Assemblée annuelle de copropriété : les quatre chiffres qui décident si le vote compte, et les trois que la première page de Google donne faux

Un jeudi soir, 20 h 10. Quarante fractions, façade à refaire, 180 000 $ étalés sur deux exercices. L'étude du fonds de prévoyance le dit depuis deux ans. Le conseil a fait ses devoirs, la soumission est au dossier, l'ordre du jour annonce le point.

Vingt-deux copropriétaires sont présents ou représentés. Le vote se prend à main levée : dix-sept pour, cinq contre. Le président d'assemblée regarde son tableau de seuils, celui qu'il a imprimé la semaine d'avant depuis un guide en ligne, et il annonce : « Il fallait les trois quarts de toutes les voix. On est à quarante-deux et demi pour cent. La résolution est rejetée. »

Elle ne l'est pas. Elle est adoptée depuis 20 h 11, et elle l'est parce que le texte de l'article 1097 du Code civil du Québec a changé le 10 janvier 2020. Le tableau imprimé la semaine d'avant reproduit la version d'avant. La façade attend un an de plus. Le fonds de prévoyance continue de se faire manger par l'inflation des coûts de construction. Et personne dans la salle ne sait que la décision a passé.

Voilà le sujet de cette page. Pas « comment préparer une assemblée annuelle », il y a une trentaine de pages là-dessus et plusieurs sont bien faites sur la logistique. Le sujet, c'est que l'assemblée annuelle se joue sur quatre chiffres, que trois d'entre eux sont mal rapportés par une partie des pages qui sortent en premier, et que les erreurs vont dans les deux directions : elles font rejeter des résolutions qui sont passées, et elles font adopter des résolutions qui sont nulles.

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0. D'abord, deux avertissements sur ce que Google vous montre

Le premier est le même que d'habitude et je le répète parce qu'il marche encore. Une partie des pages en français sur ce sujet décrit la France. Le test rapide : la France impose un préavis de convocation de vingt et un jours, parle de « syndic » au masculin comme d'une personne, de « lots », de « tantièmes », et renvoie à la loi du 10 juillet 1965. Le Québec impose au moins dix jours, parle du « syndicat » comme d'une personne morale, et renvoie au Code civil du Québec. Piège supplémentaire sur ce sujet précis : les deux régimes prévoient un délai de six mois après la clôture de l'exercice pour tenir l'assemblée. Un gestionnaire pressé lit ce six mois sur une page française, le reconnaît, et prend le reste de la page pour de l'information québécoise. Si la page ne dit jamais « Code civil du Québec » ni « C.c.Q. », fermez-la.

Le deuxième avertissement est différent de ceux des autres pages de ce site, et je ne l'avais pas anticipé. Sur la plupart des sujets, le problème de la première page, c'est qu'elle est écrite pour le locataire ou pour le copropriétaire, jamais pour la personne qui gère. Ici, ce n'est pas le cas. Les pages qui sortent en tête sur cette question sont en grande majorité écrites pour vous, par des éditeurs de logiciels de gestion de copropriété, avec des échéanciers, des modèles d'ordre du jour et des listes de vérification. C'est du contenu de gestionnaire, pour gestionnaire.

Et c'est précisément pour ça que les erreurs comptent. Une page qui s'adresse au copropriétaire et qui se trompe produit un copropriétaire mal informé. Une page qui s'adresse au gestionnaire, qui lui donne une liste de vérification, un tableau de seuils de majorité et un calendrier à imprimer, et qui se trompe sur les seuils, produit une assemblée invalide. J'ai mesuré les pages une par une le 18 septembre 2026 contre le texte officiel. Les écarts sont à la section 14, sans nommer personne, parce que ce qui est utile ici c'est la méthode de vérification, pas la liste des coupables.

Tout ce qui suit est cité à partir du texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec, version à jour au 10 juin 2026, consulté le 18 septembre 2026.

1. Le point de départ que tout le monde saute : le syndicat est une personne morale

L'article 1039 C.c.Q. :

« La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale [...]. Elle prend le nom de syndicat. »

Ce n'est pas une remarque théorique. C'est la raison pour laquelle une bonne partie des règles de votre assemblée annuelle ne se trouve pas dans le chapitre sur la copropriété. Elle se trouve aux articles 335 à 354 C.c.Q., dans les dispositions générales sur les personnes morales, qui s'appliquent au syndicat parce qu'il en est une.

Concrètement, la section VII du chapitre de la copropriété divise, celle qui s'intitule « De l'assemblée des copropriétaires », commence à l'article 1087 et ne contient aucun délai de convocation. Aucun. Si vous cherchez « combien de jours d'avance » dans les articles 1087 à 1103, vous ne le trouverez pas, parce qu'il n'y est pas.

C'est l'origine de l'erreur la plus répandue sur ce sujet, et elle est reproduite par plusieurs pages destinées aux gestionnaires : « l'article 1087 impose un délai minimal de dix jours ». L'article 1087 impose une liste de documents. Le délai est à l'article 346. Ça ressemble à une chicane de notes de bas de page, et ça ne l'est pas : quand vous citez le mauvais article, vous héritez aussi de ce qui est écrit à côté, et à côté de l'article 346 il y a un chiffre que l'article 1087 ne contient pas et que presque personne ne rapporte. On y arrive.

2. Le premier chiffre : six mois

L'article 345 C.c.Q. :

« L'assemblée des membres est convoquée chaque année par le conseil d'administration, ou suivant ses directives, dans les six mois de la clôture de l'exercice financier.

La première assemblée est réunie dans les six mois qui suivent la constitution de la personne morale. »

Six mois de la clôture de l'exercice financier. Pas de la fin de l'année civile, sauf si votre exercice se termine le 31 décembre. Si votre exercice se clôt le 30 avril, votre assemblée annuelle doit être convoquée au plus tard le 31 octobre.

