Un colocataire quitte, l'autre reste : ce que le locateur doit vérifier, écrire et ne jamais répondre

Le message arrive un mardi soir, souvent par texto, presque toujours sur un ton de simple information :

« Salut, juste pour te dire que je déménage le 1er novembre. Sarah reste dans l'appart. »

Pour la personne qui l'envoie, c'est une nouvelle. Pour vous, c'est un problème de droit dont la nature dépend de trois choses que le message ne dit pas : la date du bail, ce qui est écrit à la section des conditions, et ce que ce colocataire compte faire de sa part. Selon la réponse, ce texto est soit un avis de non-reconduction, soit le début d'une cession avec un délai de 15 jours qui court contre vous, soit rien du tout sur le plan juridique, c'est-à-dire un locataire qui s'en va tout en restant tenu au bail.

Et votre réponse compte autant que le message. « Ok parfait, bonne chance » est la pire des trois phrases possibles, parce qu'un juge peut y lire une libération.

La page du Tribunal administratif du logement sur la colocation est écrite pour les colocataires. C'est la bonne page, elle est prudente et honnête sur les zones grises. Mais elle ne dit pas ce que le locateur, ou le gestionnaire qui agit pour lui, doit faire dans les jours qui suivent ce texto. C'est l'objet de cet article, pour un parc de 5 à 60 portes où la colocation représente facilement un logement sur quatre.

1. Avant tout : colocataire ou simple occupant?

Le TAL fait une distinction que beaucoup de gestionnaires oublient au moment où ça compte. Un colocataire est un locataire qui loue le logement, par bail écrit ou verbal, avec un ou plusieurs autres locataires. Un occupant habite avec le locataire sans avoir signé de bail avec vous. Il n'a ni droits ni obligations contractuelles à votre égard. S'il cause des dommages, il peut en répondre, mais parce que tout le monde doit se conduire de façon à ne pas causer de préjudice, pas parce qu'il est votre locataire.

Conséquence directe : si la personne qui « déménage » n'a jamais signé, il n'y a rien à faire. Vous n'avez pas à répondre à un avis, il n'y a pas de part à céder, et le loyer complet reste dû par le seul signataire. Le seul point d'attention est le contraire : un occupant qui vit là depuis trois ans, qui vous a payé directement par virement pendant tout ce temps, dont vous connaissez le nom et le numéro, pourrait tenter de plaider qu'un bail verbal s'est formé entre vous. Un gestionnaire propre encaisse le loyer d'un seul compte, celui du signataire, et refuse poliment les virements venant d'un tiers. Ce n'est pas de la rigidité, c'est la seule preuve qui tienne.

Sortez le bail. Regardez qui a signé. Tout le reste de cet article suppose que la personne qui part a signé.

2. La question à 600 $ : conjointe ou solidaire?

C'est la phrase du TAL qui devrait être affichée au mur du bureau :

« En principe, dès qu'il y a plus d'un locataire, l'obligation de payer le loyer est conjointe. »

Conjointe veut dire que chaque colocataire est responsable jusqu'à concurrence de sa part. L'exemple du Tribunal : deux colocataires, un loyer de 600 $, chacun peut normalement être tenu de payer seulement 300 $.

Solidaire veut dire que chacun peut être poursuivi individuellement pour la totalité. Même exemple, l'un des deux peut être tenu de payer seul les 600 $.

Et la règle qui tranche entre les deux, toujours le TAL : la solidarité doit être prévue de façon expresse, par une clause au bail ou dans une entente entre les parties. À défaut, l'obligation est simplement conjointe. C'est l'application de l'article 1525 du Code civil du Québec : la solidarité ne se présume pas, elle n'existe que si elle est stipulée ou prévue par la loi. La seule exception que le TAL nomme est celle des colocataires mariés, pour qui la solidarité existe automatiquement. Deux conjoints de fait, deux amis, deux étudiants, un frère et une sœur : conjointe, sauf clause.

