Dépôt de garantie interdit au Québec : ce qu'un gestionnaire peut exiger à la place, moment par moment

Si vous gérez des portes au Québec, vous avez déjà eu cette conversation avec un propriétaire qui arrive de l'Ontario, de la France ou de l'Alberta. « On prend un mois de dépôt, comme tout le monde. » Et vous devez lui expliquer que non, ici, on ne prend rien. Pas de dépôt de sécurité, pas de dépôt pour les dommages, pas de dépôt de clés, pas de chèques postdatés, pas deux mois d'avance.

La plupart des textes qui sortent en première page sur cette question s'arrêtent là. Ils vous disent que c'est interdit, ils citent l'article, et ils vous laissent avec la vraie question sans réponse : alors, avec quoi je me protège?

Ce texte répond à cette question-là, dans l'ordre où elle se pose. Avant la signature, à la signature, le jour de l'entrée, pendant le bail, à la sortie, et après, quand il y a un dommage à réclamer. À chaque moment, ce que vous pouvez exiger, ce que vous ne pouvez pas, et ce qui remplace concrètement le dépôt que vous n'avez pas le droit de prendre.

Ce n'est pas un avis juridique. Les sources sont l'article 1904 du Code civil, les pages du Tribunal administratif du logement et la position publiée par le gouvernement du Québec, relues le 6 septembre 2026. Le Tribunal reste la seule source qui vous lie.

1. Ce que dit l'article 1904, sans paraphrase

L'article tient en deux phrases. La première : le locateur ne peut pas exiger que chaque versement dépasse un mois de loyer, et il ne peut exiger d'avance que le paiement du premier terme. La deuxième : il ne peut pas exiger une somme d'argent autre que le loyer, « sous forme de dépôt ou autrement », ni exiger un chèque ou un autre effet postdaté.

Trois mots comptent plus que les autres.

« Exiger ». Ce qui est interdit, c'est de faire du paiement une condition pour obtenir ou garder le logement. Un locataire qui vous a payé un dépôt « volontairement » peut le réclamer plus tard si le Tribunal conclut qu'il l'a payé parce qu'il craignait de perdre le logement. La position du Québec est explicite là-dessus : l'article 1904 est une règle de protection, et une renonciation doit être claire, non équivoque et vraiment libre. Dans un marché à 1,5 % de logements vacants, « vraiment libre » est très difficile à plaider.

« Ou autrement ». Le nom que vous donnez à la somme ne change rien. Frais d'administration, frais de dossier, dépôt de clés, dépôt pour la télécommande du stationnement, dépôt pour les meubles, avance pour le dernier mois. Si la somme sert à garantir une obligation du locataire ou si elle est remboursable en fin de bail, c'est un dépôt.

« Postdaté ». Vous pouvez demander à être payé le premier du mois. Vous ne pouvez pas demander douze chèques en janvier. Un prélèvement préautorisé que le locataire accepte et peut révoquer n'est pas un effet postdaté; douze chèques signés d'avance dans un tiroir, oui.

Rien n'a changé depuis 2024. Le projet de loi 31 n'a pas touché à cette règle, et aucune proposition depuis n'a été adoptée ni mise en vigueur. Si un propriétaire vous dit qu'il a lu que « ça va changer », la réponse est la même que pour tout le reste : tant que ce n'est pas en vigueur, ce n'est pas le droit.

2. Avant la signature : la sélection remplace le dépôt

Le dépôt servait à deux choses. Rassurer sur le paiement du loyer, et couvrir les dommages. La première de ces deux fonctions se règle avant la signature, et vous avez plus d'outils que vous ne l'utilisez.

L'enquête de crédit, avec consentement écrit. Vous pouvez la faire si elle est pertinente et si le candidat y consent de façon distincte et compréhensible. Ce n'est pas une case cochée au bas d'un formulaire de dix pages; c'est une autorisation que le candidat comprend. Ne demandez pas le numéro d'assurance sociale pour l'obtenir; les agences n'en ont pas besoin, et la Commission des droits de la personne le dit depuis des années. Si vous ne l'avez pas encore lu, le texte sur la sélection d'un locataire détaille les huit champs à retirer de votre formulaire.

