Fixation des loyers 2026 : le calcul a changé, et la hausse que vous pouvez défendre ne vient plus du même endroit

Réponse courte : pour un avis de modification de bail donné à compter du 1er janvier 2026, le pourcentage de base publié par le Tribunal administratif du logement est de 3,1 %, contre 4,5 % en 2025. La méthode a été refaite au complet. On passe de 13 indicateurs à quatre, le revenu net disparaît du calcul, et les dépenses d'immobilisation sont maintenant ajustées à un pourcentage fixe de 5 %, amorti sur 20 ans.

Le résultat concret, et c'est le point que la plupart des textes sur le sujet ratent : le taux de base a baissé, la composante qui servait à redresser vos revenus vers le marché a été retirée, et la seule grosse marge qui reste est celle que vous documentez avec des factures. La hausse que vous pouvez défendre ne sort plus d'un pourcentage. Elle sort de votre classeur.

Si vous gérez entre 5 et 60 portes et que vous préparez vos avis pour les baux qui se terminent le 30 juin prochain, il y a trois choses à savoir avant décembre. On les prend une par une.

Les pourcentages 2026, tels que publiés

Le Tribunal les a diffusés le 19 janvier 2026. Deux séries coexistent cette année, et c'est la date de votre avis qui décide laquelle s'applique.

Avis donné à compter du 1er janvier 2026 (nouvelle méthode)

Composante	2025	2026
Pourcentage de base pour le loyer	4,5 %	3,1 %
Services rattachés à la personne même du locataire (RPA)	6 %	6,7 %
Dépenses d'immobilisation	5 %	5 %

Avis donné avant le 1er janvier 2026 (ancienne méthode, encore vivante)

Composante	2025	2026
Électricité	2,9 %	2,9 %
Gaz	-5,8 %	13,7 %
Mazout et autres sources d'énergie	-2,9 %	4,9 %
Frais d'entretien	6,9 %	5,7 %
Frais de services rattachés à l'immeuble	4,5 %	3,4 %
Frais de services rattachés à la personne (RPA)	5,9 %	6,3 %
Frais de gestion	8,2 %	7,2 %
Revenu net	6,9 %	5,7 %
Dépenses d'immobilisation	4,7 %	4 %

Regardez la ligne du gaz dans la deuxième table. Elle passe de -5,8 % à 13,7 %. C'est exactement le genre de saut d'une année à l'autre qui a fini par tuer l'ancienne méthode.

Ce que la nouvelle méthode enlève, et ce qu'elle donne

Quatre critères remplacent les treize.

1. Le pourcentage de base. Le loyer est indexé sur l'IPC général du Québec, mais pas celui de l'an dernier. Sur la moyenne des trois dernières années. C'est une moyenne mobile, et elle existe pour amortir les pics. En pratique, ça veut dire que l'inflation de 2022 traîne encore un peu dans votre chiffre de 2026, et que la baisse de l'inflation récente va continuer de peser sur vos chiffres de 2027 et 2028. Le taux devient prévisible. Il devient aussi plus lent à réagir quand vos coûts montent vite.

2. Les taxes municipales, de services et scolaires. Un ajustement supplémentaire peut être accordé si le pourcentage d'augmentation de vos taxes excède le pourcentage de base. Autrement dit, si vos taxes ont monté de 8 % cette année, il y a quelque chose à aller chercher au-dessus du 3,1 %. Si elles ont monté de 2 %, il n'y a rien.

3. Les assurances incendie et responsabilité. Même logique.

4. Les dépenses d'immobilisation. Réparations ou améliorations majeures qui ne font pas partie des dépenses courantes. Toiture, tuyauterie, chauffage, isolation, fenêtres, menuiserie, armoires, stationnement. Ajustées à 5 % fixe.

Et ce qui disparaît : le revenu net. C'était la composante qui permettait au propriétaire de faire ajuster l'écart entre ses revenus bruts et ses dépenses d'exploitation, et donc, dans les faits, de rapprocher un loyer sous-évalué du marché. Elle valait 6,9 % en 2025. Elle vaut zéro en 2026 pour tout avis donné après le 1er janvier.

Si vous avez un logement dont le loyer est nettement sous le marché parce qu'un locataire est là depuis douze ans, l'outil qui servait à corriger ça lentement, année après année, n'existe plus.

Le 5 % fixe change l'arithmétique, et personne n'en parle correctement

Avant, le pourcentage appliqué aux dépenses d'immobilisation flottait avec les données économiques. Il était à 4,7 % en 2025, à 4 % pour 2026 sous l'ancienne méthode. Maintenant c'est 5 %, fixé par règlement, amorti sur 20 ans. Ça se planifie.

Prenons un immeuble de six logements à 900 $. Vous refaites la toiture et les fenêtres, 20 000 $, des travaux dont les six locataires bénéficient.

• Le pourcentage de base vous donne 900 $ × 3,1 % = 27,90 $ par mois, soit environ 335 $ par année par logement.
• Les 20 000 $ de travaux à 5 % donnent 1 000 $ par année pour l'immeuble. Répartis sur les six logements bénéficiaires, ça fait environ 167 $ par année, donc à peu près 14 $ par mois par logement.

