Travaux majeurs dans un logement occupé : l'avis, les 10 jours, les 3 mois et le silence qui vaut refus

Le plombier a une ouverture dans trois semaines. La salle de bain du 4 fuit dans le plafond du 2 depuis le printemps, le locataire du 4 est correct, il sait que ça vient, vous lui en avez parlé dans le corridor. Vous lui envoyez un texto : « Rénovation de la salle de bain à partir du 28, environ deux semaines, on s'organise pour l'eau. » Il répond « ok ».

Rien dans ce qui précède n'est un avis de travaux majeurs au sens de la loi, et rien dans ce « ok » ne vous protège si le 27 au soir il décide que finalement non, pas cette semaine. Pire : si la salle de bain est la seule et qu'il ne peut pas rester deux semaines sans eau, vous êtes en évacuation temporaire de plus d'une semaine, et le délai n'était pas de 10 jours. Il était de trois mois.

Cet article met la section « Travaux majeurs » du Tribunal administratif du logement sur un calendrier, dans l'ordre où un gestionnaire de 5 à 60 portes la vit : d'abord la question qui fixe le délai, ensuite l'avis, ensuite les 10 jours qui courent contre le locataire, puis les 10 jours qui courent contre vous, et enfin ce qui se passe quand les travaux débordent. À la fin, les deux ou trois messages de locataires dans ce dossier qu'aucun système de réponse automatique ne doit toucher.

1. La question qui fixe tout : faut-il que le locataire sorte, et pour combien de temps

Le TAL définit les travaux majeurs comme « le fait de faire des améliorations ou réparations importantes dans un logement », avec comme exemples rénover une salle de bain ou une cuisine. Ce sont des travaux qui donnent une plus-value au logement. Ce n'est pas la réparation urgente et nécessaire (un tuyau qui éclate, un chauffage qui lâche en janvier), qui a son propre régime et sa propre page au TAL. Si vous ne savez pas dans quelle case vous êtes, posez-vous la question autrement : est-ce que ça peut attendre 10 jours sans dommage ? Si oui, vous êtes ici.

Le propriétaire a le droit de faire ces travaux en cours de bail, « pourvu que ces travaux et les conditions d'exécution soient raisonnables ». Le droit existe. Ce qui est encadré, c'est la manière.

Et la manière dépend d'une seule variable : l'évacuation.

• Aucune évacuation, ou une évacuation d'au plus une semaine : avis d'au moins 10 jours avant le début des travaux.
• Évacuation de plus d'une semaine : avis d'au moins 3 mois avant l'évacuation.

C'est là que le texto du début se casse. Une salle de bain unique refaite en deux semaines, c'est un logement où on ne peut ni se laver ni, souvent, aller aux toilettes. Le locataire qui « s'organise » chez sa sœur pendant ce temps a évacué, que le mot ait été prononcé ou non. Et deux semaines, c'est plus qu'une semaine. Le délai était de trois mois, et le texto envoyé trois semaines avant ne vaut rien.

Règle pratique avant de parler à qui que ce soit : écrivez la durée réelle des travaux, demandez à l'entrepreneur par écrit si le logement reste habitable chaque nuit, et si la réponse est « pas vraiment » pour plus de sept jours, vous êtes dans le délai de trois mois. Il vaut mieux le savoir en mars qu'en août.

2. Ce que l'avis doit contenir, et pourquoi un texto n'en est pas un

L'avis doit être donné dans le délai, et il doit contenir des choses précises. Le TAL liste ce qui doit s'y trouver dans tous les cas :

• la nature des travaux, le genre de travaux envisagés (l'exemple du TAL : refaire tout le système électrique);
• la date du début des travaux et l'estimation de leur durée;
• toutes les autres conditions dans lesquelles s'effectueront les travaux, s'ils sont susceptibles de diminuer sérieusement la jouissance des lieux (eau coupée certaines heures, accès à une pièce condamnée, poussière, entreposage des meubles du locataire, etc.).