Les références de locateurs précédents. Deux, pas une. Le dernier locateur a parfois intérêt à ce que le locataire parte. L'avant-dernier n'a plus rien à gagner ni à perdre.

La preuve de revenu. Talon de paie, lettre d'emploi, avis de cotisation. Vous pouvez la demander; vous ne pouvez pas exiger un dépôt pour compenser un dossier de crédit mince. C'est exactement le cas où beaucoup de gestionnaires glissent : le jeune de 22 ans sans historique, à qui on dit « on va prendre un mois de plus pour être sûrs ». Non. Pour ce cas-là, il y a la section suivante.

Ce que vous ne pouvez pas faire à cette étape. Demander un montant pour « réserver » le logement pendant que vous étudiez le dossier. C'est un dépôt. Si le candidat est sérieux et que vous voulez fixer le logement, faites signer le bail avec le premier mois, ou ne fixez rien.

3. À la signature : le premier mois, l'endosseur, l'assurance

Le premier mois de loyer. C'est la seule somme que vous pouvez exiger d'avance, et vous pouvez l'exiger à la signature même si le bail commence dans deux mois. Un mois, pas un mois et demi, pas le premier et le dernier.

L'endosseur, appelé caution. C'est le vrai substitut au dépôt pour le dossier mince, et il est permis parce que ce n'est pas une somme d'argent versée au locateur; c'est l'engagement écrit d'un tiers de répondre des obligations du locataire. Trois règles pour que ça tienne à l'audience.

D'abord, un document séparé, signé par la caution, pas une ligne griffonnée dans la section « autres conditions » du bail. Ensuite, un contenu précis : quelles obligations sont garanties (le loyer seulement, ou aussi les dommages et les frais), pour quelle durée, et si l'engagement survit au renouvellement du bail. Un cautionnement muet sur le renouvellement est une invitation à plaider qu'il s'est éteint le premier juillet suivant. Enfin, aucune somme demandée à la caution. Un « dépôt de l'endosseur » est un dépôt.

La clause d'assurance responsabilité civile. Vous pouvez inscrire au bail que le locataire doit détenir une assurance responsabilité civile, avec un montant minimal, et fournir la preuve à l'entrée. Ce n'est pas un dépôt, c'est une prime payée à un assureur. Deux limites : vous n'imposez pas la compagnie, et vous ne pouvez pas transformer la clause en argent qui passe par vous. Une clause claire, un montant raisonnable, la preuve demandée une fois par année au renouvellement. Sachez aussi que le Tribunal ne résilie pas automatiquement un bail parce qu'une assurance a expiré; la clause vaut surtout par le dégât d'eau qu'elle couvre le jour où il arrive, et par la conversation qu'elle permet d'avoir avant.

Les clés. Vous ne prenez pas de dépôt de clés. Vous inscrivez au bail le nombre de clés, de cartes et de télécommandes remises, et le coût réel de remplacement de chacune si elle n'est pas rendue à la fin. C'est une réclamation possible après coup, pas une somme perçue d'avance.

4. Le jour de l'entrée : l'état des lieux fait le travail du dépôt

Voici la partie que les textes de première page ne vous disent pas. Le dépôt ne protégeait jamais vraiment contre les dommages; il donnait une avance sur une réclamation que vous auriez de toute façon dû prouver. Ce qui prouve un dommage, c'est la comparaison entre l'état à l'entrée et l'état à la sortie. Sans dépôt, cette comparaison n'est plus un accessoire, c'est votre seul outil.

Un état des lieux qui sert à l'audience a quatre caractéristiques.

Il est fait le jour de la remise des clés, pas la semaine suivante. Il est écrit pièce par pièce : murs, planchers, portes, fenêtres, appareils, luminaires, robinetterie, avec l'état de chacun et non « bon état général ». Il est accompagné de photos datées, dans les métadonnées et si possible avec un journal du jour visible dans un coin de la première photo. Il est signé par les deux parties, ou à défaut envoyé au locataire par courriel le jour même, avec la mention que ses commentaires sont attendus dans les sept jours.