Ce que ça change concrètement quand un colocataire part sans régler sa situation :

	Bail sans clause de solidarité	Bail avec clause de solidarité
Loyer de 1 200 $, un colocataire cesse de payer	Vous pouvez réclamer 600 $ à celui qui reste et 600 $ à celui qui est parti, séparément	Vous pouvez réclamer 1 200 $ à celui qui reste, ou à celui qui est parti, au choix
Où se trouve votre débiteur pour la part manquante	À une nouvelle adresse que vous n'avez peut-être pas	Dans votre logement, il ouvre la porte
Résiliation pour retard de plus de trois semaines	Possible, contre tous les locataires et occupants, même celui qui a payé sa part	Possible, idem
Ce que le colocataire restant peut faire pour éviter la résiliation	Payer la part de l'autre et se retourner contre lui	Idem

Relisez la troisième ligne, elle vient mot pour mot du TAL : le locateur a le droit de percevoir le loyer au complet; si un colocataire paie sa part et l'autre non, le locateur n'a reçu qu'un paiement partiel et peut demander le recouvrement dès le retard, et après trois semaines, la résiliation et l'expulsion de tous les locataires et autres occupants. C'est votre levier même sans solidarité. Mais c'est un levier de fin de relation. Ce que la clause vous donne, et que le principe conjoint ne vous donne pas, c'est un débiteur pour la totalité qui habite encore chez vous.

Vérifiez donc, avant de répondre au texto, si le bail contient les mots « solidairement responsables » ou une phrase équivalente dans les conditions. S'ils n'y sont pas, ce que vous allez pouvoir exiger de la personne qui reste est plafonné à sa part, et votre réponse au colocataire partant doit en tenir compte. Pour les prochains baux en colocation, la clause s'écrit en une phrase. Pour les baux existants, elle ne se rajoute pas sans le consentement des deux, et le moment où l'un des deux annonce son départ est le pire moment pour la demander.

3. Trois messages qui se ressemblent, trois régimes différents

Le texto de l'introduction peut être une de ces trois choses. Le gestionnaire doit décider laquelle avant d'écrire un mot.

A. Il part à la fin du bail : c'est un avis de non-reconduction pour sa part

Le TAL est clair : chaque colocataire a un droit individuel au maintien dans les lieux, et chacun peut décider, en ce qui le concerne, de renouveler ou non le bail. Le colocataire A peut décider de ne pas reconduire, le colocataire B de rester seul. Dans ce cas, et c'est la phrase qui règle 80 % des dossiers :

« le bail sera reconduit seulement à l'égard du colocataire B qui assumera dorénavant seul toutes les obligations du bail, y compris le paiement du loyer. »

Pour que ce soit valable, l'avis doit respecter le délai de non-reconduction applicable à la durée du bail, le même que pour tout locataire. Un texto peut faire office d'avis si son contenu est clair, mais un gestionnaire qui reçoit une intention par texto demande une confirmation écrite avec la date et le nom, pour la même raison qu'il le fait pour tout avis : c'est la date de réception qui compte, et un écrit daté vaut mieux qu'un fil de conversation.

Ce qui change pour vous à la reconduction : votre garantie passe de deux personnes à une. Le loyer, lui, ne change pas parce qu'un nom disparaît. Le bail est reconduit aux mêmes conditions pour celui qui reste, sous réserve de l'avis de modification que vous auriez envoyé dans les délais normaux. Si le colocataire B ne pourra visiblement pas porter 1 200 $ seul, ce n'est pas un motif pour refuser la reconduction, c'est une information à mettre dans votre registre de suivi des retards pour les mois qui suivent.

B. Il part en cours de bail et propose quelqu'un : c'est une cession de sa part, et 15 jours courent

Le TAL le dit avec précaution mais le dit : rien dans la loi n'interdit à un colocataire de céder ses droits indivis dans le bail ou de sous-louer sa part indivise. Indivise veut dire qu'il a des droits dans tout le logement, partagés, sans qu'une chambre en particulier lui appartienne.

Si le message contient un nom et une date (« Marc-Antoine prend ma place le 1er novembre »), vous êtes devant un avis de cession pour sa part, et le régime est celui que nous avons détaillé dans l'article sur la cession de bail : 15 jours à compter de la réception pour répondre, silence réputé acceptation, possibilité depuis le 21 février 2024 de refuser sans motif sérieux mais avec résiliation du bail à la date de la cession.

Sauf que la colocation ajoute un troisième acteur, et le TAL le souligne : celui qui part ne peut pas imposer à celui qui reste une personne qu'il ne connaît pas ou avec qui il ne veut pas cohabiter. Le colocataire partant devrait transmettre l'avis au locateur et au colocataire restant, et obtenir le consentement des deux. Le colocataire restant peut refuser, mais de bonne foi, pas de manière excessive ou dans le seul but de nuire. Et un refus jugé abusif, du locateur ou du colocataire restant, peut être porté devant le Tribunal.