Et quand une évacuation temporaire est nécessaire, l'avis doit en plus comporter :

• la période d'évacuation;
• le montant offert à titre d'indemnité pour couvrir les dépenses que le locataire devra assumer. Le TAL donne les exemples : frais de déménagement, d'entreposage, excédent du loyer payé pour le logement temporaire.

Deux précisions sur l'indemnité, toutes deux du TAL. Elle est payable à la date de l'évacuation, pas à la fin des travaux, pas en crédit sur le prochain loyer. Et si elle s'avère insuffisante, le locataire peut être remboursé pour les dépenses raisonnables faites en surplus. Autrement dit, le chiffre que vous mettez dans l'avis est un plancher que vous vous engagez à payer le jour du départ, pas un plafond qui ferme la discussion. Un chiffre trop bas ne vous fait pas économiser ; il vous fait contester.

Un avis sans date de début n'est pas un avis. Un avis sans durée estimée n'est pas un avis. Un avis d'évacuation sans montant d'indemnité n'est pas un avis. Le « ok » du locataire en réponse à un texto incomplet ne répare aucun de ces trous, parce que la loi ne lui demande pas d'accepter un avis incomplet ; elle vous demande d'en donner un complet.

Envoyez-le d'une façon dont vous pourrez prouver la date de réception. Le délai de 10 jours du locataire et, derrière lui, le vôtre, partent de la réception de l'avis, pas de son envoi.

3. Le calendrier, dans les deux sens

Posons que l'évacuation est nécessaire, parce que c'est le cas où le calendrier est le plus serré et le plus souvent manqué.

Jour 0 : le locataire reçoit l'avis (nature, date, durée, période d'évacuation, indemnité, conditions). Si l'évacuation dépasse une semaine, ce jour 0 est au moins trois mois avant la date d'évacuation. Sinon, au moins 10 jours avant le début des travaux.

Jours 1 à 10 : le locataire « dispose de 10 jours à compter de la réception de l'avis pour aviser son propriétaire qu'il accepte ou s'oppose à l'évacuation ». Trois issues possibles à la fin de ces 10 jours :

1. Il accepte par écrit. Vous avez votre évacuation, aux conditions de l'avis.
2. Il refuse par écrit.
3. Il ne répond pas. Et là, la phrase qu'il faut avoir lue avant d'envoyer l'avis : « S'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux. »

Le silence vaut refus. Pas acceptation. C'est l'inverse du réflexe de la plupart des gestionnaires, qui lisent dix jours sans nouvelles comme un consentement tranquille et commandent les matériaux.

Jours 11 à 20 : à partir du refus (écrit ou présumé), « le propriétaire peut alors, dans les 10 jours du refus du locataire, s'adresser au Tribunal administratif du logement, qui statuera sur l'opportunité de l'évacuation et pourra fixer les conditions qu'il estime justes et raisonnables ». Dix jours. Si l'avis a été reçu un lundi 2 et que le locataire n'a rien dit, le refus est acquis le jeudi 12 et votre demande au TAL doit être déposée au plus tard le lundi 22. Un gestionnaire qui attend d'être « sûr » que le locataire ne répondra pas a déjà perdu une partie de cette fenêtre.

Il y a un deuxième calendrier, pour le cas où l'évacuation n'est pas demandée, ou est acceptée mais avec des conditions que le locataire trouve abusives. Dans ce cas, c'est lui qui doit s'adresser au Tribunal « dans les 10 jours de la réception de l'avis afin de faire modifier ou supprimer ces conditions qu'il juge abusives ». Passé ces 10 jours sans demande de sa part, les conditions de l'avis tiennent.