Ajoutez le relevé des compteurs si le locataire paie l'électricité ou le gaz, et l'inventaire des meubles si le logement est meublé.

Un état des lieux d'entrée sans état des lieux de sortie ne vaut rien. Prévoyez tout de suite le deuxième, avec la même grille, le jour où les clés reviennent.

5. Pendant le bail : ce que le dépôt ne faisait pas non plus

Le loyer en retard se règle par le calendrier du Tribunal, pas par une somme retenue. Le défaut commence le lendemain de l'échéance, et à plus de trois semaines la même demande peut viser la résiliation. Le texte sur le loyer impayé met ce calendrier jour par jour.

Le dommage causé en cours de bail se règle par une demande au Tribunal pendant le bail, sur la base des articles 1862 et 1863 du Code civil : réparation du préjudice, et résiliation si le préjudice est sérieux. Vous n'attendez pas la fin du bail pour un dégât important, et vous n'attendez pas non plus « de le retenir sur le dépôt », puisqu'il n'y en a pas.

Ce qui compte pendant le bail, c'est le registre. Chaque visite, chaque photo, chaque courriel sur l'état du logement, daté, sur la fiche de la porte. Un dommage que vous constatez en mars et que vous réclamez en septembre, sans trace entre les deux, ressemble à un dommage que vous avez inventé en septembre.

6. À la sortie : la réclamation, dans l'ordre

Le locataire doit remettre le logement dans l'état où il l'a reçu, sauf l'usure normale et la vétusté. C'est l'article 1890. « Sauf l'usure normale » est la phrase qui fait perdre la moitié des réclamations : la peinture après cinq ans, le tapis usé au couloir, les trous de crochets à tableaux, ce n'est pas un dommage. Le trou de poing dans la porte de la chambre, la vitre fendue, le comptoir brûlé, oui.

L'ordre qui tient.

Le jour de la remise des clés, l'état des lieux de sortie sur la même grille que celui d'entrée, avec photos. Dans la semaine, les soumissions d'un ou deux entrepreneurs pour chaque réparation retenue, pas une estimation faite à l'oeil. Puis une mise en demeure écrite au locataire, avec le détail par item, les photos avant et après, les soumissions, et un délai de réponse. Puis, à défaut d'entente, la demande au Tribunal administratif du logement.

Sur le forum : un dommage qui découle du bail relève du Tribunal, pas des petites créances, même si le montant est sous le plafond des petites créances. Ne choisissez pas la Cour du Québec parce que le montant est petit; le forum dépend du bail, pas du montant.

Sur le délai : une réclamation personnelle se prescrit par trois ans. Trois ans, ça a l'air long. Sur trente portes avec un roulement normal, c'est le nombre de dossiers de sortie que vous laissez expirer sans vous en rendre compte qui devrait vous inquiéter, pas le délai lui-même.

7. Ce qui arrive si vous avez pris un dépôt quand même

Vous avez des dépôts dans un compte, hérités d'un propriétaire qui « a toujours fait ça », ou pris il y a deux ans avant que vous ne sachiez. Ce qui vous attend est civil, pas pénal : l'article 1904 ne prévoit pas d'amende. Le locataire peut demander au Tribunal la restitution du dépôt, les intérêts, et des dommages s'il en prouve. Des dommages punitifs sont possibles quand la conduite est fautive de façon sérieuse, ce qui vise plutôt le locateur qui a exigé, refusé de rembourser et fait des menaces, pas celui qui a pris un mois par habitude.

La voie propre est simple. Rembourser avant qu'on vous le demande, avec un courriel qui dit que la somme a été perçue par erreur et qu'elle est retournée. Vous perdez un mois de loyer que vous n'aviez pas le droit d'avoir; vous gagnez de ne pas expliquer à l'audience pourquoi vous l'aviez encore.

Et dans le mandat de gestion que vous signez avec un nouveau propriétaire, une ligne qui dit qu'aucun dépôt n'est perçu ni conservé pour ses immeubles, et que ceux qui existent sont remboursés dans les trente jours. C'est à vous qu'on le reprochera, pas à lui.

