Franchise, fonds d'auto assurance et assurance du syndicat : ce qui décide qui paie est décidé avant le sinistre

Un mardi matin, 6 h 40. Le lave-vaisselle du 704 a lâché pendant la nuit. L'eau est descendue au 604, au 504, et il y a une tache au plafond du corridor du quatrième.

À 8 h 15, le gestionnaire a déjà reçu trois messages. Le 604 demande qui va payer son plancher. Le 704 dit que l'appareil avait deux ans et qu'il n'a rien fait de mal. Un administrateur écrit une ligne : « On réclame pas, ça va faire monter la prime. On facture la franchise au 704. »

Cette dernière phrase contient deux décisions. Les deux sont prises en huit secondes, par courriel, avant le premier café. Et les deux sont fausses au sens strict du Code civil du Québec : l'une est nulle de plein droit, l'autre détruit le seul recours que le syndicat avait contre le 704.

Voilà le sujet de cette page. Pas « qui paie la franchise en copropriété », il y a quarante pages là-dessus et au moins une est bien faite. Le sujet, c'est que dans un dossier d'assurance de copropriété, presque tout ce qui décide qui paie a été décidé avant le sinistre, par des documents ordinaires : un règlement du gouvernement que personne n'a lu, une évaluation qui n'a pas été refaite, une description au registre qui n'a jamais été montée, un avenant qu'on n'a pas relu. Le jour du dégât, il ne reste presque rien à décider. Il reste à constater.

0. D'abord, deux avertissements sur ce que Google vous montre

Si vous cherchez ce sujet en français, une partie de ce que vous lisez décrit la France. Les pages qui parlent de « syndic » au masculin comme d'une personne, de « lots privatifs », de « tantièmes », de « multirisque immeuble », ou qui expliquent que la franchise peut être refacturée au copropriétaire « conformément au règlement de copropriété et aux décisions d'assemblée générale », décrivent un régime qui n'a rien à voir avec le vôtre. Au Québec, cette refacturation est précisément ce que la loi déclare non écrite. Le test rapide : si la page ne dit jamais « Code civil du Québec » ni « C.c.Q. », fermez-la.

Le deuxième avertissement est plus subtil et je ne l'avais pas vu venir. Sur ce sujet, une partie des pages en français qui sortent en première page sont des pages pancanadiennes d'assureurs, traduites de l'anglais sans être adaptées au Québec. Elles disent, en substance : si les règlements du syndicat et les lois provinciales le permettent, le syndicat peut vous facturer sa franchise même si vous n'êtes pas négligent. C'est défendable en Ontario, en Alberta, en Colombie-Britannique, où les règlements de condominium peuvent prévoir ce genre de facturation. C'est faux au Québec depuis décembre 2018. Une page peut donc être récente, écrite par une institution sérieuse, rédigée dans un français impeccable, et être quand même le mauvais droit. Ce n'est pas une question de qualité. C'est une question de province.

Tout ce qui suit est cité à partir du texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec, consulté le 17 septembre 2026.

1. La phrase qui règle « qui paie la franchise », et la clause qu'elle annule

L'article 1074.2 C.c.Q. :

« Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu'il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

Deux alinéas. Le premier dit comment la franchise se récupère : par la contribution aux charges communes, donc auprès de tout le monde, au prorata de la valeur relative des fractions (art. 1064 C.c.Q.). Pas par une facture au 704.

Le deuxième alinéa est celui que personne ne cite, et c'est le plus opérationnel des deux. « Est réputée non écrite. » Pas annulable. Pas contestable. Non écrite. Si votre déclaration de copropriété contient une clause du genre « la franchise applicable à un sinistre prenant naissance dans une partie privative est à la charge du copropriétaire de cette partie », cette clause n'existe pas juridiquement. Elle peut être imprimée, publiée au registre foncier, votée à l'unanimité en assemblée et remise à chaque acheteur depuis quinze ans. Elle ne produit aucun effet. Et une résolution d'assemblée ne peut pas la faire revivre, parce que l'assemblée ne peut pas déroger à ce que le Code déclare non écrit.

