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2026-09-21 · Fidele Maniraruta

Déclaration de copropriété et règlement de l'immeuble : trois documents, trois majorités, et la clause de votre déclaration qui exige 75 % pour le règlement est réputée non écrite depuis le 10 janvier 2020

Réponse courte. La déclaration de copropriété n'est pas un document. C'en est trois, collés dans la même reliure : l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions (art. 1052 C.c.Q.). Deux d'entre eux se modifient chez le notaire, aux trois quarts des voix des présents, et se publient au Bureau de la publicité foncière. Le troisième, le règlement de l'immeuble, se modifie à la majorité simple des voix exprimées en assemblée, sans notaire, sans Registre foncier, et il suffit de le déposer au registre que le syndicat tient déjà. Cette dernière règle est entrée en vigueur le 10 janvier 2020. Et parce qu'elle y est entrée, la clause de votre déclaration qui exige encore 75 % pour toucher au règlement est aujourd'hui réputée non écrite en vertu de l'article 1101 C.c.Q.

Ce texte s'adresse au gestionnaire à qui un conseil d'administration vient de dire : « on ne peut pas changer la règle des barbecues, ça prend le notaire et les trois quarts, c'est écrit dans la déclaration ». Cette phrase se dit dans des centaines de copropriétés au Québec. Depuis six ans, elle est fausse dans la plupart des cas, et elle coûte deux choses : des honoraires professionnels pour un acte qui n'était pas requis, et des règles de vie qui ne changent jamais parce que le seuil imaginé est inatteignable.

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0. Avant de lire quoi que ce soit d'autre sur cette question, deux vérifications de provenance

Ce dossier est l'un des plus pollués du web francophone, pour deux raisons distinctes.

Première pollution, la France. La copropriété française repose sur la loi du 10 juillet 1965 et son règlement de copropriété, pas sur le Code civil du Québec. Les articles ne concordent pas, les majorités ne concordent pas, et la notion même d'état descriptif des fractions n'existe pas là-bas sous cette forme. Le test se fait en dix secondes : si la page ne contient nulle part « Code civil du Québec » ou « C.c.Q. », fermez-la. Les mots qui trahissent une source française : syndic (au Québec c'est un syndicat, et le syndic est une personne en insolvabilité), lot au sens de fraction, tantièmes, Cour de cassation, assemblée générale ordinaire au sens de la loi de 1965.

Deuxième pollution, plus difficile à voir, le reste du Canada. Une page rédigée pour l'Ontario, l'Alberta ou la Colombie-Britannique, puis traduite en français correct, parlera de « déclaration », de « règlements administratifs », de « copropriétaires » et de « Québec » sans jamais employer un seul mot qui sonne faux. Elle n'a aucun indice de vocabulaire. Le seul test fiable est celui-ci : la page cite-t-elle un article numéroté du C.c.Q., et cet article dit-il ce que la page lui fait dire ? Dans les autres provinces, les règles de vie d'un immeuble se modifient souvent par une résolution du conseil suivie d'un droit de veto des propriétaires, ce qui n'existe pas au Québec. Une page qui décrit ce mécanisme est hors juridiction même si elle est irréprochable par ailleurs.

Tous les textes cités ici proviennent du Code civil du Québec tel que publié par l'Éditeur officiel du Québec, à jour au 10 juin 2026, et les dates d'entrée en vigueur ont été établies en comparant la version du Code affichée la veille et celle affichée le jour même, article par article. La méthode et les résultats sont détaillés dans la section Sources.

1. Les trois documents, et celui qui n'est jamais publié

L'article 1052 est court et il décide de tout le reste :

« La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions. »

Ce texte n'a pas changé depuis le 1er janvier 1994. Ce qui a changé, ce sont les conséquences attachées à chacune des trois parties.

L'acte constitutif (art. 1053). C'est la constitution de l'immeuble. Il définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes. Il détermine la valeur relative de chaque fraction, la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges communes et le nombre de voix attaché à chaque fraction. Il précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration et de l'assemblée des copropriétaires. Depuis le 10 janvier 2020, il contient aussi, s'il y en a une, « toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété ». Retenez cette dernière phrase, la section 5 y revient et c'est la plus coûteuse du dossier.