Un chiffre de quatre-vingt-dix jours circule sur au moins une page destinée aux gestionnaires. Il n'est nulle part dans le Code. Il n'est pas dangereux dans le sens où il vous fait agir trop vite plutôt que trop tard, mais il a un coût réel : il pousse des conseils à convoquer avant que les états financiers soient prêts, et un conseil qui convoque sans avoir les pièces de l'article 1087 se met dans le trouble décrit à la section 4.

L'inverse est plus sérieux. Un syndicat qui dépasse les six mois n'a pas d'assemblée « annulée », il a un conseil en défaut d'une obligation légale, et un copropriétaire qui veut faire du bruit a l'article 352 pour le forcer. On y arrive aussi.

3. Le deuxième chiffre : 10 jours au moins, 45 jours au plus

L'article 346 C.c.Q., inchangé depuis le 1er janvier 1994 :

« L'avis de convocation de l'assemblée annuelle indique la date, l'heure et le lieu où elle est tenue, ainsi que l'ordre du jour; il est envoyé à chacun des membres habiles à y assister, au moins 10 jours, mais pas plus de 45 jours, avant l'assemblée.

Il n'est pas nécessaire de mentionner à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle les questions qui y sont ordinairement traitées. »

Deux bornes, pas une. Le plancher de dix jours est partout. Le plafond de quarante-cinq jours est absent de la moitié des pages qui traitent le sujet, y compris de pages dont tout le reste est correct, y compris de listes de vérification à imprimer.

Ça paraît sans importance jusqu'au moment où ça ne l'est plus. Le scénario type : un conseil veut « donner le temps aux gens de lire », décide d'envoyer la convocation deux mois d'avance, avec le budget, les états financiers et la note sur les travaux. Cinquante-huit jours. La convocation est irrégulière. Personne ne s'en aperçoit, l'assemblée se tient, le budget est adopté, la cotisation spéciale est votée, et quatre mois plus tard un copropriétaire mécontent de la cotisation spéciale confie le dossier à un avocat qui, lui, va regarder la date de l'enveloppe.

Le deuxième alinéa mérite aussi une lecture attentive. Il dit qu'il n'est pas nécessaire de mentionner à l'ordre du jour les questions qui y sont ordinairement traitées. Ça couvre l'approbation des états financiers, le budget, l'élection des administrateurs, la nomination du vérificateur. Ça ne couvre pas des travaux de 180 000 $. Il n'y a aucune zone grise ici : si le point n'est pas de routine, il est à l'ordre du jour, ou il ne se vote pas.

Note pratique sur le calcul. Ce sont des jours de calendrier. Et l'article 346 dit « envoyé », pas « reçu ». Le délai court de l'envoi. Mais l'article suivant, lui, part de la réception, et c'est là que ça devient intéressant.

4. Le troisième chiffre : cinq jours, et pourquoi il rend un avis de dix jours à peu près impraticable

L'article 1088 C.c.Q., lui aussi inchangé depuis 1994 :

« Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l'avis de convocation, faire inscrire toute question à l'ordre du jour.

Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites. »

Lisez le deuxième alinéa lentement. Ce n'est pas une faculté. Le conseil avise par écrit les copropriétaires, au pluriel, tous, des questions nouvellement inscrites, et il le fait avant la tenue de l'assemblée. Un copropriétaire ajoute un point, et le conseil doit repartir un envoi à tout le monde.

Maintenant mettez les deux délais ensemble sur un calendrier, avec un avis envoyé par la poste, qui reste le mode d'envoi de la majorité des syndicats :

Jour 0 : mise à la poste. Le délai de l'article 346 commence.
Jour 3 à 5 : les avis arrivent, pas tous le même jour. Le délai de l'article 1088 commence, et il commence à une date différente pour chaque copropriétaire.
Jour 8 à 10 : la fenêtre de cinq jours se referme, encore une fois à des dates différentes.
Jour 10 : l'assemblée a lieu.

La fenêtre de l'article 1088 se ferme le jour même de l'assemblée, ou la veille. Il ne reste aucun espace pour l'envoi écrit exigé par le deuxième alinéa. Un avis de convocation de dix jours par la poste rend l'article 1088 pratiquement impossible à respecter, et le conseil qui reçoit une demande d'inscription au jour 8 a le choix entre reporter l'assemblée ou violer une disposition du Code.

C'est la vraie raison derrière un conseil qu'on lit partout sans explication : « envoyez quinze à vingt jours d'avance ». Les pages qui le donnent le justifient par le temps de lecture des copropriétaires. Le temps de lecture est une bonne raison. Ce n'en est pas la principale. La principale, c'est que l'article 1088 a besoin d'espace derrière lui, et que cet espace, c'est vous qui le créez en choisissant la date d'envoi.

La fenêtre pratique est donc étroite et elle est bornée des deux côtés : assez tard pour rester sous quarante-cinq jours, assez tôt pour que cinq jours de réception plus un deuxième envoi tiennent avant la séance. Vingt à trente jours règle les deux problèmes. C'est un choix de date, pris une fois, qui neutralise deux articles. Le même genre de calcul qu'impose l'attestation du syndicat, qui doit sortir en quinze jours : la règle n'est pas compliquée, c'est la manutention du courrier qui décide.

5. Ce que la convocation doit contenir, et ce qui arrive s'il en manque une pièce

L'article 347 C.c.Q. donne la règle de base pour toute personne morale : bilan, état des résultats de l'exercice écoulé, état des dettes et créances.