C'est une information qui vaut de l'argent pour un gestionnaire, dans les deux sens. Vous ne pouvez pas facturer la franchise à l'unité. Mais vous n'avez pas non plus à défendre cette clause, à l'appliquer, ni à vous faire reprocher de ne pas l'appliquer par un conseil qui l'a lue dans sa déclaration.

Une erreur mesurable sur la première page. En cherchant ce sujet le 17 septembre 2026, une page d'un fournisseur de documents juridiques, bien positionnée, écrit ceci : « Selon l'article 1073.2 du Code civil du Québec, le syndicat des copropriétaires assume la déductible de l'assurance de l'immeuble, sauf disposition contraire de la déclaration de copropriété. »

Deux problèmes dans une seule phrase, et les deux sont vérifiables en trente secondes.

Le premier : l'article 1073.2 C.c.Q. n'existe pas. Le Code passe de 1073 à 1074. J'ai extrait la liste complète des articles du chapitre de la copropriété divise du texte officiel : 1073, puis 1074, 1074.1, 1074.2, 1074.3, 1075, 1075.1. Il n'y a ni 1073.1 ni 1073.2. La citation renvoie à une disposition qui n'a jamais été adoptée.

Le second : la règle énoncée est l'inverse du droit applicable. « Sauf disposition contraire de la déclaration de copropriété » est exactement la dérogation que l'article 1074.2, deuxième alinéa, répute non écrite. Un gestionnaire qui lit cette page repart avec la conviction que sa déclaration peut régler la question. Elle ne peut pas.

Je ne nomme pas le site parce que l'intérêt n'est pas de le nommer. L'intérêt est la méthode : quand une page vous donne un numéro d'article, allez lire l'article. C'est gratuit, c'est officiel, et ça prend moins de temps que d'expliquer à un copropriétaire pourquoi la facture qu'il a reçue est annulée.

2. Ce que vous pouvez réellement réclamer au 704, et pourquoi ce n'est pas une franchise

L'article 1074.2 se termine par « sous réserve des dommages-intérêts qu'il peut obtenir ». C'est là que vit le vrai recours, et ce n'est pas du tout la même chose qu'une refacturation.

La différence n'est pas sémantique. Une refacturation, ça s'écrit dans un état de compte. Des dommages-intérêts, ça s'établit : il faut une faute, ou la garde du bien qui a causé le préjudice. Trois régimes se croisent ici.

La faute (art. 1457 C.c.Q.). Le copropriétaire qui a manqué à son devoir de prudence répond du préjudice matériel qu'il cause. Le boyau de lave-linge non remplacé depuis douze ans, le robinet d'arrêt laissé ouvert pendant trois semaines d'absence, les travaux faits sans permis ni entrepreneur : ce sont des fautes, et elles se prouvent.

La garde du bien (art. 1465 C.c.Q.). Une seule phrase, et c'est la plus utile de tout le dossier :

« Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute. »

Lisez la fin. « À moins qu'il prouve. » Le fardeau est renversé. Quand c'est l'appareil du 704 qui a lâché tout seul, le syndicat n'a pas à démontrer d'abord que le 704 a été négligent. C'est le 704 qui doit démontrer qu'il a été diligent : entretien, âge de l'appareil, surveillance, réparations faites. S'il n'y arrive pas, la faute est présumée. C'est exactement pour ça que l'article 1074.2 mentionne « le fait des biens qu'il a sous sa garde » : il renvoie à ce renversement.

L'assurance qui répond de ça. Depuis le 15 octobre 2020, chaque copropriétaire doit souscrire une assurance de responsabilité civile (art. 1064.1 C.c.Q.), dont le montant minimal est fixé par règlement. C'est cette couverture, et non le compte de banque du 704, qui paie les dommages-intérêts. Autrement dit : le recours correctement qualifié se règle entre assureurs. Le recours mal qualifié, envoyé comme une facture de franchise, se règle en litige avec un voisin qui reste votre client pendant les dix prochaines années.