Ce qui veut dire, pour le gestionnaire, deux choses opérationnelles. D'abord, votre horloge de 15 jours tourne indépendamment de ce que pense le colocataire restant : demandez-lui sa position par écrit dès le jour 1, pas le jour 13. Ensuite, la conséquence du refus sans motif est plus lourde en colocation qu'ailleurs. Dans une cession ordinaire, refuser sans motif vous rend une porte vide. Ici, le bail résilié à la date de la cession est le bail du cédant, c'est-à-dire sa part. Vous ne récupérez pas une porte, vous récupérez un logement où le colocataire B habite toujours, seul, avec un loyer qui n'a pas changé et, sans clause de solidarité, une responsabilité plafonnée à sa part. Le refus qui semblait vous protéger vous a fabriqué exactement la situation du scénario C.

C. Il part et ne propose rien : c'est un déménagement, pas une fin d'obligations

C'est le cas le plus fréquent et le plus mal géré. Le colocataire quitte physiquement, ne cède rien, ne sous-loue rien, n'a pas donné d'avis de non-reconduction dans les délais. Sur le plan juridique, il est encore votre locataire. Ses obligations courent jusqu'à la fin du bail, ou jusqu'à ce qu'une cession valide prenne effet, ou jusqu'à ce que vous l'ayez libéré par écrit.

Trois pièges dans ce scénario, tous dans votre inbox.

Le premier est le « ok parfait ». Une réponse qui prend acte du départ sans réserver vos droits peut être invoquée plus tard comme une libération, ou au minimum comme une renonciation à réclamer sa part. Vous ne devez pas dire non. Vous devez dire : vous restez au bail jusqu'à sa fin, voici vos trois options.

Le deuxième est le loyer réduit accepté sans mot dire. Le colocataire restant vous vire 600 $ le 1er au lieu de 1 200 $. Si vous encaissez trois mois de suite sans écrire noir sur blanc que le solde reste dû par l'autre, vous construisez vous-même l'argument d'une entente tacite de réduction. Encaissez, et écrivez le même jour que 600 $ ont été reçus à titre de paiement partiel et que le solde est réclamé.

Le troisième est l'adresse. Le colocataire parti a une nouvelle adresse et vous n'en connaissez pas la moitié. Demandez-la dans votre première réponse, en la justifiant : c'est là que les avis relatifs au bail lui seront envoyés. Un locataire qui reste tenu au bail et qui ne vous donne pas d'adresse se met lui-même en difficulté, et vous avez un écrit qui le montre.

4. Deux réponses prêtes à copier, selon le cas

Les deux respectent la même règle : elles prennent acte de la date, elles nomment le régime, elles ne libèrent personne, elles demandent l'écrit et l'adresse.

Cas A ou C (départ annoncé, aucun remplaçant proposé)

Bonjour [prénom],

Merci pour l'information. Pour le dossier du [adresse du logement], je note que vous quittez le [date].

Deux précisions, pour que ce soit clair de part et d'autre. Votre bail se termine le [date de fin du bail]. Si vous souhaitez ne pas le renouveler pour votre part, merci de me le confirmer par écrit avec votre nom, le logement et cette date, ce message pouvant tenir lieu de confirmation si vous me répondez oui. D'ici la fin du bail, les obligations du bail, dont le loyer, continuent de s'appliquer aux signataires. Si vous préférez proposer quelqu'un pour reprendre votre part avant cette date, dites-le moi et je vous indiquerai ce qu'il faut me transmettre.

Pourriez-vous aussi me donner l'adresse où vous joindre à partir du [date]? Les avis relatifs au bail devront vous être transmis là.

[Signature du gestionnaire]

Cas B (un nom et une date sont proposés)

Bonjour [prénom],

J'ai bien reçu votre avis le [date de réception] concernant la cession de votre part du bail du [adresse] à [nom proposé] à compter du [date]. Je vous reviens à l'intérieur du délai prévu par la loi.

Pour pouvoir me prononcer, j'aurais besoin des coordonnées complètes de la personne proposée et de son autorisation pour une vérification de crédit, dont les frais raisonnables sont à votre charge comme le prévoit le Code civil. Je comprends que [prénom du colocataire restant] est d'accord avec cette proposition; merci de me le confirmer ou de lui demander de m'écrire directement.

Jusqu'à la date effective de la cession, le bail continue de s'appliquer tel quel.

[Signature du gestionnaire]

Ce qui n'est pas dans ces messages : « pas de problème », « bonne chance », « on va s'arranger », toute phrase qui pourrait se lire comme une renonciation. Ce qui n'y est pas non plus : un refus. Vous ne refusez rien par texto, vous répondez à un avis par une lettre, dans le délai.