L'article 1087 C.c.Q. en ajoute trois pour la copropriété, et il est resté identique depuis 1994 :

« L'avis de convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l'état des résultats de l'exercice écoulé, de l'état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d'une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. »

Six pièces au total. Les trois dernières sont celles qu'on oublie, et la sixième est celle qui coûte cher.

« Une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. » Pas la soumission complète, pas le devis : les modalités essentielles. Le montant, l'échéancier, le mode de financement, l'identité du fournisseur pressenti, ce qui est inclus et ce qui ne l'est pas. Un conseil qui met « Travaux de façade » à l'ordre du jour sans joindre cette note convoque une assemblée où les copropriétaires vont voter 180 000 $ en ayant lu deux mots.

Et c'est exactement ce qu'un avocat regardera si quelqu'un conteste. Le raisonnement est simple : l'article 1088 donne cinq jours pour réagir à la convocation, et on ne peut pas réagir à ce qu'on n'a pas reçu. Une convocation incomplète vide la fenêtre de cinq jours de son sens.

Deux remarques opérationnelles.

Le budget prévisionnel est une pièce jointe obligatoire, pas un point à l'ordre du jour. Il part avec l'avis. Ça veut dire que la contribution au fonds de prévoyance et la contribution au fonds d'auto assurance doivent être chiffrées avant l'envoi, pas la veille de la séance.

Tout projet de modification à la déclaration de copropriété. Le mot est « tout projet ». Si le conseil pense proposer un changement, même mineur, même à titre exploratoire, le texte du projet part avec la convocation. Un projet improvisé en séance ne se vote pas, quel que soit l'enthousiasme de la salle.

6. Ce qui peut se discuter et ce qui peut se décider, et ce n'est pas la même chose

L'article 348 C.c.Q. :

« L'assemblée des membres ne peut délibérer sur d'autres questions que celles figurant à l'ordre du jour, à moins que tous les membres qui devaient être convoqués ne soient présents et n'y consentent.

Cependant, lors de l'assemblée annuelle, chacun peut soulever toute question d'intérêt pour la personne morale ou ses membres. »

Deux alinéas qui se ressemblent et qui disent des choses opposées.

Premier alinéa : pas de délibération hors ordre du jour. L'exception est extrêmement étroite, et il faut la lire au mot près. Il faut que tous les membres qui devaient être convoqués soient présents, pas la majorité, pas le quorum, pas tous les présents. Tous. Dans une copropriété de quarante fractions, ça n'arrive à peu près jamais. Notez aussi que l'exception exige la présence, pas la représentation.

Deuxième alinéa : à l'assemblée annuelle, n'importe qui peut soulever n'importe quelle question d'intérêt. C'est un droit de parole, pas un droit de vote. Le point « varia » ou « questions diverses » existe pour ça, et il est légitime. Ce qui ne l'est pas, c'est d'y prendre une décision.

Le scénario qui détruit des assemblées : le varia à 21 h 40, un copropriétaire propose de changer la politique de stationnement des visiteurs, quelqu'un appuie, le président trouve que ça a du bon sens, on vote à main levée, quinze pour, trois contre, c'est adopté. Ça n'est pas adopté. Ça a été discuté, ce qui est permis, puis voté, ce qui ne l'est pas, parce que le point n'était ni à l'ordre du jour ni consenti par tous les membres convoqués.

La règle de conduite pour le président d'assemblée tient en une phrase : au varia, on note et on renvoie. « C'est noté, le conseil l'inscrira à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, ou convoquera une extraordinaire si c'est urgent. » Et on l'écrit au procès-verbal sous cette forme, pour que personne ne relise le document dans deux ans en croyant qu'une décision a été prise.

7. Le quorum : un seul chiffre au départ, et un piège à la reprise

L'article 1089 C.c.Q., dans sa version en vigueur depuis le 10 janvier 2020 :

« Le quorum, à l'assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.

Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les trois quarts des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum. Cependant, les décisions visées à l'article 1097 ne peuvent être prises à cette nouvelle assemblée que si ces membres représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L'assemblée où il n'y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame. »

Trois choses, dans l'ordre.

Le quorum se calcule en voix, pas en têtes. Les voix sont proportionnelles à la valeur relative des fractions (art. 1090). Dans un immeuble où une unité commerciale détient 22 % des voix, l'absence de son propriétaire coûte 22 % du quorum, peu importe qu'il y ait trente personnes dans la salle.

Il n'existe aucune règle des trente minutes. Ce réflexe vient du monde associatif et des règlements de procédure d'assemblée délibérante. Il n'a aucun fondement dans le Code civil. Sans quorum, l'assemblée ne délibère pas, point. Elle est ajournée à une autre date, et un nouvel avis part à tous les copropriétaires. Le troisième alinéa ajoute que si le quorum tombe en cours de séance, un seul copropriétaire peut exiger l'ajournement. Un seul.

Et voici le piège, ajouté par la réforme de 2019 et en vigueur depuis le 10 janvier 2020. Avant cette date, la deuxième assemblée avait un quorum allégé pour tout. Le texte d'avant se lisait sans la phrase commençant par « Cependant ». Depuis, les décisions de l'article 1097, c'est-à-dire les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, l'acquisition ou l'aliénation immobilière, la modification de l'acte constitutif, ne peuvent pas être prises à l'assemblée de reprise à moins que les membres présents ou représentés détiennent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Autrement dit : le quorum allégé de la reprise fonctionne pour le budget, les élections, l'approbation des états financiers. Il ne fonctionne pas pour les travaux majeurs. Pour ceux-là, la reprise exige en pratique le même niveau de présence que l'assemblée initiale.

Prenez la mécanique jusqu'au bout avec des chiffres, parce que c'est là que les conseils se font avoir.

Quarante fractions, valeur relative égale, donc 2,5 % des voix chacune.