Et la subrogation ne vous sauvera pas non plus. L'article 1075.1 C.c.Q. interdit à un assureur d'être subrogé dans les droits du syndicat, d'un copropriétaire, d'une personne qui fait partie de sa maison, ou d'une personne dont le syndicat doit assurer la responsabilité, contre une autre de ces mêmes personnes. L'exception est étroite : préjudice corporel ou moral, faute intentionnelle ou faute lourde. L'assureur du syndicat ne peut donc pas se retourner contre le 704 à votre place pour un dégât d'eau ordinaire. Le recours en dommages-intérêts appartient au syndicat, et il faut que quelqu'un l'exerce.

3. Le piège de « on ne réclame pas »

Revenons à la phrase de l'administrateur : « On réclame pas, ça va faire monter la prime. »

C'est une décision légitime. Elle est aussi encadrée, et l'encadrement coûte cher. Article 1074.1 C.c.Q. :

« Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d'assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d'une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance :

1° un copropriétaire; 2° une personne qui fait partie de la maison d'un copropriétaire; 3° une personne à l'égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. »

Relisez le deuxième alinéa. Le syndicat qui choisit de ne pas réclamer perd le droit de poursuivre le copropriétaire pour les dommages que l'assurance aurait couverts. Pas pour tout : pour ce que l'assurance aurait payé. Ce qui excède la couverture, la franchise incluse, reste réclamable.

Donc la décision de 8 h 15 fait le contraire de ce que l'administrateur croyait. Il pensait protéger la prime et faire payer le fautif. En pratique, il a choisi la seule option où le syndicat paie la partie assurable de sa poche et ne peut plus la réclamer à personne.

Et le premier alinéa ferme la porte de sortie : ne pas réclamer n'autorise pas à attendre. Le syndicat doit « avec diligence voir à la réparation ». Ne pas réclamer et ne pas réparer, c'est cumuler la perte et la faute. Le même motif revient dans tout ce que nous écrivons sur ce blogue à propos des délais : une dénonciation d'insalubrité qui traîne six jours et une panne de chauffage signalée un vendredi soir finissent toutes les deux devant quelqu'un qui demande à quelle date vous avez agi.

Un mot pratique, aussi : la décision de réclamer ou non n'appartient pas au gestionnaire. Elle appartient au conseil. Ce qui appartient au gestionnaire, c'est de s'assurer que le conseil décide en sachant qu'il renonce à un recours. Une ligne au procès-verbal règle ça pour toujours.

4. L'assurance du syndicat passe en premier, pas en deuxième

Trois articles courts qui remettent l'ordre des appels téléphoniques à l'endroit.

Article 1074.3 C.c.Q. : « Lorsque des assurances contre les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites séparément par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne. »

Première ligne. Le réflexe courant, « appelez votre assureur, on verra après », inverse la séquence prévue par la loi pour les biens couverts par les deux polices. Sur les dommages à l'immeuble, y compris les parties privatives dans leur état d'origine, c'est la police du syndicat qui répond d'abord.

Article 1074 C.c.Q. : « La violation d'une des conditions du contrat d'assurance par un copropriétaire n'est pas opposable au syndicat. » Le 704 avait laissé tomber un avenant, ou s'était trompé en déclarant l'occupation de son unité : ça ne se retourne pas contre la collectivité.

Article 1073, deuxième alinéa : le syndicat doit aussi assurer sa responsabilité envers les tiers, et celle des membres du conseil d'administration, du gérant, du président et du secrétaire de l'assemblée, et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement. Si vous gérez pour un tiers, le mot « gérant » vous concerne directement. Vérifier que l'avenant nomme bien le gérant est une question de dix minutes une fois par année, et c'est votre propre protection.

5. Le fonds d'auto assurance : le calcul officiel, et l'écart que personne ne mentionne

C'est ici que la première page décroche le plus, parce que le calcul est dans un règlement plutôt que dans le Code.

Le Code crée le fonds. Article 1071.1 C.c.Q. :

« Le syndicat constitue un fonds d'auto assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds est la propriété du syndicat.

Le fonds d'auto assurance est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat.

Il est également affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d'assurance ne peuvent y pourvoir.

