Cession de bail au Québec : refuser ou non, en 15 jours, et ce que chaque réponse vous coûte

Un mardi de mai, un locataire vous écrit : « Je déménage le 1er juillet, je cède mon bail à Marie Tremblay, voici son adresse. » Trois lignes. Rien d'autre. Et à partir de la réception de ces trois lignes, vous avez 15 jours pour donner une réponse qui engage la porte pour un an, ou pour vous taire, ce qui l'engage aussi.

Tout ce qui sort en première page sur cette question explique le droit du locataire. Ce qu'il peut faire, ce que vous ne pouvez pas lui refuser, comment il vous force la main. Presque rien n'est écrit du côté de celui qui reçoit l'avis et qui doit répondre. Et depuis le 21 février 2024, ce côté-là a changé plus que l'autre : vous pouvez maintenant refuser une cession sans donner de motif. Mais ce refus a un prix que la plupart des textes ne mettent pas dans la même phrase.

Ce texte est écrit pour le gestionnaire de 5 à 60 portes qui reçoit trois ou quatre de ces avis par année et qui ne veut pas en rater un. Les sources sont les articles 1870 à 1873 et 1896 du Code civil du Québec et la page du Tribunal administratif du logement sur la cession et la sous-location, relues le 7 septembre 2026. Ce n'est pas un avis juridique.

1. Les deux choses à ne pas confondre

Le locataire qui veut partir avant la fin de son bail n'a pas de « préavis de trois mois ». Le Tribunal le dit sans détour : seules quatre situations lui permettent de résilier le bail en cours (attribution d'un logement à loyer modique, handicap, admission permanente en résidence ou en CHSLD, violence). L'achat d'une maison, un divorce, une mutation, un nouveau couple, des problèmes d'argent : rien de tout cela ne casse un bail. Le locataire a alors deux portes, et elles ne sont pas la même.

La cession. Il transfère son bail à quelqu'un d'autre et il est libéré à la date de la cession. Il ne revient pas. Le cessionnaire prend le bail tel qu'il est, avec ses conditions et son loyer.

La sous-location. Il reste votre locataire, avec toutes ses obligations, et il loge quelqu'un d'autre pendant un temps. Il garde le droit de revenir. Le sous-locataire n'a pas de droit au maintien dans les lieux.

Vous recevez un avis dans les deux cas. Les deux avis se ressemblent, les deux déclenchent le même délai de 15 jours, et pourtant vos options ne sont pas les mêmes. C'est la première chose à identifier en lisant l'avis, avant même le nom du candidat : est-ce une cession ou une sous-location? Si l'avis ne le dit pas clairement, demandez-le par écrit le jour même, sans attendre, parce que le délai court quand même.

2. Ce que l'avis doit contenir, et ce qu'il ne vous doit pas

L'article 1870 impose au locataire d'aviser le locateur de son intention, de lui donner le nom et l'adresse de la personne à qui il entend céder ou sous-louer, et d'obtenir son consentement. Pour une cession de bail de logement, l'article 1978.1 ajoute la date de cession prévue. Le TAL qualifie ces éléments de renseignements obligatoires.

C'est tout. Le locataire ne vous doit pas le dossier de crédit du candidat, ni ses talons de paie, ni ses références. Il peut vous les transmettre, avec le consentement du candidat, et il a intérêt à le faire, mais l'avis est complet avec un nom, une adresse et une date.

Ça change votre travail. Vos 15 jours ne servent pas à attendre que le locataire vous prouve quelque chose. Ils servent à faire vous-même les vérifications que vous feriez pour n'importe quel candidat, avec le consentement écrit du candidat, exactement comme dans la sélection d'un locataire. Les dépenses raisonnables que ça vous coûte, l'enquête de crédit par exemple, sont réclamables au locataire en vertu de l'article 1872. Le TAL le nomme en toutes lettres. Ce n'est pas un frais de dossier inventé, c'est le remboursement d'une dépense réelle, et rien d'autre.

Un détail qui tue des dossiers : la date qui compte est la date de réception de l'avis, pas sa date d'envoi. Le TAL rappelle au locataire de pouvoir prouver quand vous l'avez reçu. Faites la même chose de votre côté. L'heure d'arrivée du courriel, le tampon du recommandé, la date de la remise en mains propres. Ce chiffre est le seul point de départ de tout ce qui suit.