Première assemblée : quinze copropriétaires présents ou représentés, soit 37,5 % des voix. Pas de quorum. L'assemblée est ajournée, un nouvel avis part à tout le monde.

Assemblée de reprise : douze copropriétaires présents ou représentés, soit 30 % des voix. Les trois quarts des membres présents ou représentés constituent le quorum, et douze sur douze, c'est toujours 100 % des présents. Le quorum est atteint. La règle est circulaire et c'est voulu : à la reprise, il y a toujours quorum.

On vote la façade. Dix pour, deux contre. Dix sur douze, c'est 83,3 % des présents, donc plus que les trois quarts exigés par l'article 1097. Le président annonce l'adoption. Le contrat se signe le mois suivant.

Sauf que les douze présents représentaient 30 % des voix de tous les copropriétaires, et que la majorité de toutes les voix, c'est 50 % plus une. La décision ne pouvait pas être prise. Elle est annulable, l'échafaudage est monté, et n'importe quel copropriétaire a quatre-vingt-dix jours à partir de l'assemblée pour s'adresser au tribunal.

Une page qui décrit l'assemblée de reprise comme ayant « le même ordre du jour et un quorum réduit », sans la phrase commençant par « Cependant », envoie un conseil droit dans ce mur. Il y en a.

8. Le quatrième chiffre, et le changement du 10 janvier 2020 que personne n'a répercuté

C'est le cœur de cette page. Trois seuils, et le deuxième a changé de dénominateur il y a six ans.

Majorité simple, article 1096. Version en vigueur depuis le 10 janvier 2020 :

« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l'immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »

Trois quarts, article 1097. Version en vigueur depuis le 10 janvier 2020, avec un cinquième paragraphe ajouté le 17 mars 2020 :

« Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent :

1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat; 2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux et la constitution d'une hypothèque mobilière pour les financer; 3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; 4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions; 5° La modification de la description des parties privatives visée à l'article 1070. »

Trois quarts des copropriétaires et 90 % des voix, article 1098. Inchangé depuis 1994, et beaucoup plus étroit que ce qu'on lui prête :

« Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions :

1° Qui changent la destination de l'immeuble; 2° Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble; 3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. »

Trois paragraphes. C'est tout. L'article 1098 ne couvre pas « la modification de la déclaration de copropriété » en général, contrairement à ce qu'écrivent plusieurs pages destinées aux gestionnaires. Modifier l'acte constitutif ou l'état descriptif, c'est l'article 1097. Modifier le règlement de l'immeuble, c'est l'article 1096. L'article 1098 vise la destination de l'immeuble, l'aliénation de parties communes essentielles, et la multipropriété.

Ce qui a changé le 10 janvier 2020 à l'article 1097

Voici les deux textes côte à côte. Version en vigueur du 1er janvier 1994 au 9 janvier 2020 :

« Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent [...] »

Version en vigueur depuis le 10 janvier 2020 :

« Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent [...] »

Deux modifications, et les deux vont dans le même sens.

La condition de majorité en nombre a disparu. L'ancien texte exigeait une double majorité : la majorité des copropriétaires comptés par tête, et les trois quarts des voix. La nouvelle version n'exige plus aucune majorité en nombre.

Le dénominateur est passé de « tous les copropriétaires » à « présents ou représentés ». C'est le changement qui déplace tout.

Reprenez l'assemblée du début de cette page. Quarante fractions, 2,5 % chacune. Vingt-deux présents ou représentés, soit 55 % des voix, donc quorum atteint. Dix-sept votent pour les travaux de façade.

Sous l'ancien texte : il fallait vingt et un copropriétaires en nombre et trente fractions en voix. Dix-sept ne suffit ni dans un compte ni dans l'autre. Rejetée.

Sous le texte actuel : dix-sept sur vingt-deux présents ou représentés, soit 77,3 % des voix présentes ou représentées, contre un seuil de 75 %. Adoptée.

Même salle, même vote, deux résultats opposés selon la version du Code que le président d'assemblée avait imprimée. Et les pages qui publient encore l'ancien tableau ne se contentent pas de donner le mauvais chiffre : certaines ajoutent une mise en garde expliquant que ces décisions sont « particulièrement difficiles à adopter sans une forte participation ». Cette mise en garde était exacte jusqu'au 9 janvier 2020. Depuis, elle est exactement à l'envers, et elle décourage des conseils de mettre au vote des travaux qui passeraient.

Le coût de cette erreur ne se mesure pas en risque juridique. Il se mesure en travaux reportés. Un immeuble qui reporte sa façade de trois ans paie la même façade plus cher, avec une infiltration de plus au dossier, et un fonds de prévoyance qui a servi entre-temps.

Ce que 1096 a gagné en même temps, et que personne ne rapporte

L'ajout de 2019 à l'article 1096 est passé complètement sous le radar. Avant le 10 janvier 2020, l'article 1096 se lisait :

« Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »

Pas un mot sur le règlement de l'immeuble. Depuis, modifier le règlement de l'immeuble est une décision à majorité simple des présents ou représentés.

Et l'article 1060 complète le tableau :

« Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, elles doivent l'être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu'elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l'article 1070. »

Mettez les deux ensemble. Modifier le règlement de l'immeuble, c'est-à-dire les règles de jouissance, d'usage et d'administration de l'immeuble, les animaux, le bruit, le stationnement des visiteurs, l'usage de la piscine, les heures de déménagement, les modalités de consultation du registre : majorité simple des présents ou représentés, résolution écrite au procès-verbal, dépôt au registre du syndicat. Pas de notaire, pas de publication au Bureau de la publicité foncière, pas de trois quarts.