Le fonds d'auto assurance est établi en fonction de ces franchises et d'un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté. »

Le règlement fixe la contribution minimale. C'est le Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises, RLRQ chapitre CCQ, r. 4.1 (décret 442-2020, modifié par le décret 1213-2022). Son article 2 :

« La contribution minimale des copropriétaires d'un immeuble détenu en copropriété divise au fonds d'auto assurance constitué en vertu de l'article 1071.1 du Code civil s'établit annuellement lors de la détermination des sommes à verser au fonds de prévoyance de la façon suivante :

1° lorsque la capitalisation du fonds d'auto assurance est inférieure ou égale à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, la contribution est égale à la moitié de cette franchise;

2° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, la contribution est égale au montant résultant de la différence entre cette franchise et la capitalisation de ce fonds;

3° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure ou égale à la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, aucune contribution n'est requise. »

Puis deux nuances, dans le même article : les franchises applicables au tremblement de terre et à l'inondation ne sont pas comptées dans ce calcul si ces protections sont au contrat; et lorsque la contribution porterait la capitalisation au-delà de 100 000 $, elle « peut » être réduite pour que le fonds atteigne au moins 100 000 $.

Quatre choses en découlent, et trois ne sont nulle part sur la première page.

La cible, c'est la plus haute franchise de toutes vos polices. Pas la franchise « dégât d'eau », pas la franchise « incendie ». La plus élevée parmi toutes les assurances souscrites par le syndicat. Une franchise eau de 50 000 $ sur un immeuble de trente unités fixe une cible de 50 000 $, même si toutes les autres franchises sont à 5 000 $.

Le palier 1 est brutal et il revient après chaque sinistre. Tant que le fonds est à la moitié de la franchise ou moins, la contribution de l'année est égale à la moitié de la franchise. Exemple concret. Franchise la plus haute : 25 000 $. Le fonds contient 22 000 $, vous êtes tranquille, la contribution de l'année serait de 3 000 $. Un sinistre survient, la franchise est payée, le fonds tombe à zéro. À l'exercice suivant, vous n'êtes pas à 3 000 $, vous êtes au palier 1 : 12 500 $ à répartir entre les copropriétaires, en une année. Sur vingt unités de valeur relative égale, c'est 625 $ par unité, en plus des charges normales. Cette mécanique est écrite noir sur blanc dans le règlement, et elle n'apparaît dans aucun budget prévisionnel que j'ai vu discuté avant un sinistre. C'est le chiffre à montrer au conseil le jour où quelqu'un propose d'augmenter la franchise pour baisser la prime.

Le plafond de 100 000 $ est une permission, pas une règle. Le texte dit « peut être réduite ». Le conseil qui applique la réduction prend une décision; il ne suit pas une obligation. Et pour les copropriétés dont la plus haute franchise dépasse 100 000 $, ce qui existe, la réduction laisse un fonds structurellement inférieur à la franchise.

Le minimum réglementaire n'est pas la norme du Code. C'est le point que je n'ai vu écrit nulle part, et il est dans le texte. Le règlement fixe une contribution minimale dont la cible est la plus haute franchise. Le Code, lui, dit au quatrième alinéa de l'article 1071.1 que le fonds « est établi en fonction de ces franchises et d'un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté ». Ces autres paiements, c'est le troisième alinéa : la réparation des dommages aux biens assurables quand le fonds de prévoyance ou l'indemnité ne peuvent y pourvoir, donc les sinistres sous la franchise, les exclusions et les insuffisances de couverture. Un syndicat qui capitalise exactement la plus haute franchise respecte le minimum réglementaire tout en laissant de côté le « montant additionnel raisonnable » que le Code demande. Ce n'est pas un détail de rédaction : c'est la différence entre un fonds qui absorbe un sinistre et un fonds qui déclenche une cotisation spéciale à la première exclusion.

Si vous avez à mettre une seule phrase au procès-verbal de la prochaine adoption du budget, c'est celle-là : la cible réglementaire est un plancher, et le Code demande davantage.