Ensemble, autour de 42 $ par mois sur un loyer de 900 $. Près de 4,7 %, alors que le taux affiché est 3,1 %.

Le calcul officiel est plus fin que ça et il faut passer par l'outil de calcul du Tribunal pour un chiffre défendable. Mais l'ordre de grandeur dit l'essentiel : la moitié de votre hausse peut maintenant venir de travaux que vous avez déjà payés. Et elle n'y sera que si les factures sont au dossier, classées par immeuble, avec les dates dans la bonne période de référence.

Deux nuances qui comptent. Seuls les locataires qui bénéficient de la dépense subissent la hausse qui en découle, donc une réno faite dans un seul logement ne se répartit pas sur les voisins. Et les aides gouvernementales reçues pour ces travaux sont prises en compte, à la baisse.

Le point d'opération, si vous ne retenez qu'une chose : vos factures de rénovation valent maintenant plus que votre argumentaire. Un gestionnaire qui a fait 20 000 $ de travaux et qui envoie un avis à 3,1 % parce que c'est le chiffre qu'il a lu dans le journal laisse à peu près la moitié de sa hausse sur la table, sans recours, pour l'année.

Les trois horloges d'un mois

Voici la partie qui coûte le plus cher aux petits parcs, et ce n'est pas une question de pourcentage. C'est une question de dates.

Horloge 1, votre avis. Pour un bail de 12 mois ou plus, l'avis de modification doit partir entre trois et six mois avant la fin du bail. Pour un bail de moins de 12 mois, entre un et deux mois. Bail à durée indéterminée, entre un et deux mois avant la modification proposée. Chambre, entre 10 et 20 jours. Pour les baux qui finissent le 30 juin, votre fenêtre est donc du 31 décembre au 31 mars. Envoyé le 15 avril, l'avis ne vaut rien et le bail se reconduit au même loyer.

L'avis doit être écrit, daté, signé, indiquer clairement la modification, mentionner le délai d'un mois dont dispose le locataire pour refuser, et reprendre le texte obligatoire prévu au règlement. Il doit être donné par courrier recommandé, en mains propres avec accusé de réception, ou par un autre moyen qui vous donne une preuve de réception. Un courriel sans accusé n'est pas une preuve de réception. Sur un bail signé par deux locataires, envoyez deux avis.

Vous pouvez formuler la hausse de trois façons : le nouveau loyer en dollars, l'augmentation en dollars, ou un pourcentage du loyer en cours.

Horloge 2, la réponse du locataire. Il a un mois à compter de la réception pour refuser ou pour annoncer qu'il quitte. S'il ne répond rien, le bail est reconduit avec toutes vos modifications, augmentation comprise. Le silence joue en votre faveur.

Horloge 3, votre demande au Tribunal. S'il refuse, vous avez un mois à compter de la réception du refus pour déposer une demande de fixation. Passé ce délai, le bail est reconduit au même loyer et aux mêmes conditions. C'est la plus chère des trois, parce qu'elle arrive au moment de l'année où vous êtes déjà en train de gérer les départs, les visites et les baux de juillet.

Trois délais d'un mois, dont deux qui se perdent uniquement parce que personne n'a ouvert l'enveloppe assez vite. Sur 40 portes avec 15 % de roulement, ça se produit tous les ans.

Deux détails du processus que presque personne ne connaît

Le locataire peut être condamné à vous rembourser vos frais. Le Tribunal peut ordonner au locataire de rembourser les frais de votre demande, notamment lorsqu'il accorde une augmentation au moins égale à celle que vous aviez demandée dans l'avis, et que vous aviez, avant de déposer votre recours, donné au locataire accès aux données pertinentes pour qu'il décide en connaissance de cause.

Lisez la deuxième condition deux fois. La transparence avant le dépôt est maintenant une condition financière. Le gestionnaire qui joint à son avis un résumé honnête des taxes, des assurances et des travaux de l'année n'est pas juste gentil. Il se place dans la situation où ses frais peuvent lui être remboursés. Celui qui envoie un chiffre sec sans explication ferme cette porte lui-même.

Devant le Tribunal, vous n'êtes plus lié par le montant de votre avis. Une fois la demande déposée, vous pouvez réclamer la hausse prévue par les critères du règlement, même si elle est supérieure à celle inscrite dans l'avis. Le chiffre prudent que vous aviez mis pour éviter la chicane n'est pas un plafond. Ce n'est pas non plus une raison de gonfler l'avis, parce que la première condition du remboursement des frais, elle, se mesure contre le chiffre de l'avis.

Et les arrérages se paient après. Un logement à 800 $, bail reconduit le 1er juillet, décision rendue le 8 septembre fixant le loyer à 820 $. Le locataire paie 800 $ tout l'été. Le 9 octobre, si la décision n'est pas contestée, il doit les arrérages de juillet à octobre, soit 80 $, et paie 820 $ à compter du 1er novembre. Vous finissez par avoir l'argent. Vous l'avez juste quatre mois plus tard, et le formulaire RN doit avoir été déposé et notifié dans les 90 jours, sinon le dossier ferme.