Beaucoup de syndicats traitent encore ces modifications comme des changements à la déclaration, avec un notaire et une facture, parce que c'était le cas avant la réforme, et parce que leur propre déclaration le dit. Ce qui amène à l'article suivant.

L'article qui neutralise votre déclaration de copropriété

L'article 1101 C.c.Q., inchangé depuis 1994 :

« Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. »

Réputée non écrite. Pas contestable, pas annulable : sans effet.

Ça veut dire que si votre déclaration, rédigée en 2006, prévoit que la modification du règlement de l'immeuble exige les trois quarts des voix, cette clause ne produit aucun effet, et le seuil applicable est celui de l'article 1096. Ça veut dire aussi qu'une clause qui abaisserait un seuil est également sans effet.

C'est déstabilisant, parce que la déclaration de copropriété est le document auquel un conseil fait le plus confiance. C'est celui qu'il a sous la main, celui qui est publié, celui que le notaire a rédigé. Sur la question des seuils de vote, c'est aussi celui qu'il ne faut pas suivre s'il contredit le Code.

Deux nuances honnêtes. L'article 1101 vise le nombre de voix requis pour prendre une décision. Un délai de convocation plus long que dix jours prévu par la déclaration n'est pas un nombre de voix, et il reste valide : l'article 346 fixe un plancher, pas un standard. Quant au quorum, le Code le fixe à l'article 1089 et la prudence commande de s'y tenir; une clause de déclaration qui prévoit un quorum différent mérite un appel à un avocat avant l'assemblée, pas un débat dans la salle le soir même.

9. Compter les voix : le dénominateur bouge, et presque personne ne le recalcule

L'article 1090 donne la règle de base : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction.

Puis quatre articles viennent réduire des voix, et un cinquième en tire la conséquence que personne ne tire.

Article 1091. Dans une copropriété de moins de cinq fractions, le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix voit son nombre de voix réduit, à l'assemblée, à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés.

Article 1092. Le promoteur d'une copropriété de cinq fractions ou plus ne peut disposer de plus de 60 % des voix à l'expiration de la deuxième et de la troisième année suivant l'inscription de la déclaration, puis de plus de 25 % par la suite.

Article 1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes est privé de son droit de vote. Il le retrouve dès qu'il acquitte la totalité de ce qu'il doit.

Sur ce dernier, une précision qui compte : c'est automatique. Le texte dit « est privé », pas « peut être privé ». Il n'a pas besoin d'être prévu dans la déclaration, et le conseil n'a pas de discrétion. Au moins une page destinée aux gestionnaires écrit que le syndicat « peut suspendre le droit de vote si la déclaration le prévoit ». C'est faux dans les deux moitiés de la phrase. Le sujet est traité au long dans la page sur les charges communes impayées et les recours du syndicat, avec les autres horloges qui courent contre le conseil.

Article 1095. La cession des droits de vote d'un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui être opposable. Autrement dit : une cession dont vous n'avez pas été avisé par écrit ne vous engage pas.

Et l'article 1099, celui qu'il faut lire après les quatre autres :

« Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, ou lorsqu'il est privé de son droit de vote, le total des voix des copropriétaires est réduit d'autant. »

Le total baisse. Pas seulement le numérateur : le dénominateur. Donc :

Le quorum de l'article 1089, qui est la majorité des voix, se calcule sur le total réduit.
La majorité de toutes les voix exigée à l'assemblée de reprise pour une décision de l'article 1097 se calcule sur le total réduit.
Le 90 % de toutes les voix de l'article 1098 se calcule sur le total réduit.

Concrètement : quarante fractions à 2,5 %, deux copropriétaires en défaut depuis plus de trois mois. Le total des voix n'est plus 100 %, il est 95 %. La majorité des voix pour le quorum n'est plus 50,1 sur 100, elle est 47,6 sur 95. Les trois quarts des voix de tous les copropriétaires pour l'article 1098 ne sont plus 90 sur 100, ils sont 85,5 sur 95.

Ça ressemble à de la comptabilité de fin de soirée. C'est la différence entre une assemblée qui avait quorum et une qui ne l'avait pas, dans les immeubles où la participation tourne autour de 50 %, ce qui est la majorité des immeubles.

La conséquence pratique est simple et elle se met en place une fois : la feuille de présence doit être préparée à partir de la liste des arrérages arrêtée la veille, avec une colonne « voix », une colonne « privé de vote », et un total recalculé en bas. Pas le soir même, pas de mémoire.

10. Procuration : ce que le Code exige, et tout ce qu'il n'exige pas

L'article 350 C.c.Q. tient en une ligne :

« Un membre peut se faire représenter à une assemblée s'il donne un mandat écrit à cet effet. »

C'est tout. Un mandat écrit. Le Code ne dit pas que le mandataire doit être copropriétaire. Il ne fixe pas de nombre maximal de procurations par mandataire. Il n'impose pas de formulaire.

Ça compte, parce que sur ce point la première page se contredit ouvertement. Une page destinée aux gestionnaires affirme qu'« un mandataire ne peut généralement détenir qu'une seule procuration, sauf disposition contraire ». Une autre affirme qu'« un mandataire peut représenter plusieurs copropriétaires simultanément ». Les deux présentent leur version comme la règle. Ni l'une ni l'autre n'est dans le Code.

La réponse exacte est : regardez votre déclaration de copropriété et votre règlement de l'immeuble. S'ils limitent le nombre de procurations, la limite s'applique, et elle ne tombe pas sous l'article 1101 parce qu'une limite de procurations n'est pas un nombre de voix requis pour prendre une décision. S'ils sont muets, il n'y a pas de limite légale.

Deux réflexes de gestion, à froid :

Joindre le formulaire de procuration à l'avis de convocation. Ce n'est pas exigé, et c'est ce qui fait la différence entre un quorum atteint et une soirée perdue.