6. L'horloge du 15 avril 2021, et pourquoi elle sonne cette année

L'article 1073 C.c.Q. a changé de substance le 15 avril 2021. Je l'ai vérifié dans l'historique des versions de LégisQuébec, pas de mémoire. Avant cette date, le texte disait simplement : « Le montant de l'assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble. » Depuis, il dit :

« Le montant de l'assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l'immeuble conformément aux normes, usages et règles de l'art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d'un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement. »

Trois conséquences pratiques.

« Valeur à neuf » n'est plus le critère. Le montant doit pourvoir à la reconstruction selon les normes applicables au moment de la reconstruction, ce qui inclut la mise aux normes que le code du bâtiment actuel imposerait sur un immeuble construit en 1987. Toute page qui vous parle encore de « valeur à neuf » travaille avec le texte d'avant avril 2021.

L'évaluateur, c'est une seule profession. L'article 3 du règlement CCQ, r. 4.1 :

« Seul un membre de l'Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d'évaluer le montant que l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires doit prévoir afin de pourvoir à la reconstruction de l'immeuble détenu en copropriété divise selon les exigences prévues au premier alinéa de l'article 1073 du Code civil. »

Seul. Pas un ingénieur, pas un architecte, pas un technologue, pas le courtier, et pas l'estimation que l'assureur produit lui-même pour fixer sa prime. Un évaluateur agréé. Cet article a pris effet le 15 avril 2021, en vertu de l'article 6 du même règlement.

Le cycle de cinq ans a donc commencé en 2021, et la première échéance de renouvellement tombe en 2026. Le syndicat qui a fait faire son évaluation en 2021 pour se conformer doit la refaire cette année. Celui qui n'en a jamais fait faire est en défaut d'une obligation en vigueur depuis plus de quatre ans, et ce défaut a une conséquence mesurable : le montant d'assurance a été fixé sur autre chose qu'une évaluation conforme, dans un marché où les coûts de construction ont beaucoup bougé depuis 2021. La sous-assurance ne se découvre pas au renouvellement. Elle se découvre au sinistre, et c'est le fonds d'auto assurance et les copropriétaires qui absorbent l'écart, par le troisième alinéa de l'article 1071.1.

Bon à savoir pour le budget : la même évaluation d'évaluateur agréé sert au montant d'assurance de l'article 1073 et alimente le dossier de l'immeuble avec l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien, que nous avons couverts dans la page sur l'attestation du syndicat et le délai de 15 jours. Une dépense, plusieurs obligations qui s'appuient dessus. C'est l'argument qui fait passer la résolution.

7. Les onze risques couverts de plein droit, même s'ils ne sont pas dans la police

Celui-là, je ne l'ai vu nulle part expliqué pour un gestionnaire, et c'est peut-être le plus utile de la page.

Troisième alinéa de l'article 1073 C.c.Q. : « un contrat d'assurance souscrit par un syndicat couvre de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement, à moins que la police ou un avenant n'indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus ».

L'article 4 du règlement CCQ, r. 4.1 donne la liste :

« le vol, l'incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l'explosion, les fuites et débordements d'installations sanitaires et d'appareils raccordés aux conduites de distribution de l'eau à l'intérieur du bâtiment, la grève, l'émeute ou un mouvement populaire, l'impact d'un aéronef ou d'un véhicule et les actes de vandalisme ou de malveillance. »

Ce que ça veut dire concrètement : pour ces risques, le silence de la police joue en votre faveur. Si le contrat ne dit rien, le risque est couvert par l'effet de la loi. Pour l'exclure, l'assureur doit le faire expressément et en caractères apparents, dans la police ou un avenant. Un refus de couverture fondé sur une exclusion implicite, sur l'interprétation d'une définition, ou sur une exclusion enfouie en petits caractères dans une clause générale, se discute. Cette règle a pris effet le 15 avril 2021, avec un report pour les contrats déjà en vigueur, prévu à l'article 6 du règlement.