Et une règle qui s'applique aux deux calendriers : la demande, qu'elle vienne du locataire ou de vous, est entendue en urgence par le Tribunal et suspend l'exécution des travaux, à moins que le Tribunal n'en décide autrement. Si vous avez un entrepreneur booké pour le 28 et qu'une demande est déposée le 20, le 28 ne tient plus tant que le Tribunal n'a pas parlé. C'est une raison de plus de donner l'avis tôt, même quand le délai légal est de 10 jours : les 10 jours sont le minimum de la loi, pas un bon délai de gestion.

4. À l'audience, c'est vous qui démontrez

Quand le Tribunal entend une demande sur les conditions des travaux, le TAL est direct sur qui porte la preuve : « le propriétaire doit démontrer, à l'audience, le caractère raisonnable des travaux et des conditions, ainsi que la nécessité de l'évacuation, s'il y a lieu ». Le Tribunal peut ensuite imposer des conditions justes et raisonnables.

Concrètement, arrivez avec ce que vous auriez dû avoir avant d'écrire l'avis : la soumission de l'entrepreneur avec la durée, la raison pour laquelle le logement n'est pas habitable pendant les travaux (pas d'eau, pas de toilette, plancher ouvert), la base de calcul de l'indemnité (un loyer temporaire comparable, un devis de déménageur, un coût d'entreposage). Un avis rédigé à partir de ces pièces se défend. Un avis rédigé à partir d'un texto au plombier ne se défend pas.

Une note que le TAL ajoute et qu'il faut lire au premier degré : le locataire « peut recouvrer des dommages-intérêts résultant de son départ définitif du logement par suite de travaux majeurs, qu'il y ait consenti ou non, s'il s'avère que ces travaux ont été entrepris en vue de convertir l'immeuble en copropriété et de l'évincer », et il peut demander des dommages punitifs. Les travaux majeurs ne sont pas une porte de sortie vers la reprise ou l'éviction. Si l'objectif réel est de vider le logement, ce dossier-là a son propre régime, ses propres délais et ses propres indemnités, et les mélanger coûte plus cher que de choisir.

5. Ce que les travaux ne changent pas au bail

C'est la partie que les propriétaires apprennent le plus souvent après coup. Trois règles, toutes sur la page du TAL.

Le propriétaire « ne peut, en cours de bail, augmenter le loyer du logement sous prétexte des travaux majeurs qu'il a exécutés ». Il pourra le faire à la fin du bail, avec l'avis de renouvellement dans les délais. Une salle de bain neuve en octobre, c'est un argument pour l'avis de hausse de l'hiver suivant, pas pour le loyer de novembre. Et même là, ce n'est pas un argument libre : les travaux majeurs entrent dans le calcul du TAL à un taux fixé chaque année, que nous avons détaillé dans l'article sur les critères de fixation des loyers. Une rénovation n'est jamais « rentabilisée » en un an de loyer.

Le propriétaire ne peut pas non plus modifier les autres conditions du bail en cours de route. L'exemple du TAL vaut la peine d'être cité parce qu'il arrive pour vrai : un propriétaire qui payait le chauffage de son locataire remplace la fournaise au mazout de l'immeuble par un chauffage individualisé. Il continue de payer le chauffage de ce locataire jusqu'à la fin du bail. Les travaux ont changé le système, pas le contrat.

À la fin des travaux, le propriétaire doit remettre « un logement en bon état de propreté ». Et le locataire paie le même loyer. Si les travaux ne sont pas terminés dans les délais prévus, ne respectent pas les modalités de l'avis, ou si le logement est rendu sale ou avec des services diminués, le locataire a des recours devant le Tribunal, qu'il ait évacué ou non.

Donc la durée estimée dans l'avis n'est pas un chiffre de politesse. C'est un engagement dont le dépassement ouvre un recours. Mettez la durée de l'entrepreneur, plus la marge que vous prendriez pour n'importe quel chantier. « Environ deux semaines » dans un texto devient « du 28 septembre au 16 octobre » dans un avis, et ce 16 octobre, vous allez devoir le tenir ou l'expliquer.