Vérifier les procurations à l'accueil, avant l'ouverture, et pas pendant le premier vote. Un mandat écrit, signé, identifiant le mandant et le mandataire. Un mandat verbal, un courriel sans signature ou un texto ne satisfont pas l'article 350.

11. Assemblée virtuelle et vote à distance : la règle est dans le Code depuis 2021

Deux articles, tous deux ajoutés par le chapitre 35 des lois de 2021.

L'article 1088.1 :

« Une assemblée peut être tenue à l'aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux. »

L'article 1089.1 :

« Les copropriétaires qui participent à une assemblée à l'aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux peuvent y voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon à ce qu'ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote, lorsqu'un tel vote est demandé. »

Retenez les deux conditions de l'article 1089.1, parce que la plupart des résumés n'en gardent qu'une. Le moyen de vote doit permettre de vérifier les votes après coup et de préserver le secret quand le scrutin secret est demandé. Ces deux exigences ensemble éliminent le vote à main levée devant la caméra, qui n'est pas secret, et le sondage anonyme d'une plateforme de visioconférence qui ne conserve rien, qui n'est pas vérifiable.

Notez aussi ce que l'article 1088.1 ne dit pas. Il ne parle pas de vidéo, il parle de communication immédiate entre tous les participants. Une conférence téléphonique où tout le monde s'entend satisfait le texte. Et il n'exige pas de résolution préalable du conseil autorisant le format, contrairement à ce qu'écrivent certaines pages. Ce n'est pas une mauvaise pratique de l'adopter quand même, mais ce n'est pas la loi, et présenter une bonne pratique comme une obligation légale finit par coûter la crédibilité du reste.

12. Les deux sorties de secours que presque personne n'utilise

Elles sont dans les dispositions générales sur les personnes morales, ce qui explique probablement pourquoi les guides de copropriété les ignorent.

L'article 353 : la présence vaut renonciation à l'avis.

« Les administrateurs ou les membres peuvent renoncer à l'avis de convocation à une réunion du conseil d'administration, à une assemblée des membres ou à une séance d'un autre organe.

Leur seule présence équivaut à une renonciation à l'avis de convocation, à moins qu'ils ne soient là pour contester la régularité de la convocation. »

C'est l'article le plus utile de cette page pour une personne qui gère, et il coupe dans les deux sens.

Dans un sens : une convocation envoyée à neuf jours au lieu de dix n'est pas automatiquement fatale. Ceux qui se présentent et ne contestent pas renoncent au vice. Ce n'est pas une excuse pour envoyer en retard, et ça ne règle rien pour les absents, mais ça évite de paniquer et d'annuler une assemblée déjà convoquée pour une erreur de deux jours.

Dans l'autre sens, et c'est le côté que le conseil doit connaître : une contestation se fait à l'ouverture, et elle doit être consignée. Un copropriétaire qui trouve la convocation irrégulière, qui reste assis toute la soirée, qui vote, et qui soulève le vice trois semaines plus tard par courriel, a renoncé au vice par sa présence. La règle de conduite du président d'assemblée : ouvrir la séance en demandant si quelqu'un conteste la régularité de la convocation, et écrire la réponse au procès-verbal, même quand la réponse est non. Une ligne, chaque année, qui ferme la porte.

L'article 354 : la résolution écrite unanime.

« Les résolutions écrites, signées par toutes les personnes habiles à voter, ont la même valeur que si elles avaient été adoptées lors d'une réunion du conseil d'administration, d'une assemblée des membres ou d'une séance d'un autre organe.

Un exemplaire de ces résolutions est conservé avec les procès-verbaux des délibérations ou ce qui en tient lieu. »

Signée par toutes les personnes habiles à voter. Dans un immeuble de quarante fractions, c'est théorique. Dans un immeuble de six ou huit fractions, c'est un outil réel : une décision ponctuelle et consensuelle peut se prendre par résolution écrite circulée par courriel et signée, sans convoquer, sans salle, sans quorum à calculer. L'article 1060 le prévoit d'ailleurs expressément pour la modification du règlement de l'immeuble, qui peut se faire « dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires ».

Attention au mot « habiles à voter ». Un copropriétaire privé de son droit de vote par l'article 1094 n'est pas habile à voter, donc sa signature n'est pas requise. Le conseil qui court après une signature qu'il n'a pas besoin d'obtenir perd trois semaines.

13. Quand les copropriétaires convoquent l'assemblée à votre place

L'article 352 C.c.Q. :

« S'ils représentent 10% des voix, des membres peuvent requérir des administrateurs ou du secrétaire la convocation d'une assemblée annuelle ou extraordinaire en précisant, dans un avis écrit, les questions qui devront y être traitées.

À défaut par les administrateurs ou le secrétaire d'agir dans un délai de 21 jours à compter de la réception de l'avis, tout membre signataire de l'avis peut convoquer l'assemblée.

La personne morale est tenue de rembourser aux membres les frais utiles qu'ils ont pris en charge pour tenir l'assemblée, à moins que celle-ci n'en décide autrement. »

Dix pour cent des voix. Dans une copropriété de quarante fractions égales, ça fait quatre copropriétaires. Quatre.

Et vingt et un jours. C'est le délai le plus court de toute cette page, il court à partir de la réception de l'avis écrit, et la sanction de l'inaction n'est pas une amende : c'est la perte du contrôle de l'ordre du jour. Le membre signataire convoque lui-même, il rédige l'ordre du jour, il choisit la date et le lieu, et le syndicat rembourse les frais.

Pour une personne qui gère, ça se traduit en une seule règle de boîte de réception : une demande signée par des copropriétaires qui parlent de convoquer une assemblée est un document daté, pas un courriel de plus. Elle se répond par écrit dans les vingt et un jours, même si la réponse est « le conseil se réunit tel jour pour en décider ». Vingt et un jours de silence, c'est la seule façon de perdre cette main.