Remarquez aussi ce qui n'est pas dans la liste des onze : le refoulement d'égout, l'inondation, le tremblement de terre, la moisissure, le bris des machines. Ceux-là ne sont pas couverts de plein droit. Ils dépendent entièrement de ce que vous avez négocié, et deux d'entre eux, l'inondation et le tremblement de terre, sont aussi exclus du calcul du fonds d'auto assurance par l'article 2 du règlement. Un immeuble en zone inondable peut donc avoir une franchise inondation énorme qui ne compte ni dans la cible du fonds ni dans la couverture de plein droit. C'est exactement le trou qu'une cotisation spéciale finit par remplir.

La tâche de gestion qui en découle tient en une phrase : une fois par année, imprimer la liste des onze risques et la comparer aux exclusions écrites de la police. Trente minutes. C'est la seule façon de savoir ce que vous avez.

8. La description au registre qui décide si les améliorations sont assurées

Voici le cas où un document administratif que personne ne réclame jamais déplace directement de l'argent.

Le premier alinéa de l'article 1073 exclut de l'assurance du syndicat « les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu'elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie ».

Cette condition n'a pas toujours été là. Avant le 15 avril 2021, l'exclusion était sèche : les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie étaient exclues, point. Depuis, elle est conditionnelle. Et la condition renvoie au troisième alinéa de l'article 1070 C.c.Q., qui exige que le registre contienne « une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables ».

Faites le raisonnement dans l'ordre :

1. Pas de description des parties privatives au registre.
2. Donc les améliorations ne peuvent pas être identifiées par rapport à la description.
3. Donc la condition de l'exclusion n'est pas remplie.
4. Donc les améliorations ne sont pas exclues de l'assurance souscrite par le syndicat.

Le résultat est contre-intuitif et il va dans les deux sens. Pour le copropriétaire du 704 qui a refait sa cuisine en 2019, l'absence de description peut être une bonne nouvelle. Pour le syndicat, c'est une exposition qu'il n'a pas tarifée : un montant d'assurance et une franchise calibrés sur l'immeuble d'origine, appliqués à un parc d'unités rénovées. Et pour le gestionnaire, c'est une question qui arrive toujours au pire moment, c'est-à-dire pendant le règlement d'un sinistre, quand les deux assureurs cherchent la frontière et que personne ne peut la tracer.

Monter cette description est un travail ennuyeux et fini. Le texte le permet explicitement en bloc : « Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu'elles présentent les mêmes caractéristiques. » Dans un immeuble avec quatre types d'unités, ce sont quatre descriptions, pas quarante. La logique est la même que celle de l'état des lieux dans le locatif, où la frontière entre usure normale et dommage se gagne ou se perd sur un document rédigé avant le problème, pas après.

9. Deux mots que la loi emploie et ne définit pas

Il y a deux endroits où la loi renvoie à un règlement qui n'a jamais été fait. Le savoir vous évite de chercher une réponse qui n'existe pas.

« Une franchise raisonnable. » L'article 1073 oblige le syndicat à souscrire des assurances « prévoyant une franchise raisonnable », et permet au gouvernement de déterminer par règlement « des cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable ». Le règlement CCQ, r. 4.1 ne le fait pas : il fixe le montant d'assurance de responsabilité des copropriétaires, la contribution au fonds d'auto assurance, l'évaluateur agréé et la liste des onze risques. Rien sur les franchises déraisonnables. L'obligation existe donc sans repère chiffré. En pratique, le seul garde-fou est la documentation : consigner au procès-verbal les franchises offertes, celles retenues, l'écart de prime correspondant, et le calcul de l'impact sur la cible du fonds d'auto assurance selon la section 5. Un conseil qui a comparé et écrit son raisonnement défend une décision. Un conseil qui a pris la franchise la plus élevée pour baisser la prime, sans note, défend une intuition.

« Une perte importante. » L'article 1075 C.c.Q. prévoit que l'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte importante est versée, malgré l'article 2494, au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, à un fiduciaire que le syndicat doit désigner sans délai. Le dernier alinéa ajoute qu'un règlement du gouvernement peut déterminer les critères permettant de qualifier une perte comme importante. Ce règlement n'existe pas. J'ai passé la liste des règlements adoptés sous le Code civil du Québec chez l'Éditeur officiel le 17 septembre 2026 : aucun ne porte sur cette qualification, et des organismes du milieu réclament depuis 2018 que le seuil soit fixé.