Le règlement de l'immeuble (art. 1054). C'est le code de vie et le manuel d'opération. Il contient les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, celles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété, et « la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes ». Autrement dit : les animaux, le bruit, les barbecues, le stationnement des visiteurs, les heures de déménagement, l'affichage, mais aussi la mécanique des réunions et la procédure de perception. C'est le document que le gestionnaire ouvre quinze fois par semaine.

L'état descriptif des fractions (art. 1055). C'est la partie cadastrale. Désignation cadastrale des parties privatives et communes, et description des droits réels grevant l'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s'y greffent. On y touche rarement, et quand on y touche c'est avec un arpenteur-géomètre et un notaire.

Le fait structurant, et il est presque toujours sous-entendu plutôt que dit. L'article 1059 impose l'acte notarié en minute à la déclaration et aux modifications apportées à l'acte constitutif et à l'état descriptif. Le règlement de l'immeuble n'est pas dans cette liste. L'article 1060 envoie au Bureau de la publicité foncière la déclaration et les modifications à l'acte constitutif et à l'état descriptif. Le règlement de l'immeuble n'est pas dans cette liste non plus.

Deux documents sur trois sont des actes publics. Le troisième ne l'est pas, ne l'a jamais été, et n'a pas à le devenir. C'est la raison pour laquelle un acheteur diligent qui consulte le Registre foncier ne verra jamais la règle sur les animaux : elle n'y est pas et elle n'a jamais eu à y être. Elle se trouve au registre du syndicat, celui de l'article 1070, dont l'accès et le contenu sont traités ailleurs sur ce site.

2. Le tableau qu'un conseil devrait avoir devant lui

Voici les trois parcours, chacun avec sa majorité, sa forme, sa destination et son moment d'opposabilité. Chaque ligne est appuyée sur un article, et chaque article est cité dans la section Sources.

Acte constitutif de copropriété

État descriptif des fractions

Règlement de l'immeuble

Les deux cas qui sortent de ce tableau. L'article 1098 exige la majorité des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires pour trois décisions seulement : changer la destination de l'immeuble, autoriser l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination, et modifier la déclaration pour permettre la détention d'une fraction en jouissance périodique et successive, c'est-à-dire le multipropriété. C'est le seul endroit du chapitre où subsiste une véritable double majorité avec un dénominateur portant sur tous les copropriétaires. Partout ailleurs, depuis le 10 janvier 2020, on compte les présents.

Les règles de convocation, de quorum et de calcul des voix qui font qu'une assemblée produit des décisions valides plutôt que contestables sont traitées en détail dans les quatre chiffres qui décident si le vote compte. Ce qui suit présume une assemblée régulièrement convoquée.

3. La découverte du dossier : pourquoi la clause de votre déclaration est morte, et depuis quelle date exactement

Presque toutes les pages qui traitent du sujet écrivent que le règlement de l'immeuble se modifie à la majorité simple, article 1096. C'est exact. Presque aucune ne dit depuis quand, et aucune n'explique la conséquence, qui est la seule chose utile pour un gestionnaire qui a sous les yeux une déclaration de 1998 exigeant les trois quarts.

Voici les deux textes, relevés sur les versions datées du Code.

Code au 9 janvier 2020, article 1096 :

« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »

Code au 10 janvier 2020, article 1096 :

« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l'immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »

Six mots ajoutés. Avant le 10 janvier 2020, la modification du règlement de l'immeuble n'était pas nommée dans le chapitre comme une décision assortie d'un nombre de voix. Elle tombait, par défaut, dans la règle générale de l'article 1096, mais rien dans le chapitre ne lui attribuait expressément un seuil. C'est précisément ce vide qui laissait vivre les clauses de déclaration exigeant les trois quarts.

Maintenant lisez l'article 1101, qui n'a pas changé depuis 1994 :

« Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. »

Le raisonnement tient en trois lignes et c'est celui que personne ne publie.