14. Après l'assemblée : trente jours, puis quatre-vingt-dix

L'article 1102.1, ajouté par la réforme de 2019 :

« Le conseil d'administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute réunion de l'assemblée ou toute résolution écrite adoptée par celle-ci, dans les 30 jours de l'assemblée ou de l'adoption de la résolution. »

Trente jours. C'est une obligation de transmission active, pas un dépôt au registre. Le déposer au registre et attendre que quelqu'un demande à le consulter ne satisfait pas l'article 1102.1. Un chiffre de quinze jours circule sur au moins une liste de vérification destinée aux gestionnaires; il n'est pas dans le Code, et viser plus serré que la loi n'est pas un problème tant qu'on sait lequel des deux est l'obligation.

Le procès-verbal va aussi au registre de l'article 1070, avec les résolutions écrites, le règlement de l'immeuble et ses modifications, et les états financiers. Et depuis 2022, l'article 1070.1.1 exige que le registre, les documents tenus à la disposition des copropriétaires et tout document rédigé par le syndicat à l'intention d'un copropriétaire soient rédigés en français, l'Office québécois de la langue française veillant à l'application de cette règle.

L'article 1103, la dernière horloge, et la seule qui court en votre faveur :

« Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.

L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours de l'assemblée.

Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. »

Sous peine de déchéance. Ce n'est pas une prescription qu'on peut interrompre par une mise en demeure : passé quatre-vingt-dix jours, le recours est éteint.

Deux conséquences opposées, et il faut tenir les deux en tête.

La première : une décision irrégulière qui survit quatre-vingt-dix jours devient inattaquable par cette voie. C'est la marge de sécurité réelle d'un conseil qui a fait une erreur de procédure de bonne foi.

La seconde : quatre-vingt-dix jours, c'est long. C'est assez long pour signer le contrat, verser l'acompte, monter l'échafaudage et commencer la démolition. La contestation qui arrive au jour quatre-vingt-neuf est celle qui coûte cher, parce qu'elle arrive quand tout est engagé.

Notez le troisième motif d'annulation : une erreur dans le calcul des voix. Le Code nomme expressément ce qui est décrit aux sections 7, 8 et 9 de cette page. Ce n'est pas une théorie.

15. Ce que j'ai mesuré sur la première page, et comment le vérifier vous-même

Mesures prises le 18 septembre 2026, sur les pages en français qui sortent en tête pour les recherches sur la convocation, le quorum et les majorités en assemblée de copropriété au Québec. Je ne nomme personne : plusieurs de ces pages sont par ailleurs bien faites sur la logistique, et l'intérêt ici est la méthode, pas la liste.

Le délai attribué au mauvais article. Au moins deux pages destinées aux gestionnaires écrivent que l'article 1087 impose le délai de dix jours. L'article 1087 ne contient aucun délai. Le délai est à l'article 346.

Le plafond de quarante-cinq jours, absent. Plusieurs pages donnent le plancher de dix jours et s'arrêtent là, y compris dans des listes de vérification à imprimer. Une convocation envoyée cinquante jours d'avance est irrégulière et rien sur ces pages ne le laisse deviner.

Six mois devenus quatre-vingt-dix jours. Une page indique que l'assemblée annuelle doit être tenue dans les quatre-vingt-dix jours de la fin de l'exercice financier. L'article 345 dit six mois.

Le quorum de la reprise, inventé. Une page écrit trois fois, dans le corps, dans la section sur le quorum et dans la foire aux questions, que le quorum de la seconde assemblée est « réduit au quart des voix ». L'article 1089 al. 2 dit les trois quarts des membres présents ou représentés. Ce n'est ni le même seuil ni la même base de calcul. Une autre page décrit ce quorum comme « les trois quarts des voix des copropriétaires présents », ce qui est encore autre chose.

La phrase « Cependant », absente. Plusieurs pages décrivent l'assemblée de reprise sans la restriction visant les décisions de l'article 1097. C'est la lecture qui mène directement à la deuxième histoire chiffrée de la section 7.

Un délai de trente jours pour tenir la reprise. Une page écrit que la seconde assemblée doit être convoquée dans les trente jours suivant la date prévue pour la première. Ce délai n'existe nulle part dans le Code. La même page recommande d'annoncer les deux dates dans le même avis de convocation, alors que l'article 1089 prévoit un avis donné après le constat d'absence de quorum.

L'article 1097 dans sa version abrogée. C'est la plus grave, et elle est sur une page datée de 2026, répétée dans un tableau, dans un encadré d'avertissement et dans la foire aux questions : « majorité des copropriétaires en nombre et 75 % de TOUTES les voix ». C'est le texte en vigueur du 1er janvier 1994 au 9 janvier 2020. Une autre page présente l'article 1097 comme une « majorité absolue de 50 % plus une de toutes les voix », ce qui n'a jamais été le texte de l'article 1097 dans aucune de ses versions.

Deux versions du même article chez le même éditeur. Un site porte deux pages sur ce sujet. L'une donne l'article 1097 dans sa version abrogée. L'autre le donne correctement, en trois quarts des voix des présents ou représentés. Les deux sont en ligne, les deux sont indexées, les deux sont datées de 2026.

L'article 1098 élargi. Plusieurs pages attribuent à l'article 1098 « la modification de la déclaration de copropriété ». L'article 1098 en vise trois choses, et la modification de la déclaration n'en fait pas partie sous cette forme générale.

Deux règles opposées sur les procurations, décrites à la section 10, aucune des deux n'étant dans le Code.