3. Les 15 jours, et ce que votre silence signifie

Le locateur a 15 jours à compter de la réception pour répondre. S'il ne répond pas, il est réputé avoir accepté. Le mot est « réputé », pas « présumé » : il n'y a pas de rattrapage, pas de « je n'ai pas vu le courriel ».

Comparez avec les autres horloges de l'année. Sur un avis de modification du bail, le silence du locataire vaut acceptation de votre hausse, et vous avez un mois. Sur un avis de reprise, le silence du locataire vaut refus, et vous avez un mois. Ici, c'est votre silence qui vaut acceptation, et vous avez 15 jours. C'est la plus courte des horloges du bail résidentiel, et c'est la seule qui se retourne contre vous par défaut.

Sur un parc de 40 portes, un avis de cession arrive au milieu de tout le reste : les visites de mai, les baux de juillet, deux états des lieux la même semaine. Il ressemble à n'importe quel courriel de locataire. Un avis lu le lendemain, classé « à traiter », et rouvert le 18e jour a déjà produit son effet. Vous avez un nouveau locataire que vous n'avez jamais vérifié, pour toute la durée du bail restant et pour tous ses renouvellements.

Le calcul est simple. Une vérification de candidat prend deux heures et coûte le prix d'une enquête. Un cessionnaire accepté par silence qui ne paie pas en septembre vous ramène au calendrier du loyer impayé, avec trois semaines de retard avant de pouvoir demander la résiliation, un dépôt au Tribunal et des mois d'audience. La différence entre les deux, c'est d'avoir vu l'avis le jour où il est arrivé.

4. Cession : vos trois réponses, et ce que chacune coûte

Pour une cession de bail de logement dont l'avis est transmis à compter du 21 février 2024, le TAL décrit trois options. Elles ne mènent pas au même endroit.

Accepter. Le cessionnaire devient votre locataire à la date de cession, sans nouveau bail à signer. Le locataire cédant est libéré à cette date. Vous réclamez au cédant vos dépenses raisonnables de vérification. Vous avez gardé la porte occupée, sans vacance, au même loyer, avec un locataire que vous avez vérifié.

Refuser pour un motif sérieux. Vous devez, dans les 15 jours, informer le locataire de vos raisons, et elles doivent être sérieuses. Le TAL donne deux exemples : le mauvais comportement de la personne et son incapacité de payer le loyer. Les résumés de décisions du Tribunal ajoutent l'insolvabilité et le défaut antérieur de respecter un bail. Le motif porte sur la qualité du candidat lui-même. « Je préfère choisir mon locataire » ou « je voudrais relouer plus cher » n'en sont pas. Dans ce cas, le locataire reste lié par son bail, il peut vous proposer quelqu'un d'autre, ou contester votre refus au Tribunal si vos motifs ne lui paraissent pas sérieux.

Refuser pour un motif autre qu'un motif sérieux. C'est la nouveauté de 2024, et c'est ici que la première page se trompe de moitié. Vous avez le droit de refuser sans motif. Mais le TAL écrit la conséquence dans la même phrase : le bail est résilié à la date de cession indiquée dans l'avis. Le locataire part à cette date, libéré. Le cessionnaire n'entre pas. Et vous avez une porte vide au 1er juillet, à relouer.

Autrement dit, la loi ne vous a pas donné un droit de veto sur la personne. Elle vous a donné le choix entre garder le bail avec le candidat du locataire, ou récupérer le logement vide à la date qu'il a choisie. Ce sont deux résultats différents, et c'est le second qu'il faut regarder avant de répondre.

5. Le calcul avant de refuser sans motif

Le réflexe, quand un locataire à 850 $ dans un immeuble où le marché est à 1 100 $ annonce une cession, est de refuser sans motif, de reprendre la porte et de la relouer au marché. Trois choses freinent ce calcul, et aucune n'est écrite sur les sites qui vous vantent le nouveau droit de refus.

Le loyer ne se remet pas à zéro. Le nouveau locataire que vous signerez après une résiliation est un nouveau locataire au sens de la loi. L'article 1896 vous oblige à lui remettre, à la signature, l'avis indiquant le loyer le plus bas payé dans les 12 mois précédents (la section G du bail), et il peut demander au Tribunal de fixer le loyer dans les 10 jours s'il paie plus. Sans avis, deux mois. Avec une fausse déclaration, deux mois à partir du moment où il l'apprend, plus des dommages punitifs possibles. Le mécanisme est détaillé dans le renouvellement de bail et les avis. Le loyer de 850 $ vous suit sur la porte.