  1. Depuis le 10 janvier 2020, la modification du règlement de l'immeuble est une décision expressément prévue par le présent chapitre, à l'article 1096, avec un nombre de voix nommé : la majorité des présents.
  2. Une clause de déclaration qui exige 75 %, ou l'unanimité, ou un acte notarié avec vote renforcé, modifie le nombre de voix requis pour cette décision-là.
  3. Donc elle est réputée non écrite. Pas annulable, pas contestable, pas « à faire modifier ». Réputée non écrite, c'est-à-dire sans existence juridique, sans qu'aucune démarche ne soit nécessaire.

La conséquence pratique est brutale et elle est bonne pour vous : un conseil n'a pas besoin de faire modifier sa déclaration pour cesser d'appliquer la clause. Il suffit qu'il arrête de l'appliquer. Le seul travail est documentaire : consigner l'analyse au procès-verbal de l'assemblée où la question est soulevée, de sorte qu'un copropriétaire qui conteste plus tard trouve la motivation écrite plutôt qu'un silence.

Un point de prudence honnête, et il faut le dire parce que ce site vit de ne pas surpromettre. L'article 1101 vise les stipulations qui modifient le nombre de voix. Une clause de déclaration qui, sans toucher au nombre de voix, ajouterait une condition de forme, par exemple une consultation préalable, n'est pas automatiquement emportée par le même raisonnement. En pratique la clause type des déclarations des années 1990 et 2000 est bien une clause de seuil de vote, et elle tombe. Mais lisez la vôtre avant de conclure, et si elle est rédigée autrement, faites-la lire.

Une remarque de méthode qui vaut pour tout ce dossier. « Erreur matérielle » était déjà dans l'article 1096 avant 2020. La correction d'une coquille dans la déclaration, même dans l'acte constitutif publié, se fait donc à la majorité simple, et non aux trois quarts de l'article 1097. Confondre une erreur matérielle avec une modification de fond est le moyen le plus simple de transformer une correction de dix minutes en projet notarié. Une erreur matérielle est une erreur de plume : un numéro de lot mal transcrit, un total qui ne balance pas, une référence croisée qui pointe au mauvais article. Ce n'est pas une décision qu'on regrette.

4. Le piège le plus fréquent : ce n'est pas le conseil qui modifie le règlement

L'article 1060 a lui aussi changé le 10 janvier 2020, et le changement porte exactement sur ce point.

Code au 9 janvier 2020 :

« Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, il suffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat. »

Code au 10 janvier 2020 :

« Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, elles doivent l'être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu'elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l'article 1070. »

Trois exigences sont apparues là où il n'y en avait qu'une floue.

Première : de manière expresse. Une modification implicite ne compte pas. Un conseil qui adopte une « politique d'utilisation de la salle communautaire » sans dire qu'il modifie le règlement de l'immeuble n'a pas modifié le règlement de l'immeuble. Il a produit un document dont le statut est incertain, ce qui est la pire catégorie possible quand quelqu'un finit par le contester.

Deuxième, et c'est celle qui casse le plus de dossiers : dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires. Pas du conseil d'administration. L'article dit « des copropriétaires », et l'article 1096 parle des « copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée ». Le pouvoir de modifier le règlement de l'immeuble appartient à l'assemblée, point. Un conseil d'administration qui adopte une nouvelle règle en réunion, même à l'unanimité, même avec un procès-verbal impeccable, même transmis à tout le monde dans les trente jours comme l'exige l'article 1086.1, n'a pas modifié le règlement de l'immeuble.

C'est contre-intuitif parce que le parcours du règlement est par ailleurs si léger, pas de notaire, pas de Registre foncier, qu'il donne l'impression d'être un document interne du conseil. Il ne l'est pas. Il est plus facile à modifier que l'acte constitutif, mais par le même organe : l'assemblée.

Il y a une nuance à ne pas écraser. Le conseil d'administration administre, et l'acte constitutif « précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires » (art. 1053 alinéa 3). Un conseil peut donc parfaitement prendre des décisions d'administration : fixer un horaire d'entretien, choisir un fournisseur, établir une procédure de réservation d'ascenseur pour les déménagements dans le cadre d'une règle existante. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est créer ou modifier la règle elle-même. La frontière pratique est simple à formuler : si le document nouveau impose une obligation ou une restriction à un copropriétaire qui n'existait pas avant dans le règlement ou dans l'acte constitutif, c'est une modification du règlement, et elle va à l'assemblée.