6. Les obligations du locataire, et les heures

Le locataire doit donner accès au logement au propriétaire, à son représentant et aux ouvriers dans trois cas : s'il a reçu l'avis et ne s'y est pas opposé dans les délais, si le Tribunal autorise les travaux, ou s'il a conclu une entente avec le propriétaire.

Le premier cas est celui qui compte pour vous, et il dit quelque chose d'important sur le calendrier : quand il n'y a pas d'évacuation demandée, le silence du locataire pendant les 10 jours suivant l'avis n'est pas un refus. Il n'avait rien à accepter ; il avait 10 jours pour contester des conditions, et il ne l'a pas fait. L'accès est dû. La présomption de refus ne joue que sur la question de quitter les lieux. Deux mots qui se ressemblent, deux régimes : ne pas répondre à une demande d'évacuation vaut refus ; ne pas contester un avis sans évacuation vaut acquiescement aux conditions.

Les heures : le propriétaire « est tenu d'effectuer ses travaux entre 7 h et 19 h ». Le TAL ajoute que rien n'interdit de s'entendre sur d'autres heures si chacun y trouve son intérêt, mais l'entente se fait avant, par écrit, pas par un ouvrier qui arrive à 6 h 30 parce que le béton doit couler tôt.

7. Le programme public, l'exception qui ne dispense pas de tout

Quand les travaux font l'objet d'une entente entre le propriétaire et le locataire dans le cadre d'un programme public de conservation et de remise en état des logements (le TAL parle de programmes de rénovation avec prêts ou subventions d'un organisme gouvernemental ou d'une municipalité), « aucun avis relatif aux améliorations ou réparations n'est requis et aucune contestation n'est possible ».

Deux choses à ne pas en déduire. D'abord, il faut une entente avec le locataire, pas seulement une subvention ; la subvention seule ne vous sort pas du régime de l'avis. Ensuite, même si cette entente prévoit le loyer à payer, le TAL précise que le locateur doit quand même, pour avoir droit à une augmentation, envoyer l'avis dans les délais de la loi. L'exception porte sur l'avis de travaux et la contestation, pas sur l'avis de loyer.

8. Les messages de locataires dans ce dossier, et ce que l'inbox en fait

Si vous relisez les sections 3 et 6, vous verrez qu'il y a dans ce dossier exactement trois messages de locataire dont la date de réception déclenche un délai contre vous ou fixe un droit, et qu'aucun des trois ne ressemble à un document juridique quand il arrive.

Le premier : « Non, je ne peux pas partir deux semaines en octobre, j'ai les enfants. » C'est un refus d'évacuation. Il fait partir vos 10 jours pour saisir le Tribunal. Un gestionnaire qui répond « je comprends, on va regarder ça » et revient trois semaines plus tard a laissé passer la fenêtre. Le bon réflexe : prendre acte par écrit, avec la date, et décider dans la semaine si vous déposez ou si vous modifiez l'avis.

Le deuxième : « Ok pour partir mais 400 $ c'est pas assez, juste l'entreposage c'est 350. » C'est une acceptation d'évacuation avec contestation d'une condition. Le locataire a 10 jours depuis la réception de l'avis pour aller au Tribunal là-dessus. Vous pouvez régler en augmentant l'indemnité par écrit avant qu'il ne dépose, et c'est souvent la bonne décision, parce que de toute façon « si elle s'avère insuffisante, le locataire peut être remboursé pour les dépenses raisonnables faites en surplus ». Le 350 $ d'entreposage, vous allez le payer. La question est seulement si vous le payez avec ou sans audience.

Le troisième n'est pas un message : c'est l'absence de message au jour 10 après un avis d'évacuation. Quelqu'un doit avoir noté la date de réception de l'avis pour savoir que le jour 10 est passé et que le refus est acquis. Sans cette date, il n'y a pas de calendrier, et sans calendrier le délai de 10 jours pour saisir le Tribunal se découvre en général quand il est écoulé.