À l'inverse, le TAL précise que le cessionnaire n'est pas un nouveau locataire. Il n'a pas le droit de faire fixer son loyer. Accepter la cession ne vous expose à rien de ce côté-là.

La vacance coûte plus que l'écart. Un mois vide à 850 $ efface, selon le coût d'un logement vacant, environ trois ans de hausse défendable sur cette porte. Une cession acceptée, c'est zéro jour de vacance : le cessionnaire entre le jour où le cédant sort. Une résiliation au 1er juillet, en pleine saison des déménagements, c'est une annonce à afficher, des visites, une sélection et, si vous avez de la chance, une entrée le 1er août. Si le seul motif du refus est de gagner 250 $ par mois, il faut d'abord perdre 850 $ avant d'en gagner un seul, sous un loyer contestable.

La date n'est pas la vôtre. La résiliation prend effet à la date écrite dans l'avis du locataire. Un avis reçu le 12 mai avec une cession prévue le 1er juin vous laisse trois semaines pour relouer, en dehors de tout calendrier que vous auriez choisi.

Il reste des cas où refuser sans motif est la bonne réponse. Un logement que vous devez rénover de toute façon, un candidat sur lequel vos vérifications laissent un doute que vous ne pouvez pas qualifier de motif sérieux, un propriétaire qui veut récupérer le logement pour un usage que la loi permet. Mais dans chacun de ces cas, la décision doit être prise en connaissance du coût, dans les 15 jours, et écrite.

6. Sous-location : le motif sérieux reste obligatoire

Le droit de refus sans motif vise la cession d'un bail de logement. Pour la sous-location, le régime ordinaire tient : vous ne pouvez refuser que pour un motif sérieux lié au candidat, vous devez donner vos raisons dans les 15 jours, et votre silence vaut acceptation. Le locataire reste responsable de tout envers vous, et la loi vous permet de demander la résiliation du bail du sous-locataire lui-même s'il cause un préjudice sérieux.

Trois règles de la sous-location que vous pouvez faire respecter, et que le sous-locateur oublie souvent :

Le locataire ne peut pas exiger du sous-locataire plus que le loyer qu'il vous paie, plus les services et l'usage raisonnable de ses meubles. C'est une infraction passible d'une amende.

Le sous-locataire est un nouveau locataire face au sous-locateur. Le locataire doit lui remettre l'avis au nouveau locataire, et le sous-locataire peut faire fixer le loyer.

Si le locataire a sous-loué plus de 12 mois, consécutifs ou non, vous pouvez refuser de reconduire son bail. Vous lui transmettez un avis de non-reconduction; il a un mois pour répondre; s'il ne répond pas, il est réputé refuser de quitter, et vous avez un mois pour vous adresser au Tribunal. Notez le sens de ce silence-là : encore une fois, il joue contre vous par défaut. Un locataire qui vit à Toronto depuis deux ans et sous-loue son 4½ à Québec ne libère pas la porte tout seul. Vous devez déclencher la procédure, dans la fenêtre normale des avis de non-reconduction, et suivre les deux délais d'un mois.

7. Les cas où il n'y a rien à répondre

Le TAL énumère trois situations où le locataire ne peut ni céder ni sous-louer : un logement loué à un étudiant par un établissement d'enseignement; un logement à loyer modique; un logement qui sert de résidence familiale et dont vous avez été avisé, à moins que le conjoint marié ou uni civilement ne consente par écrit. Les conjoints de fait ne sont pas visés par cette troisième règle.

Si une de vos portes tombe dans ces cas, répondez quand même, par écrit, dans les 15 jours, en nommant la règle. Le silence a le même effet qu'ailleurs, et un avis qui n'aurait pas dû exister n'est pas une raison de le laisser courir.

8. Le dossier de 15 jours, porte par porte

Voici ce qui va sur le mur du bureau. Une ligne par avis reçu, six colonnes.