Troisième : déposées au registre de l'article 1070. Le dépôt n'est plus « auprès du syndicat » au sens vague, il est au registre, celui qui contient déjà les procès-verbaux, les résolutions écrites, les états financiers, la déclaration, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance. En pratique cela veut dire un onglet ou un dossier dédié au règlement de l'immeuble, tenu à jour, avec les modifications successives et leurs dates d'adoption. Ce n'est pas une formalité décorative : c'est ce qui permettra de répondre, dans trois ans, à la question « quelle version était en vigueur au moment de l'infraction ».

5. La clause pénale est dans le mauvais document dans la plupart des copropriétés

Voici le point qui coûte le plus cher, et il découle directement de la section 1.

Un conseil qui veut que son règlement ait des dents veut une pénalité. Le raisonnement naturel est : la pénalité concerne les règles de vie, les règles de vie sont dans le règlement de l'immeuble, donc la pénalité va dans le règlement de l'immeuble, et comme le règlement se modifie à la majorité simple, on règle ça au prochain conseil annuel.

Le Code dit le contraire, et il le dit depuis le 10 janvier 2020, dans le texte de l'article 1053.

Code au 9 janvier 2020, article 1053 alinéa 3 :

« Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires. »

Code au 10 janvier 2020, article 1053 alinéa 3 :

« Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété. »

Le sujet de la phrase est « il », c'est-à-dire l'acte constitutif de copropriété. Le législateur a autorisé expressément la clause pénale en 2020, et il l'a logée dans celui des trois documents qui exige le notaire, les trois quarts des voix des présents et la publication au Bureau de la publicité foncière.

Autrement dit : le document bon marché ne porte pas la pénalité. Le document coûteux la porte.

C'est cohérent et ce n'est pas un accident de rédaction. Une sanction pécuniaire opposable à un acheteur futur, exécutoire contre une personne, doit se trouver dans un acte public que cet acheteur pouvait consulter avant d'acheter. Une règle sur les heures de piscine, non.

La conséquence opérationnelle est nette. Un conseil a deux ambitions qui ne voyagent pas ensemble :

Mélanger les deux dans la même résolution produit un document dont la moitié est valide et l'autre moitié ne l'est pas. C'est exactement le cas de figure traité dans pourquoi l'« amende » inscrite au compte du copropriétaire ne tient presque jamais, qui explique la mécanique de la clause pénale, la réduction judiciaire de l'article 1623 C.c.Q. et la séquence de mise en demeure. Cette page-ci répond à la question que celle-là laisse ouverte : dans lequel des trois documents la clause doit-elle se trouver pour être « à la déclaration publiée ». La réponse est l'acte constitutif, et elle est dans le texte de l'article 1053 depuis le 10 janvier 2020.

Un corollaire utile pour désamorcer un conseil impatient. Même sans clause pénale, le syndicat n'est pas désarmé. L'article 1080 permet de demander au tribunal d'enjoindre au copropriétaire de se conformer lorsque son refus cause un préjudice sérieux et irréparable, et le second alinéa permet même, en cas de transgression de l'injonction, d'ordonner la vente de la fraction. C'est lourd, c'est réservé aux cas graves, mais cela existe, et c'est la voie qui fonctionne le mieux pour une activité continue et documentée, comme la location de courte durée. Les charges impayées, elles, ont leur propre régime et leur propre hypothèque légale, traités dans le recours du syndicat pour charges communes impayées.

6. Le règlement n'est pas opposable au locataire tant qu'on ne le lui a pas remis

Voici l'article que zéro page de première page mentionne sur cette question, et c'est probablement celui qui vous fera gagner le plus de dossiers.

Article 1057 :

« Le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat. »

Lisez-le lentement, parce qu'il contient trois choses.

Premièrement, l'opposabilité au locataire dépend d'une remise, pas d'un vote. Une assemblée peut adopter une interdiction des animaux à l'unanimité, la consigner parfaitement, la déposer au registre. Tant que le locataire du 402 n'a pas reçu d'exemplaire, la règle ne lui est pas opposable. Le copropriétaire du 402, lui, est lié par la déclaration dès l'inscription (art. 1062). Son locataire, non. Vous pouvez donc avoir, dans le même immeuble, une règle parfaitement valide, opposable à tous les propriétaires et inopposable à la moitié des occupants.

