement le geste unique qui protège le plus votre dossier. Les deux décisions perdues de la section 5 ont le même profil : une première intervention, puis rien de structuré.

17. Les messages de locataires dans ce dossier, et ce que l'inbox en fait

L'insalubrité produit deux types de messages qui se ressemblent à l'écran et qui n'ont rien à voir.

Le premier type est du courant, et il est largement majoritaire : « l'exterminateur vient à quelle heure », « est-ce que je dois sortir le chat », « je peux remettre mes vêtements dans la commode quand », « est-ce que c'est normal que ça sente encore », « j'ai vu une coquerelle dans le corridor du 2 ». Ces messages méritent une réponse dans la minute, en français, à partir de ce que vous savez déjà du logement et du calendrier de traitement. Un locataire qui attend deux jours pour savoir s'il doit ensacher sa literie ne l'ensache pas, et le traitement qui rate est à vos frais.

Le deuxième type, il y en a trois, et aucune réponse automatique ne doit y toucher, pas même un accusé de réception.

Le premier : une dénonciation d'infestation ou de moisissure. C'est le message qui démarre l'horloge de la section 5. Il doit remonter en haut de votre liste avec son heure de réception exacte, et la réponse doit venir de vous, le soir même.

Le deuxième : tout message qui parle de santé, de piqûres sur un enfant, d'un médecin, ou d'un logement invivable. Ce n'est plus un message d'extermination, c'est le début d'un dossier d'habitabilité au sens de l'article 1913, avec les dommages punitifs de l'article 1917 au bout. Il se traite en personne, dans l'heure.

Le troisième : une mise en demeure, une lettre d'avocat, un avis d'inspection de la Ville, ou l'annonce d'un départ. Chacun de ces trois documents déclenche une horloge légale distincte, et une réponse automatique à l'un d'eux est une pièce au dossier de quelqu'un d'autre.

C'est la seule intelligence que nous mettons dans ce dossier chez QuoteChaser. Les messages du courant, les heures de passage, les reports, les consignes de préparation, se répondent tout de suite à partir des consignes et de la fiche de chaque logement que vous nous avez données. Les trois messages ci-dessus ne reçoivent aucune réponse automatique : ils remontent en haut de votre liste avec l'heure exacte de réception. Si vous voulez voir à quoi ça ressemble sur un parc de 5 à 60 portes : quotechaser.app/fr. Si vous gérez quatre logements et que vous répondez déjà à tout dans l'heure depuis votre cuisine, gardez votre argent et imprimez plutôt le tableau de la section 15.

18. Les huit choses à retenir

1. La facture de l'exterminateur n'est pas votre risque. Votre risque est la diminution de loyer, les dommages moraux, les dommages punitifs et, à Montréal, une hypothèque légale sur l'immeuble. Le traitement est la ligne la moins chère du dossier.
2. La diligence est une défense complète et elle a un nom dans le texte de loi. L'article 1861 dit « à moins que celui-ci ne prouve qu'il a agi avec prudence et diligence ». Un propriétaire diligent a gagné contre des locataires partis et a encaissé trois mois de loyer.
3. La diligence se compte en jours. Six jours entre la dénonciation et l'exterminateur ont déjà été qualifiés de négligence quand le suivi a suivi. Réservez le deuxième passage avant de raccrocher avec le premier.
4. Le périmètre est l'immeuble. La Ville de Montréal l'écrit : l'exterminateur doit pouvoir visiter l'ensemble de l'immeuble. Traiter un seul logement, c'est repayer dans trois semaines.
5. Votre clause qui refile la facture au locataire est nulle, et une fiche signée « logement en bon état » ne vous protège pas sur l'habitabilité. Ce sont deux dispositions d'ordre public.
6. Une infestation connue doit être divulguée à la signature du bail. Ne pas le faire a coûté huit mille dollars en dommages punitifs dans un dossier.
7. Vos meilleures preuves sont écrites par d'autres. La déclaration que votre exterminateur dépose à la Ville dans les cinq jours est une preuve de diligence horodatée par un tiers. Engagez quelqu'un qui la fait.
8. Le silence du locataire joue pour vous une seule fois dans ce dossier, à l'article 1916, après un abandon. Partout ailleurs, c'est votre silence qui est jugé.

Le reste de la série : l'accès au logement et l'avis de 24 heures, les travaux majeurs et l'avis de 10 jours ou 3 mois, le chauffage et la panne qui se déduit du loyer, un dégât d'eau et qui paie quoi, un locataire bruyant, la clause d'interdiction des animaux, le loyer impayé jour par jour, le renouvellement de bail et les avis, les critères de fixation des loyers en 2026, la reprise de logement et l'éviction, l'usure normale et les dommages en fin de bail, le locataire parti sans avis, le dépôt de garantie et ce qui le remplace, comment filtrer un locataire et le coût d'un logement vacant.

Sources primaires relues le 15 septembre 2026 : les articles 1854, 1855, 1861, 1862, 1863, 1864, 1866, 1902, 1904, 1910, 1911, 1912, 1913, 1914, 1915, 1916, 1917, 1918 et 1920 du Code civil du Québec, lus sur LégisQuébec et cités mot à mot ; la page « Insalubrité » du Tribunal administratif du logement et sa page de résumés de décisions sur l'état du logement, lues au complet, d'où proviennent les quatre décisions résumées ici (novembre 2021, mars 2020, avril 2019 pour les rongeurs, avril 2019 pour la divulgation) ; le texte du Règlement sur la salubrité et l'entretien des logements de la Ville de Montréal, 03-096, articles 10, 16, 17, 18, 19, 25 et 66, cités d'après le texte publié ; et les pages de la Ville de Montréal « Punaises de lit » et « Déclarer une intervention d'extermination de punaises de lit », cette dernière mise à jour le 24 novembre 2025, pour l'obligation de permis et le délai de déclaration de 5 jours. Les décisions sont résumées à partir des résumés officiels publiés par le Tribunal ; chaque dossier se juge sur ses propres faits et un résumé ne remplace pas la lecture du jugement. Les règles municipales varient d'une ville à l'autre : vérifiez le règlement de la vôtre. Ce n'est pas un avis juridique. Pour une situation précise, et en particulier avant de refuser de payer un traitement ou d'opposer une clause de bail à un locataire, consultez un professionnel du droit.