5. À la reconduction : un avis par colocataire, pas un avis pour le logement

C'est la ligne du TAL qui coûte le plus cher à ignorer et qui n'a rien à voir avec un départ :

« un locateur prudent prendra soin de faire parvenir un exemplaire de son avis, séparément, à chaque colocataire. »

Chaque colocataire a un droit individuel au maintien dans les lieux et peut accepter ou refuser une hausse pour ce qui le concerne. Le TAL ajoute que même si un seul colocataire conteste l'augmentation, le locateur doit déposer une demande au Tribunal pour faire fixer tout le loyer.

Le gestionnaire qui envoie un seul avis de modification adressé « aux locataires du 3 » prend un risque qu'il ne mesure pas : l'un des deux pourra soutenir n'avoir jamais reçu d'avis à son nom. Sur un parc de 40 portes dont 10 en colocation, c'est 20 avis à produire au lieu de 10, chacun avec sa preuve de réception. Nous l'avons détaillé dans l'article sur le renouvellement de bail : le mois de réponse du locataire court à partir de sa réception. Deux colocataires, deux réceptions, deux dates de fin de délai possibles.

Et la contestation par un seul déclenche la procédure pour le logement entier. Si A accepte la hausse et B la refuse, vous ne pouvez pas appliquer la hausse à la moitié du loyer. Vous déposez, ou vous renoncez à la hausse pour tout le logement.

6. Le cas que la loi règle pour vous : le décès d'un colocataire

Il faut le nommer parce qu'il arrive, et parce que la réaction naturelle du gestionnaire est fausse. Le décès d'un locataire ne met pas fin au bail et ne permet pas au locateur de reprendre le logement de sa propre initiative.

Si le colocataire décédé avait signé le bail avec un autre signataire, celui-ci est déjà locataire à part entière. Il continue sur son propre bail. La question de sa responsabilité pour le loyer complet revient à la section 2 : solidaire si la clause est là, conjointe sinon.

Si la personne qui habitait avec le défunt n'avait pas signé, l'article 1938 du Code civil lui ouvre une porte, et le TAL la formule ainsi : la personne qui habitait avec le locataire au moment de son décès a le même droit au maintien dans les lieux et devient locataire, si elle continue d'occuper le logement et avise le locateur de ce fait dans les deux mois du décès. Si personne n'habitait avec le défunt, le liquidateur de la succession ou un héritier peut résilier le bail en donnant au locateur, dans les six mois du décès, un avis de deux mois. Ces deux délais sont des délais qui appartiennent à l'autre partie; votre rôle est de les noter dans le registre à la date du décès et d'attendre l'avis, pas d'agir.

7. Le registre : ce qu'on écrit le jour où le texto arrive

Cinq colonnes, une ligne par colocation, mises à jour à chaque signature et à chaque message de ce type. Un gestionnaire qui tient ce tableau n'a plus jamais à rouvrir un bail en panique un mardi soir.

Logement	Signataires (noms exacts)	Clause de solidarité (oui / non / mariés)	Fin du bail et délai d'avis applicable	Événement reçu (date de réception, nature A / B / C, réponse envoyée le)
3	A. Tremblay, S. Nguyen	non	30 juin, avis 3 à 6 mois avant	8 sept. : A annonce départ 1er nov., aucun remplaçant. Cas C. Réponse envoyée 8 sept. Adresse demandée.
7	M. et J. Bélanger	mariés (automatique)	31 août, avis 3 à 6 mois avant
12	K. Diallo, P. Roy, L. Côté	oui	30 juin	2 sept. : P. Roy propose cession à F. Gagnon 1er oct. Cas B. Délai 15 j = 17 sept. Position de Diallo et Côté demandée 2 sept., reçue 4 sept.

La troisième colonne est celle qu'on remplit à la signature, pas à la crise. Si vous héritez d'un parc, c'est un après-midi de travail pour la remplir, et c'est l'après-midi le plus rentable de l'année : il vous dit, porte par porte, ce que vous pourrez réclamer et à qui.

8. Ce qu'on ne fait pas

Quatre réflexes qui reviennent dans les dossiers et qui coûtent tous quelque chose.

On ne change pas les serrures parce qu'un colocataire « est parti ». Il est encore locataire, il a encore le droit d'entrer, et l'autre habite là.

On ne retire pas un nom du bail à la main, en le rayant, avec les initiales du gestionnaire. Une libération est un écrit signé par le locateur et le locataire libéré, avec une date, ou un nouveau bail. Une rature n'est ni l'un ni l'autre.

On ne fait pas signer un nouveau bail au colocataire restant « pour simplifier » sans mesurer ce que ça change : un nouveau bail est un nouveau locataire au sens de la section G, avec l'avis du loyer le plus bas payé et le droit de faire fixer le loyer dans les délais. Nous l'avons détaillé dans l'article sur la cession de bail. Parfois c'est la bonne solution. Ce n'est jamais une formalité.