Deuxièmement, la remise vise aussi les modifications, pas seulement le règlement d'origine. Chaque fois que l'assemblée modifie le règlement, l'horloge de l'opposabilité repart à zéro pour chaque locataire. Une copropriété qui compte quinze unités louées et qui modifie son règlement une fois par année doit faire quinze remises par année, ou accepter que la modification ne soit pas opposable aux occupants.

Troisièmement, le syndicat a un pouvoir de rattrapage explicite. « Par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat ». Si le propriétaire-bailleur ne l'a pas fait, le syndicat peut le faire lui-même et rendre la règle opposable. C'est une action gratuite, unilatérale, qui ne demande aucun vote et qui transforme un dossier inapplicable en dossier applicable. Presque personne ne l'utilise, parce que presque personne ne sait qu'elle existe.

Et voici la pièce qui ferme le circuit, l'article 1065 alinéa 2, lui aussi entré en vigueur le 10 janvier 2020 :

« Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit, dans le même délai, en aviser le syndicat. Il indique le nom du locataire, la durée du bail ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l'immeuble. Il en est de même, compte tenu des adaptations nécessaires, lorsque la partie privative est autrement occupée. »

« Dans le même délai » renvoie aux quinze jours du premier alinéa. Le législateur a donc fait de la date de remise du règlement une donnée obligatoirement déclarée au syndicat. Ce n'est pas un détail administratif, c'est la preuve de l'opposabilité, constituée d'avance, et déposée chez vous.

La conclusion opérationnelle est directe. Votre registre des unités louées doit comporter quatre colonnes, et la quatrième est celle que personne ne tient : nom du locataire, durée du bail, date de l'avis au syndicat, date de remise du règlement de l'immeuble. Une case vide dans la quatrième colonne est un dossier que vous perdrez si vous tentez de faire appliquer une règle contre cet occupant. Et le remède est un courriel : remettre vous-même l'exemplaire, en vertu du « à défaut, par le syndicat », et inscrire la date.

C'est encore le même motif que partout ailleurs dans ce dossier : ce qui décide de l'issue n'est pas la qualité de la décision prise en assemblée, c'est la trace d'un envoi. Les mêmes obligations de transmission, cette fois pour les procès-verbaux et les documents du registre, sont détaillées dans l'accès aux registres et aux procès-verbaux du syndicat.

7. Les deux plafonds du parcours à bon marché

La majorité simple n'est pas un chèque en blanc. Deux articles limitent ce que le règlement de l'immeuble peut contenir, quelle que soit la majorité obtenue.

Article 1056, le test de destination :

« La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation. »

Toute restriction nouvelle doit passer ce test. Trois fondements possibles, et ils ne sont pas interchangeables : la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie dans l'acte constitutif, ses caractères, c'est-à-dire ses attributs physiques et architecturaux, et sa situation, c'est-à-dire son emplacement et son environnement. Une restriction sur les barbecues au propane sur des balcons de bois superposés se justifie par les caractères de l'immeuble. Une interdiction d'accueillir des invités après 21 h ne se justifie par rien et ne survivra pas à une contestation, même votée à 100 %.

Le réflexe de rédaction qui découle de l'article 1056 est simple et il est rarement appliqué : écrire le motif dans le texte de la règle elle-même, pas seulement dans la discussion en assemblée. « Compte tenu de la structure de bois des balcons et des recommandations du service d'incendie, l'usage d'appareils à combustible sur les balcons est interdit » est une règle qui porte sa propre justification. « Les barbecues sont interdits » est une règle nue, qui obligera quelqu'un, dans quatre ans, à reconstituer un motif à partir d'un procès-verbal que personne ne retrouve.

Article 1102, la protection individuelle :

« Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative. »

Sans effet, pas annulable. Une assemblée ne peut pas, par une modification du règlement, changer la destination d'une partie privative, par exemple transformer un local commercial en résidentiel ou l'inverse, ni modifier la valeur relative d'une fraction. Ces choses relèvent de l'acte constitutif et, pour la destination de l'immeuble, de la majorité renforcée de l'article 1098.