Colonne	Ce qui y va
Porte	Adresse et numéro de logement
Reçu le	Date de réception réelle, avec la preuve (heure du courriel, tampon, remise)
Limite	Reçu le + 15 jours. C'est la date de votre réponse, pas de votre lecture
Type	Cession ou sous-location. Si l'avis ne le dit pas, question envoyée le jour même
Effet	Date de cession ou période de sous-location indiquée par le locataire
Réponse	Acceptée / refusée motif sérieux (raisons jointes) / refusée sans motif (résiliation à la date d'effet), envoyée le, preuve d'envoi

Le premier jour : accuser réception par écrit, demander le consentement écrit du candidat à la vérification, lancer l'enquête. Le cinquième jour au plus tard : les résultats. Avant le dixième : la décision, prise avec le propriétaire si vous gérez pour un tiers, et le calcul du point 5 sous les yeux. Avant le quinzième : la réponse écrite, avec preuve d'envoi, à l'adresse du locataire. Si vous refusez pour motif sérieux, les raisons sont dans la lettre, pas dans un appel. Le TAL publie un modèle de réponse à un avis de cession pour les avis transmis à compter du 21 février 2024; utilisez-le.

Et après une cession acceptée : le cessionnaire devient la personne à qui vous envoyez tout avis relatif au bail et de qui vous percevez le loyer. Mettez sa fiche à jour le jour de la cession. Un avis de modification de bail envoyé en janvier à l'ancien locataire, parti en juillet, n'a été reçu par personne, et vous connaissez déjà ce que ça coûte.

9. Là où ça casse, sur 5 à 60 portes

Aucune de ces règles n'est compliquée. Le problème est ailleurs : l'avis de cession arrive dans la même boîte que les 40 demandes de visite de la semaine, il ne dit pas « urgent », et il déclenche le seul délai du bail résidentiel qui se referme sur vous en 15 jours par défaut. Tout le dossier tient dans une seule question : l'avez-vous vu le jour où il est arrivé?

Ce que nous installons chez un gestionnaire de 5 à 60 portes, c'est la partie de ce dossier qui ne demande aucun jugement : reconnaître un message de locataire qui annonce une cession ou une sous-location, le sortir du flot des demandes de visite, l'horodater à la réception, ouvrir la ligne du tableau avec la limite à 15 jours, et rappeler avant le cinquième, le dixième et le quatorzième jour tant que la réponse n'est pas partie. Une limite que nous gardons volontairement : un avis de cession ne reçoit jamais de réponse automatique. Ni un accusé qui pourrait être lu comme un consentement, ni une question. Il est signalé, avec sa date, pour que la réponse vienne de vous et qu'elle soit la bonne.

Nous ne vérifions pas vos candidats, nous ne décidons pas à votre place et nous ne rédigeons pas vos refus. Nous faisons en sorte que le 15e jour ne passe jamais sans que vous l'ayez vu venir.

Si vous voulez voir à quoi ça ressemble : quotechaser.app/fr.

10. Les sept choses à retenir

1. Un avis est complet avec un nom, une adresse et, pour une cession, une date. Le reste, c'est à vous de le vérifier, aux frais raisonnables du locataire.
2. 15 jours à compter de la réception. Votre silence vaut acceptation, et le mot de la loi est « réputé ».
3. Cession : depuis le 21 février 2024, vous pouvez refuser sans motif, mais le bail est alors résilié à la date de cession. Vous récupérez une porte vide, pas un droit de choisir.
4. Le loyer suit la porte. Le prochain locataire reçoit l'avis de la section G et peut faire fixer le loyer. Le cessionnaire, lui, ne le peut pas.
5. Sous-location : motif sérieux obligatoire, raisons écrites dans les 15 jours. Plus de 12 mois de sous-location ouvre la non-reconduction, avec deux délais d'un mois à suivre.
6. Résidence étudiante, loyer modique, résidence familiale sans consentement du conjoint : pas de cession possible, mais répondez quand même par écrit.
7. Après une cession acceptée, tous les avis vont au cessionnaire, dès le jour de la cession.

Le reste de la série pour la saison : le dépôt de garantie et ce qui le remplace, le loyer impayé, jour par jour, le renouvellement de bail et les avis, la reprise de logement et l'éviction, la sélection d'un locataire, l'annonce d'un logement à louer, les critères de fixation des loyers en 2026 et le coût d'un logement vacant.

Sources primaires relues le 7 septembre 2026 : la page du Tribunal administratif du logement « Contrat de cession de bail et avis de sous-location » et ses résumés de décisions sur la cession et la sous-location, les articles 1870, 1871, 1872, 1873, 1896 et 1978.1 du Code civil du Québec sur LégisQuébec. Ce n'est pas un avis juridique. Pour un délai qui vous concerne, vérifiez la date de réception réelle et, pour une situation précise, consultez un professionnel du droit.