Conséquence pour vous : le seuil, s'il existe, est dans votre déclaration de copropriété. Beaucoup de déclarations publiées depuis 1994 fixent un pourcentage de dommages à l'immeuble. Deux gestes, aujourd'hui, à froid : ouvrir la déclaration et trouver la clause du fiduciaire, puis vérifier si un fiduciaire y est nommé. S'il n'y en a pas, le syndicat devra en désigner un « sans délai » le jour d'un sinistre majeur, c'est-à-dire la journée où il aura le moins de disponibilité pour le faire. Nommer un fiduciaire à l'avance est l'une des rares décisions de ce dossier qui ne coûte rien et ne se prend jamais.

10. Pourquoi tout ça finit par concerner les copropriétaires personnellement

Un dernier article, court, qui explique pourquoi l'assurance de responsabilité du deuxième alinéa de l'article 1073 n'est pas une formalité. Article 1078 C.c.Q. :

« Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.

Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes, non plus que sur le fonds d'auto assurance, à moins que le jugement n'ait pour objet le recouvrement d'une somme au paiement de laquelle ce fonds est affecté. »

Deux informations, et les deux surprennent tout le monde la première fois.

Les deux fonds sont protégés contre l'exécution, chacun avec une seule exception. Le fonds de prévoyance ne répond que d'une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement des parties communes. Le fonds d'auto assurance ne répond que d'une somme à laquelle il est affecté, soit une franchise ou une réparation visée au troisième alinéa de l'article 1071.1. Un jugement en responsabilité civile, par exemple celui obtenu par quelqu'un qui se blesse dans l'escalier commun, n'est donc exécutable sur ni l'un ni l'autre.

Il est exécutable contre les copropriétaires, au prorata, et pas contre les copropriétaires d'aujourd'hui : contre « chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris naissance ». Quelqu'un qui a vendu son unité il y a deux ans peut se retrouver visé pour un événement survenu pendant qu'il était propriétaire. Et l'acheteur d'une unité n'est pas exposé pour une cause d'action antérieure à son achat, ce qui est le miroir de la règle sur les charges communes dues avant la vente, dont nous avons parlé dans la page sur les charges communes impayées.

C'est cet article qui donne son vrai poids à l'assurance de responsabilité du syndicat et des administrateurs : sans elle, un jugement ne tombe pas sur une réserve, il tombe sur des personnes.

11. Les 1 000 000 $ et 2 000 000 $ des copropriétaires, et le piège du compte des fractions

Article 1064.1 C.c.Q. : chaque copropriétaire doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers, dont le montant obligatoire minimal est déterminé par règlement. Article 1 du règlement CCQ, r. 4.1 :

« Le montant minimal de l'assurance responsabilité que doit souscrire, en vertu de l'article 1064.1 du Code civil, chacun des copropriétaires d'un immeuble détenu en copropriété divise est de 1 000 000 $ si l'immeuble comporte moins de 13 fractions utilisées ou pouvant être utilisées comme unités de logement ou pour l'exploitation d'une entreprise et 2 000 000 $ s'il en comporte 13 ou plus. »

Le seuil se compte sur les fractions d'habitation ou d'exploitation d'une entreprise. Pas sur le nombre total de fractions. Un immeuble de douze appartements avec vingt-cinq fractions de stationnement et huit fractions de rangement compte douze fractions au sens de cet article, donc 1 000 000 $, pas 2 000 000 $, même si le cadastre en montre quarante-cinq. C'est une distinction précise, facile à vérifier, et qui se trompe dans les deux sens : exiger 2 000 000 $ sans fondement irrite tout le monde, et se contenter de 1 000 000 $ dans un immeuble de vingt logements laisse un trou réel le jour d'un recours en dommages-intérêts.

Cette obligation a pris effet le 15 octobre 2020, avec une transition pour les polices déjà en vigueur à cette date, prévue au troisième alinéa de l'article 6 du règlement. Cinq ans plus tard, la question n'est plus de savoir si l'obligation existe. C'est de savoir si quelqu'un vérifie. Le Code n'organise pas de mécanisme de contrôle : c'est au syndicat de demander les attestations et d'en faire le suivi, et c'est le genre de suivi qui se fait très bien dans un tableau et très mal dans une mémoire.

