Airbnb dans une copropriété au Québec : le numéro d'enregistrement ne donne aucun droit, et le seuil qui compte est 31 jours

Réponse courte : oui, un syndicat peut faire cesser la location de courte durée, mais seulement si l'interdiction repose sur la déclaration de copropriété (destination de l'immeuble, acte constitutif, règlement de l'immeuble), et pas sur une simple résolution du conseil adoptée le mois dernier. À l'inverse, un copropriétaire qui détient un numéro d'enregistrement provincial et une autorisation de zonage municipal n'a aucun droit contre la copropriété : le régime public et le régime privé répondent à deux questions différentes, et les deux doivent être satisfaites. Le seuil opérationnel à retenir est moins de 32 jours : c'est la frontière que la Loi sur l'hébergement touristique impose aux plateformes, et c'est autour de 30 ou 31 jours que les déclarations bien rédigées fixent leur durée minimale de location.

Ce texte s'adresse à quelqu'un qui gère des copropriétés et qui vient de recevoir la plainte : « il y a encore une valise différente dans l'ascenseur tous les vendredis ». La question utile n'est pas de savoir si Airbnb est légal au Québec. Elle est : qu'est-ce que je vérifie avant de répondre au conseil, et qu'est-ce que je documente avant que quelqu'un parle d'avocat.

Ce texte n'est pas un avis juridique. Il résume des textes officiels relus le 19 septembre 2026. Les montants d'amendes et les règles d'enregistrement sont modifiés régulièrement, et un dossier réel se plaide avec la déclaration publiée de l'immeuble en main.

1. Les deux régimes, et pourquoi les confondre fait perdre des dossiers

Il y a deux questions distinctes, et presque toute la confusion en ligne vient du fait qu'on les mélange.

Question publique : est-ce que cette activité est légalement enregistrée comme hébergement touristique ? Réponse donnée par la Loi sur l'hébergement touristique, le régime d'enregistrement, l'attestation de classification, et par le zonage municipal.

Question privée : est-ce que ce copropriétaire a le droit d'exercer cette activité dans cet immeuble-ci ? Réponse donnée par la déclaration de copropriété.

Les deux doivent être satisfaites. Un copropriétaire peut être parfaitement en règle avec Québec et avec sa ville, et être en violation complète de la déclaration. C'est le scénario le plus fréquent, et c'est celui où le copropriétaire arrive à l'assemblée avec son certificat en main en croyant que le débat est terminé.

Le gouvernement ferme d'ailleurs lui-même la boucle : pour une résidence principale située dans une copropriété divise, le demandeur doit fournir les dispositions de la déclaration qui autorisent l'activité, ou à défaut une autorisation du syndicat. Autrement dit, le régime public présuppose l'autorisation privée. On ne contourne pas la copropriété avec un numéro.

2. Ce qui fonde une interdiction valide

La hiérarchie, du plus fort au plus faible :

1. la destination de l'immeuble;
2. l'acte constitutif de copropriété;
3. le règlement de l'immeuble;
4. une résolution du syndicat;
5. le comportement concret du copropriétaire.

L'article 1063 C.c.Q. est le point d'appui : chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

C'est la destination qui fait le travail lourd. Un immeuble décrit comme exclusivement résidentiel (résidentiel familial, mieux encore) supporte l'argument qu'une location à la nuitée est une activité d'hébergement touristique ou commerciale incompatible, même si l'unité reste matériellement habitée.

Mais une clause explicite bat toujours un argument d'interprétation. Une disposition qui interdit les locations de moins de 30 ou 31 jours est nettement plus solide qu'une clause générale contre les « activités commerciales », parce qu'elle ne demande à personne de qualifier l'activité : il suffit de compter les nuits.

Et voici la limite que beaucoup de conseils franchissent : une résolution du conseil ou de l'assemblée ne peut pas créer une interdiction substantielle qui contredit la déclaration. Elle peut organiser l'application des règles, prévoir la procédure de plainte, exiger l'inscription des occupants. Elle ne peut pas transformer un immeuble où la déclaration ne dit rien en immeuble où la location courte durée est interdite depuis mardi. Pour cela, il faut modifier la déclaration selon les majorités requises et la publier. C'est plus long, et c'est la seule voie qui tient.

3. Ce que le syndicat peut demander au tribunal

Le recours central est l'injonction, devant la Cour supérieure. L'article 1080 C.c.Q. permet au syndicat, ou à un copropriétaire, de demander au tribunal d'ordonner le respect de la déclaration lorsque le refus du copropriétaire cause un préjudice sérieux et irréparable. Le même article prévoit que le copropriétaire qui transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir s'expose, notamment, à ce que le tribunal ordonne la vente de sa fraction. C'est une conséquence exceptionnelle, pas la suite normale d'une première violation, et ce n'est pas un argument à agiter dans une mise en demeure.