Et le rappel de délai qu'il faut garder à l'esprit. L'article 1103 permet à tout copropriétaire de demander au tribunal d'annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire ou au mépris des droits des copropriétaires, ou si une erreur s'est produite dans le calcul des voix. Le délai est de 90 jours de l'assemblée, sous peine de déchéance. Il était de 60 jours avant le 10 janvier 2020. Le tribunal peut condamner le demandeur à des dommages-intérêts si l'action est futile ou vexatoire.

Ce délai est un actif pour le gestionnaire, pas seulement un risque. Quatre-vingt-dix jours après une assemblée régulière, une décision non contestée est stabilisée. C'est une raison de plus pour transmettre le procès-verbal rapidement : l'article 1102.1 impose de toute façon la transmission dans les 30 jours, et cette transmission fait courir l'horloge pendant que le dossier est frais.

8. Depuis le 1er juin 2022, le parcours que vous faites vous-même est celui qui a une obligation linguistique

Dernier changement, et il vise précisément la voie « légère ».

Code au 31 mai 2022, article 1060 alinéa 1, début : « La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des fractions, sont présentées au Bureau de la publicité foncière. »

Code au 1er juin 2022 : « ... sont présentées exclusivement en français au Bureau de la publicité foncière. » Et, plus loin dans le même alinéa : « Ces modifications doivent être apportées exclusivement en français. »

La première phrase concerne le notaire et ne change rien à votre travail quotidien. La seconde s'applique aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, c'est-à-dire au seul des trois parcours qu'un conseil fait lui-même, sans professionnel pour attraper l'erreur.

En pratique, dans une copropriété bilingue, cela veut dire que la version française du règlement modifié est le texte, et non une traduction de courtoisie. Rien n'empêche de remettre aussi une traduction anglaise à un occupant qui la demande, et c'est souvent la bonne chose à faire pour l'application concrète d'une règle, y compris au sens de la remise de l'article 1057. Mais le document adopté, consigné au procès-verbal et déposé au registre est en français, et une copropriété qui adopte ses règles en anglais et les fait traduire ensuite s'expose à une difficulté qui n'existait pas avant juin 2022.

La même exigence linguistique vise le registre lui-même par l'article 1070.1.1, entré en vigueur à la même date, avec surveillance par l'Office québécois de la langue française.

9. Ce que la première page de résultats dit, mesuré le 21 septembre 2026

Il faut être honnête sur ce dossier, parce que ce n'est pas le cas habituel. Sur la plupart des questions de gestion immobilière traitées ici, la première page de Google contient des erreurs de fond. Sur celle-ci, la première page est majoritairement correcte sur les bases : les trois parties de la déclaration, le notaire pour deux d'entre elles, la majorité simple pour le règlement, le dépôt au registre du syndicat. Plusieurs sources, dont des blogues juridiques et des fiches professionnelles, énoncent le parcours correctement et à jour.

Deux choses seulement méritent d'être signalées, et une seule a été vérifiée directement sur la page.

Le dénominateur périmé de l'article 1097, sur une page datée de juin 2026. Relevé directement sur la page, pas via un résumé : « Pour modifier l'acte constitutif ou l'état descriptif des fractions, il faut obtenir le vote favorable des copropriétaires représentant les trois quarts (75 %) des voix de tous les copropriétaires ». C'est le texte de l'article 1097 tel qu'il se lisait jusqu'au 9 janvier 2020. Depuis le 10 janvier 2020, le texte dit « des voix des copropriétaires, présents ou représentés ». La différence n'est pas théorique : sur 40 fractions dont 22 présentes, l'ancien calcul exige 30 voix sur 40 et le nouveau en exige 16,5 sur 22. Un conseil muni d'un tableau périmé déclare rejetée une résolution qui est passée, et le projet attend un an. C'est le même type d'erreur, dans une autre publication, que celui relevé le 18 septembre sur l'article 1097 et détaillé dans les quatre chiffres qui décident si le vote compte.