12. Ce qui se met en place avant, et prend une matinée

Rien dans cette page n'est une décision juridique. Tout est du montage, et tout se fait à froid.

Une révision de la déclaration, une seule fois. Chercher la clause qui met la franchise à la charge d'une unité et la marquer comme non écrite pour tout le monde, gestionnaire comme conseil, afin que personne n'essaie de l'appliquer sous pression. Chercher la clause du fiduciaire, noter le seuil de perte importante qu'elle contient, et vérifier qu'un fiduciaire est nommé.

Une comparaison annuelle police contre loi. Les onze risques de l'article 4 du règlement, en regard des exclusions écrites de la police et des avenants. Et la vérification que l'avenant de responsabilité nomme le gérant, le président et le secrétaire d'assemblée, comme l'exige le deuxième alinéa de l'article 1073.

Une date au calendrier pour l'évaluateur agréé. Cinq ans après la dernière évaluation conforme, avec un rappel à quatre ans et demi pour obtenir les propositions. Si aucune évaluation conforme n'existe, la date est maintenant.

Un calcul du fonds d'auto assurance présenté avec le budget. La plus haute franchise, la capitalisation actuelle, le palier applicable, et la ligne que personne ne calcule : ce que coûterait l'exercice suivant si un sinistre vidait le fonds cette année. C'est un tableau de quatre lignes qui change la discussion sur la franchise.

Une description des parties privatives au registre, par type d'unité, avec des photos datées. Ennuyeux, fini, et c'est ce qui décide qui paie les améliorations.

Deux gabarits de réponse. Un accusé de réception de sinistre qui confirme la date de la déclaration, les pièces demandées et la prochaine étape. Un avis au copropriétaire chez qui le sinistre a pris naissance, qui explique en trois phrases que la franchise n'est pas facturée à son unité, que le syndicat évalue s'il y a lieu de réclamer des dommages-intérêts, et qu'il doit dès maintenant aviser son assureur de responsabilité. Ces deux textes s'écrivent une fois. Ensuite ils se remplissent en deux minutes au lieu de se réinventer un mardi à 8 h 15.

Vous remarquerez que quatre de ces six éléments sont des documents et des rappels, pas des jugements. C'est le motif de fond de tout ce dossier. Ce qui coûte de l'argent en assurance de copropriété n'est presque jamais une mauvaise décision prise au sinistre. C'est une absence de préparation, révélée par le sinistre, puis une réponse improvisée envoyée trop vite. Le même motif que l'avis de 24 heures avant une visite, que les avis de travaux majeurs et que le dégât d'eau dans un logement loué : une date, un document, une réponse. Le reste suit mécaniquement.

Sources

• Code civil du Québec, arts. 1039, 1064, 1064.1, 1070, 1071, 1071.1, 1072, 1073, 1074, 1074.1, 1074.2, 1074.3, 1075, 1075.1, 1077, 1078, 1457, 1465, texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec, consulté le 17 septembre 2026.
• Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises, RLRQ chapitre CCQ, r. 4.1 (décret 442-2020, modifié par le décret 1213-2022), arts. 1, 2, 3, 4 et 6, texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec, consulté le 17 septembre 2026.
• LégisQuébec, historique des versions de l'article 1073 C.c.Q., qui établit la date d'entrée en vigueur du 15 avril 2021 et le texte antérieur fondé sur la valeur à neuf.
• Liste des règlements adoptés sous le Code civil du Québec, Éditeur officiel, vérifiée le 17 septembre 2026 : aucun règlement ne définit la perte importante de l'article 1075 ni les cas de franchise déraisonnable de l'article 1073.

Cette page explique l'état du droit à la date indiquée et ne remplace pas un avis juridique ni l'avis de votre courtier. Une clause de déclaration de copropriété, un refus de couverture et un recours en dommages-intérêts méritent chacun un appel plutôt qu'une recherche.

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