On ne demande pas de dépôt au nouveau colocataire « pour se protéger ». C'est interdit, colocation ou pas, et ce qui vous protège vraiment est décrit dans l'article sur le dépôt de garantie : l'état des lieux, la preuve d'assurance, et une clause de solidarité écrite dans le bon document au bon moment.

9. Ce que l'inbox fait de ce dossier, et ce qu'il ne doit pas faire

Tout ce qui précède tient dans une observation : le message de départ d'un colocataire est le seul message d'un locataire pour lequel la nature juridique n'est pas dans le message. Un avis de hausse est un avis de hausse. Un avis de cession ordinaire est un avis de cession. Mais « je déménage le 1er, Sarah reste » est un texto dont le régime dépend d'un bail que l'expéditeur n'a pas relu, et dont la bonne réponse dépend d'une clause qu'il ne sait probablement pas si elle existe.

C'est pour ça qu'un système de réponse automatique aux locataires, quel qu'il soit, doit avoir une règle simple pour ce type de message : aucune réponse automatique. Pas un accusé de réception, pas un « merci, on vous revient », rien qui puisse plus tard se lire comme une prise d'acte sans réserve. Le message est signalé au gestionnaire avec sa date de réception, parce que si c'est un cas B, cette date a fait démarrer 15 jours, et si c'est un cas A, elle fixe si l'avis est dans les délais. Le gestionnaire ouvre le bail, regarde la troisième colonne du registre, et répond avec un des deux messages de la section 4.

Sur un parc de 5 à 60 portes, ça représente quelques messages par année. Ce sont ceux qui, mal traités, valent la moitié d'un loyer pendant huit mois. Chez QuoteChaser, c'est la seule intelligence que nous mettons dans ce dossier : reconnaître qu'un message de départ, de cession ou de sous-location en colocation ne se répond pas tout seul, et le mettre en haut de votre liste avec la date. Le reste, le courant, les questions de chauffage, les demandes de visite, les relances de retard, se répond dans la minute, en français, à partir de ce que vous nous avez donné. Si vous voulez voir à quoi ça ressemble : quotechaser.app/fr. Et si vos colocations sont rares et vos locataires vous répondent toujours dans l'heure, gardez votre argent et remplissez plutôt la troisième colonne du registre ce week-end.

10. Les sept choses à retenir

1. Colocataire, c'est signataire. Un occupant qui part ne déclenche rien; un signataire qui part déclenche un des trois régimes.
2. Sans clause de solidarité, chaque colocataire ne doit que sa part. La solidarité doit être expresse, sauf pour les colocataires mariés. Vérifiez le bail avant de répondre.
3. Même sans solidarité, un paiement partiel est un retard, et plus de trois semaines ouvre la résiliation contre tous. C'est un levier, pas une solution.
4. Un colocataire peut donner seul son avis de non-reconduction pour sa part; le bail est alors reconduit pour l'autre seul, aux mêmes conditions, qui assume tout.
5. Un colocataire peut céder ou sous-louer sa part indivise. Les 15 jours courent contre vous dès la réception, et le colocataire restant a lui aussi un droit de refus, de bonne foi. Refuser une cession sans motif en colocation ne vous rend pas une porte vide.
6. Celui qui part sans céder ni être libéré par écrit reste tenu au bail. Ne dites jamais « ok parfait ». Demandez l'écrit et l'adresse, et encaissez les paiements partiels en les qualifiant par écrit.
7. À la reconduction, un avis par colocataire, séparément, avec preuve de réception. Un seul contestataire oblige à faire fixer tout le loyer.

Le reste de la série pour la saison : la cession de bail et le refus en 15 jours, le dépôt de garantie et ce qui le remplace, le loyer impayé, jour par jour, le renouvellement de bail et les avis, la reprise de logement et l'éviction, la sélection d'un locataire, l'annonce d'un logement à louer, les critères de fixation des loyers en 2026 et le coût d'un logement vacant.

Sources primaires relues le 8 septembre 2026 : la page du Tribunal administratif du logement « Colocation » (section Signature d'un bail) et sa convention type entre colocataires, la page du TAL sur le décès du locataire, les articles 1523, 1525, 1870 à 1873, 1938 et 1939 du Code civil du Québec sur LégisQuébec. Le TAL lui-même prévient que la colocation « demeure assez complexe et est largement sujette à interprétation ». Ce n'est pas un avis juridique. Pour un délai qui vous concerne, vérifiez la date de réception réelle et, pour une situation précise, consultez un professionnel du droit.