Une seconde famille d'erreurs, signalée sans être attribuée. Des extraits de résultats associent le registre au « conseil d'administration » là où l'article 1060 dit « le registre tenu par le syndicat », et attribuent la signature des modifications aux « membres du conseil d'administration » là où l'article 1059 alinéa 2 dit « les modifications sont signées par le syndicat ». Ces formulations proviennent de pages dont la récupération directe a échoué au moment de la mesure. Elles ne sont donc pas attribuées ici et ne sont pas comptées comme un relevé, parce qu'une citation lue dans un résumé n'est pas une citation lue sur la page. La distinction organe contre personne morale reste, elle, parfaitement vérifiable dans le texte du Code, et c'est celle de la section 4.

Ce que la première page ne dit pas du tout, et c'est là qu'est la valeur de cette page :

C'est la règle de sélection que ce site applique depuis quelques semaines et qui se confirme ici : quand la première page vise déjà votre lecteur et qu'elle est correcte, cessez de chercher un trou d'audience et cherchez la deuxième couche. Ici, la première couche est « quelles sont les trois parties et quelle majorité pour chacune ». La deuxième est « qu'est-ce que ce découpage vous coûte le lundi matin ». Personne ne l'écrit.

10. La liste du gestionnaire

Huit actions, dont six sont des vérifications documentaires et aucune n'exige un professionnel.

1. Ouvrir la déclaration et trouver la clause de modification du règlement. Si elle exige plus que la majorité des voix des présents, elle est réputée non écrite depuis le 10 janvier 2020. Consigner l'analyse au procès-verbal de la prochaine assemblée plutôt que de la garder dans un courriel.

2. Vérifier dans quel document se trouve chaque règle qui a une conséquence pécuniaire. Une pénalité dans le règlement de l'immeuble est au mauvais endroit. Une pénalité dans l'acte constitutif publié est au bon endroit, sous réserve de sa rédaction.

3. Créer un onglet « Règlement de l'immeuble » dans le registre de l'article 1070, avec la version en vigueur, chaque modification, sa date d'adoption et le numéro du procès-verbal correspondant. C'est ce qui répondra à la question « quelle version s'appliquait au moment de l'infraction ».

4. Ajouter la quatrième colonne au registre des unités louées : date de remise du règlement de l'immeuble au locataire, telle que déclarée par le copropriétaire en vertu de l'article 1065 alinéa 2.

5. Pour chaque case vide de cette colonne, faire la remise soi-même en vertu du « à défaut, par le syndicat » de l'article 1057, par un moyen qui laisse une date, et inscrire cette date. C'est l'action la moins chère de toute cette liste et celle qui a le plus d'effet sur l'applicabilité des règles.

6. Relire chaque restriction du règlement et y écrire son motif, destination, caractères ou situation, à même le texte de la règle. Article 1056.

7. Vérifier que les documents adoptés depuis le 1er juin 2022 existent en français comme texte officiel, et pas seulement en traduction.

8. Transmettre le procès-verbal dans les 30 jours, article 1102.1, pour faire courir le délai de 90 jours de l'article 1103 pendant que le dossier est frais.

Six de ces huit actions sont des dates, des envois et des dépôts, pas des jugements. C'est le motif de fond de toute la gestion d'immeubles, et c'est le même que dans l'attestation du syndicat et son délai de 15 jours, dans le carnet d'entretien de la Loi 16 et dans l'assurance du syndicat et le fonds d'auto assurance. Ce qui coûte de l'argent n'est presque jamais une mauvaise décision prise en séance. C'est une bonne décision qu'on n'a pas su rendre opposable, faute d'un envoi daté.

Sources

Cette page explique l'état du droit à la date indiquée et ne remplace pas un avis juridique. Une déclaration rédigée autrement que la clause type, un projet de clause pénale, une contestation déjà écrite dans le délai de 90 jours ou une modification touchant la destination d'une partie privative méritent chacun un appel plutôt qu'une recherche.

Vous gérez des immeubles et les avis de location, les remises de règlement et les procès-verbaux arrivent dans la même boîte que les plaintes de bruit et les infolettres de fournisseurs. QuoteChaser accuse réception, classe et relance à votre place, avec la date sur chaque dossier. Voir comment ça marche.

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