La méthode, en quatre gestes

Elle est répétitive et elle prend dix minutes.

Ouvrez le texte officiel, pas un résumé. L'Éditeur officiel du Québec publie le Code civil en version consolidée avec la mention « à jour au » sur chaque page. Une citation sans cette mention n'est pas datable.

Regardez l'historique des versions de l'article. LégisQuébec affiche, pour chaque article, la liste des versions avec leur date d'entrée en vigueur. C'est là qu'on voit en dix secondes que l'article 1097 a changé le 10 janvier 2020 et à nouveau le 17 mars 2020. C'est le geste qui distingue une page à jour d'une page recopiée d'une page recopiée.

Vérifiez que l'article cité contient bien ce qu'on lui fait dire. Le délai de convocation attribué à l'article 1087 se démonte en quinze secondes : ouvrez l'article 1087, comptez les chiffres, il n'y en a pas.

Méfiez-vous des tableaux. Les trois erreurs les plus coûteuses de cette liste se trouvent toutes dans des tableaux de seuils de majorité, et un tableau est exactement ce qu'un président d'assemblée imprime et apporte avec lui. Un tableau ne se met pas à jour tout seul, et il ne porte jamais la date de la version du Code qu'il résume.

16. Ce qui se met en place avant, et prend une matinée

Rien dans cette page n'est une décision juridique. Tout est du montage de dossier, et tout se fait à froid, une fois par année.

Une date d'envoi calculée, pas choisie. Partez de la clôture de l'exercice, ajoutez six mois, c'est votre butoir. Reculez pour fixer la séance. Puis fixez l'envoi entre vingt et trente jours avant : sous le plafond de quarante-cinq, et assez loin pour absorber les cinq jours de l'article 1088 plus le deuxième envoi écrit qu'ils déclenchent. Trois dates au calendrier, arrêtées en même temps.

Une liste des six pièces, cochée avant l'envoi. Bilan, état des résultats, état des dettes et créances, budget prévisionnel, tout projet de modification à la déclaration, note sur les modalités essentielles des contrats et travaux projetés. La sixième est celle qui manque, et c'est celle qui protège le vote sur les travaux.

Une feuille de présence montée la veille à partir des arrérages. Une colonne « voix », une colonne « privé de vote depuis plus de trois mois », et un total recalculé au bas selon l'article 1099. C'est le document qui décide s'il y a quorum, et il ne s'improvise pas à la porte de la salle.

Deux nombres écrits au procès-verbal avant tout vote de l'article 1097. Le pourcentage des voix présentes ou représentées sur le total réduit, et le seuil applicable. Trente secondes. C'est ce qui évite les deux erreurs opposées de la section 7 : déclarer battue une résolution passée, et déclarer adoptée une résolution nulle.

Une ligne d'ouverture pour le président d'assemblée. Demander si quelqu'un conteste la régularité de la convocation, et consigner la réponse. Chaque année, même quand la réponse est non.

Un rappel à trente jours pour le procès-verbal, et un dossier daté pour la fenêtre de quatre-vingt-dix jours de l'article 1103, avec la consigne de ne pas engager de dépense irréversible sur une décision de l'article 1097 adoptée de justesse avant d'avoir refait le calcul des voix.

Deux gabarits de réponse par courriel. Un accusé de réception pour une demande d'inscription à l'ordre du jour, qui confirme la date de réception, la fenêtre de cinq jours et l'envoi à venir aux autres copropriétaires. Un accusé de réception pour une demande de convocation signée par des copropriétaires, qui confirme la date de réception et la réponse du conseil dans les vingt et un jours. Ces deux textes s'écrivent une fois. Ensuite ils se remplissent en deux minutes au lieu de dormir dans une boîte de réception pendant trois semaines.

Cinq des sept éléments de cette liste sont des dates et des documents, pas des jugements. C'est le motif de fond de tout ce dossier, et c'est le même que dans l'avis de renouvellement de bail, dans l'avis de travaux majeurs au locataire, dans l'avis de 24 heures avant une visite et dans la mise en demeure pour loyer impayé : une date, un document, une réponse. Ce qui coûte de l'argent en gestion d'immeubles n'est presque jamais une mauvaise décision prise en séance. C'est une pièce manquante à l'envoi, un délai calculé de tête, et un courriel resté sans réponse assez longtemps pour que quelqu'un d'autre prenne la main.

Sources

Code civil du Québec, arts. 335 à 354 (dispositions générales sur les personnes morales, notamment 345, 346, 347, 348, 349, 350, 351, 352, 353, 354) et arts. 1039, 1060, 1070, 1070.1.1, 1087, 1088, 1088.1, 1089, 1089.1, 1090, 1091, 1092, 1094, 1095, 1096, 1097, 1098, 1099, 1101, 1102.1, 1103, texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec, version à jour au 10 juin 2026, consulté le 18 septembre 2026.
LégisQuébec, historique des versions des articles 1089, 1096 et 1097 C.c.Q., qui établit les dates d'entrée en vigueur du 10 janvier 2020 et du 17 mars 2020, ainsi que le texte antérieur de l'article 1097 fondé sur la majorité des copropriétaires et les trois quarts des voix de tous les copropriétaires.
LégisQuébec, historique des versions des articles 346, 1087 et 1088 C.c.Q., qui confirme que ces trois articles sont inchangés depuis le 1er janvier 1994.
Mesures de la première page de résultats en français pour les recherches sur la convocation, le quorum et les majorités en assemblée de copropriété au Québec, effectuées le 18 septembre 2026.

Cette page explique l'état du droit à la date indiquée et ne remplace pas un avis juridique. Une clause de déclaration de copropriété qui contredit le Code, une contestation annoncée et une décision votée de justesse méritent chacune un appel plutôt qu'une recherche.

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