La comparaison que vous devriez faire avant de vous battre pour 3,1 %

Sur un loyer de 900 $, la hausse de base vaut environ 335 $ par année.

Un mois de vacance sur ce même logement coûte 900 $.

Un seul mois vide efface près de trois ans de hausse de base. Et sur une relocation, le vide ne se joue pas au moment de la visite, il se joue dans le délai de réponse aux premières demandes, comme on l'a détaillé dans notre texte sur le coût réel d'un logement vacant.

La tentation est réelle dans l'autre sens aussi. Le roulement de locataires permet de remonter un loyer bien au-delà de ce que le TAL accorderait, et la SCHL, citée par le RCLALQ, parle d'écarts de l'ordre de 17,2 % en moyenne à Montréal lors d'un changement de locataire. Sauf que dans la région de Québec en 2025, le taux d'inoccupation était d'environ 6 % au-dessus du loyer médian contre environ 1 % en dessous. Vos logements les plus chers sont ceux qui restent vides. Le premium de roulement se paie en jours de vacance, et il se paie souvent plus cher qu'il ne rapporte.

Donc l'ordre des opérations pour un parc de 5 à 60 portes est plutôt celui-là. D'abord répondre vite aux demandes entrantes, parce que c'est le seul poste où une journée gagnée vaut une journée de loyer. Ensuite classer les factures de travaux, parce que c'est là que la hausse défendable se trouve maintenant. Et seulement après, se battre sur le pourcentage.

Votre checklist avant le 31 décembre

1. Sortez la liste de vos baux qui se terminent le 30 juin 2027. Votre fenêtre d'avis s'ouvre le 31 décembre 2026 et se ferme le 31 mars 2027.
2. Sortez toutes les factures de travaux majeurs de la période de référence, par immeuble, et identifiez quels logements en bénéficient. C'est la moitié de votre hausse.
3. Vérifiez vos comptes de taxes et vos primes d'assurance. Si l'augmentation dépasse le pourcentage de base, il y a un ajustement à demander par-dessus.
4. Passez chaque cas dans l'outil de calcul du Tribunal plutôt que d'appliquer un pourcentage uniforme à tout le parc. Le calcul est spécifique à l'immeuble et au logement.
5. Joignez à l'avis un résumé des données qui le justifient. C'est la condition qui vous ouvre le remboursement des frais si vous vous rendez au Tribunal.
6. Envoyez par un moyen qui vous donne une preuve de réception, un avis par locataire signataire, et notez la date de réception dans votre calendrier. Les deux horloges suivantes partent de là.

Les outils

Si vous voulez déléguer la chaîne complète, de la réponse au prospect jusqu'à la signature du bail, Kalio est une entreprise québécoise dont les agents qualifient, réservent les visites, mènent l'enquête de crédit et préparent le bail, avec des intégrations BuildingStack et Hopem. Leur déploiement annoncé est de quatre à six semaines, le prix passe par un appel découverte, et leurs références citées vont de 85 à 540 portes. Gros parc sur un système existant, c'est leur terrain.

Nous, on couvre une seule étape. QuoteChaser répond à vos demandes entrantes en 60 secondes par texto et par courriel, dans votre ton, et relance jusqu'à ce que la personne fixe une visite. C'est installé pour vous, ça part de votre adresse courriel actuelle, et c'est vivant cette semaine. Pour la gestion immobilière et la copropriété, la tarification est à la porte, entre 1,50 $ et 3 $ par unité par mois selon le volume, avec remboursement de l'installation sur 60 jours.

La différence honnête : eux vont jusqu'au bail et prennent un mois ou deux à installer, nous on tient la porte d'entrée et c'est actif tout de suite. Ni l'un ni l'autre ne remplit vos avis d'augmentation. Ça, c'est l'outil de calcul du TAL et votre classeur de factures.

Et si vous répondez déjà à toutes vos demandes de visite en moins d'une heure, gardez votre argent. Allez classer vos factures de travaux à la place, c'est là qu'est votre hausse cette année.

Ce qu'il faut retenir

Le taux de base 2026 est de 3,1 %. Le revenu net n'existe plus. Les dépenses d'immobilisation sont à 5 % fixe sur 20 ans, et c'est devenu le principal levier de hausse pour quiconque entretient son immeuble.

La conséquence pratique n'est pas juridique, elle est administrative. Un parc dont les factures de travaux sont classées et rattachées aux bons logements va chercher une hausse défendable nettement plus élevée qu'un parc identique dont les factures sont dans une boîte. C'est le même immeuble, le même règlement, et deux hausses différentes.

Commencez par la boîte.

Ce texte résume ce que publient le Tribunal administratif du logement et le Règlement sur les critères de fixation de loyer en date d'août 2026, ainsi que la couverture publique de la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Ce n'est pas un avis juridique et ce n'est pas un calcul officiel. Pour un chiffre que vous pouvez défendre, utilisez l'outil de calcul du Tribunal et, pour une situation précise, consultez un professionnel du droit.

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