À l'inverse, pendant un chantier, il y a vingt messages qui n'engagent aucun délai et qui méritent une réponse dans la minute : « ils viennent à quelle heure demain », « est-ce que l'eau va être coupée toute la journée », « il y a de la poussière partout dans le salon », « le plombier a laissé la porte débarrée ». C'est le courant d'un chantier, et c'est précisément ce qu'un locataire ne vous pardonne pas de laisser sans réponse quand il vit dans vos travaux.

C'est la seule intelligence que nous mettons dans ce dossier chez QuoteChaser. Les messages du courant se répondent en français, tout de suite, à partir de l'avis et du calendrier que vous nous avez donnés (heures, jours d'eau coupée, nom de l'entrepreneur). Les trois messages de la liste ci-dessus, un refus d'évacuer, une contestation de l'indemnité ou des conditions, et le silence au jour 10, ne reçoivent aucune réponse automatique, pas même un accusé de réception : ils remontent en haut de votre liste avec la date de réception, parce que cette date est le début d'un compte de 10 jours qui court contre vous. Si vous voulez voir comment ça se présente sur un parc de 5 à 60 portes : quotechaser.app/fr. Si vous faites un chantier par année et que vous tenez déjà un calendrier papier, gardez votre argent et relisez plutôt la section 3 la veille d'envoyer votre prochain avis.

9. Les sept choses à retenir

1. Une seule question fixe le délai : le locataire doit-il sortir, et pour plus d'une semaine ? Non ou au plus une semaine : avis de 10 jours. Plus d'une semaine : avis de 3 mois avant l'évacuation. Demandez la durée réelle à l'entrepreneur par écrit avant de parler au locataire.
2. L'avis doit contenir la nature des travaux, la date de début, la durée estimée, les conditions qui réduisent la jouissance, et, en cas d'évacuation, la période et le montant de l'indemnité. Un texto « ok » ne répare pas un avis incomplet.
3. L'indemnité est payable le jour de l'évacuation, et si elle est insuffisante, le surplus raisonnable vous est réclamable. Calculez-la à partir de vrais chiffres (déménagement, entreposage, excédent de loyer).
4. Le locataire a 10 jours depuis la réception pour accepter ou refuser d'évacuer. Son silence vaut refus. Vous avez ensuite 10 jours pour saisir le TAL. Sans date de réception notée, vous n'avez pas de calendrier.
5. Sans évacuation, le silence du locataire pendant les 10 jours vaut au contraire acquiescement aux conditions. Il devait contester dans ce délai ; s'il ne l'a pas fait, l'accès est dû.
6. Toute demande au Tribunal suspend les travaux sauf décision contraire, et à l'audience c'est vous qui démontrez le caractère raisonnable des travaux, des conditions et de l'évacuation. Donnez l'avis tôt et gardez les pièces.
7. Les travaux ne changent ni le loyer ni les conditions du bail en cours. La hausse attend le renouvellement et passe par les critères du TAL. Le logement revient propre, et le dépassement de la durée annoncée ouvre un recours au locataire.

Le reste de la série pour la saison : la reprise de logement et l'éviction, les critères de fixation des loyers en 2026, le renouvellement de bail et les avis, le loyer impayé, jour par jour, la cession de bail et le refus en 15 jours, un colocataire qui part, l'autre qui reste, le dépôt de garantie et ce qui le remplace, la sélection d'un locataire, l'annonce d'un logement à louer et le coût d'un logement vacant.

Source primaire relue le 9 septembre 2026 : la page du Tribunal administratif du logement « Travaux majeurs » (section Le logement), qui met en œuvre les articles 1922 à 1929 du Code civil du Québec. Les réparations urgentes et nécessaires font l'objet d'une section distincte du TAL et ne sont pas traitées ici. Ce n'est pas un avis juridique. Pour un délai qui vous concerne, comptez à partir de la date de réception réelle de l'avis et, pour une situation précise, consultez un professionnel du droit.