8. Le tableau, pour le mur du bureau

Moment	Interdit	Permis	Ce qui protège vraiment
Avant la signature	Somme pour « réserver »	Enquête de crédit consentie, deux références, preuve de revenu	Le dossier de sélection
À la signature	Dépôt, dernier mois, chèques postdatés, dépôt de clés	Premier mois, endosseur écrit, clause d'assurance, liste des clés au bail	Le cautionnement séparé
Le jour de l'entrée	Rien à percevoir	État des lieux écrit, photos datées, compteurs, signature ou envoi le jour même	L'état des lieux d'entrée
Pendant le bail	Retenue « sur le dépôt »	Demande au TAL pour retard ou dommage, registre par porte	Le registre daté
À la sortie	Retenue « sur le dépôt »	État des lieux de sortie, soumissions, mise en demeure, demande au TAL	La comparaison entrée/sortie
Après	Garder un dépôt perçu par erreur	Rembourser, réclamer les dommages prouvés dans les trois ans	La date sur chaque dossier

9. Là où ça casse, sur 5 à 60 portes

Aucune de ces règles n'est difficile. Ce qui est difficile, c'est de les appliquer sur la porte 34 le jour où trois entrées et deux sorties tombent la même semaine de juillet. L'état des lieux d'entrée qui se fait « demain » et se fait la semaine suivante. Le cautionnement dont personne ne retrouve la copie signée au renouvellement. La preuve d'assurance demandée la première année et plus jamais. La sortie de mars dont les photos sont sur le téléphone d'un ancien employé.

Ce que nous installons chez un gestionnaire de 5 à 60 portes, c'est la partie de cette liste qui ne demande pas de jugement : le rappel d'état des lieux la veille de chaque entrée et de chaque sortie, avec la grille de la porte; la demande de preuve d'assurance qui part au renouvellement; la fiche par porte qui garde le cautionnement, les photos et les courriels au même endroit, à partir de ce qui rentre dans votre boîte; et, quand un locataire écrit qu'il part, la séquence de sortie qui démarre à la bonne date. Une limite que nous gardons volontairement : un message de locataire qui conteste un dommage ou propose un arrangement ne reçoit aucune réponse automatique. Il est signalé avec sa date, pour que la réponse vienne de vous.

Nous ne faisons pas vos états des lieux, nous ne rédigeons pas vos cautionnements et nous ne plaidons rien. Nous faisons en sorte que la date sur chaque dossier soit la bonne, sur chacune de vos portes.

Si vous voulez voir à quoi ça ressemble : quotechaser.app/fr.

10. Les six choses à retenir

1. Aucune somme autre que le premier mois, quel que soit son nom. Pas de chèques postdatés. Rien n'a changé depuis 2024.
2. Le dossier de sélection fait le travail du dépôt pour le loyer : enquête consentie, deux références, preuve de revenu.
3. L'endosseur est le substitut légal pour le dossier mince, dans un document séparé qui parle du renouvellement, et sans somme demandée à la caution.
4. L'état des lieux d'entrée, écrit, photographié, daté et signé ou envoyé le jour même, est votre seule preuve de dommage. Sans le second à la sortie, il ne vaut rien.
5. Un dommage se réclame au Tribunal administratif du logement, pas aux petites créances, dans les trois ans, avec soumissions et mise en demeure.
6. Un dépôt perçu par erreur se rembourse avant qu'on le demande.

Le reste de la série pour la saison : le loyer impayé, jour par jour, le renouvellement de bail et les avis, la reprise de logement et l'éviction, la sélection d'un locataire, l'annonce d'un logement à louer et les critères de fixation des loyers en 2026.

Sources primaires relues le 6 septembre 2026 : l'article 1904 du Code civil du Québec sur LégisQuébec, les pages du Tribunal administratif du logement sur le dépôt et le paiement du loyer, la position publiée par le gouvernement du Québec sur le dépôt de garantie, et les articles 1862, 1863, 1890 et 2925 du Code civil. Ce n'est pas un avis juridique.