Le tribunal peut notamment ordonner la cessation des locations, le retrait des annonces, l'interdiction de conclure de nouvelles réservations, et accorder des dommages-intérêts.

Les dommages, eux, ne sont pas automatiques. Le syndicat doit démontrer un préjudice réel : coûts de surveillance, interventions répétées, atteinte à la jouissance des parties communes, troubles sérieux, frais raisonnablement engagés. Une violation prouvée sans preuve de dommage mène plus souvent à une ordonnance de cessation qu'à une condamnation monétaire significative.

La même logique s'applique aux « amendes » que certains conseils voudraient imposer directement. Le syndicat n'a pas de pouvoir de police général, et une pénalité inventée par résolution n'est pas une dette exigible. Le régime complet (clause pénale valide, mise en demeure, frais extrajudiciaires) est traité dans faire respecter le règlement de l'immeuble.

4. Le régime public : enregistrement, seuil de 32 jours, amendes

Exploiter un établissement d'hébergement touristique exige généralement un enregistrement. Pour une résidence principale, l'exploitant doit obtenir une attestation de classification et un numéro d'établissement, et ce numéro doit apparaître dans les annonces et publicités. Le règlement prévoit notamment des droits annuels de renouvellement de 51,50 $ pour un établissement de résidence principale.

Les plateformes numériques sont maintenant dans la boucle. Elles ne peuvent notamment pas :

• diffuser une annonce sans numéro d'enregistrement et date d'expiration du certificat;
• permettre la conclusion d'une location de moins de 32 jours lorsque l'établissement n'est pas enregistré;
• permettre la réservation d'un établissement dont l'enregistrement est expiré, suspendu ou annulé.

Le seuil de moins de 32 jours est le chiffre opérationnel du dossier. Une location de 31 jours ou moins relève généralement du régime de l'hébergement touristique, sous réserve des exceptions prévues par la loi. Une location plus longue peut échapper à ce régime tout en demeurant interdite par la copropriété : ce sont, encore une fois, deux questions séparées.

Les amendes, selon l'infraction et le statut de la personne :

Infraction	Personne physique	Autres cas
Exploiter sans enregistrement, ou laisser croire qu'un établissement est exploité	2 500 $ à 25 000 $	5 000 $ à 50 000 $
Fausse déclaration, document inexact, faux numéro	2 500 $ à 25 000 $	5 000 $ à 50 000 $
Omission de fournir un renseignement ou document exigé	500 $ à 5 000 $	1 000 $ à 10 000 $
Contravention à certaines obligations réglementaires	1 000 $ à 10 000 $	2 000 $ à 20 000 $
Exploiter malgré un refus, une suspension ou une annulation	5 000 $ à 50 000 $	10 000 $ à 100 000 $
Plateforme en contravention de ses obligations	5 000 $ à 50 000 $	10 000 $ à 100 000 $

Les amendes sont portées au double en cas de première récidive et au triple pour toute récidive additionnelle.

Ces montants ne vont pas au syndicat. Ils appartiennent au régime pénal provincial, et le syndicat n'est pas la partie poursuivante. Mais ils changent radicalement le ton d'une mise en demeure : un copropriétaire qui apprend qu'un signalement aux autorités compétentes est une option distincte de la poursuite civile cesse souvent l'activité avant qu'il y ait un dossier judiciaire.

5. La municipalité : un plancher, pas un permis privé

La municipalité réglemente les usages par zone, l'hébergement touristique, les certificats d'autorisation, les nuisances et le stationnement. Elle peut interdire ou limiter l'activité dans certains secteurs.

Deux conséquences qui vont dans les deux sens :

• Une autorisation municipale ne remplace pas l'autorisation de la copropriété, ni l'enregistrement provincial, ni les règles de publicité.
• Une copropriété peut interdire l'activité même là où le zonage l'autorise. Le zonage fixe une limite publique minimale; il ne crée aucun droit privé opposable aux autres copropriétaires.

L'inverse est aussi vrai et sous-utilisé : si le zonage interdit l'activité dans le secteur, le syndicat dispose d'un levier supplémentaire qui ne lui coûte rien : un signalement à l'inspection municipale, en parallèle du dossier civil.

6. La preuve : ce qu'il faut avoir avant le premier appel à l'avocat

C'est la partie du dossier que le gestionnaire contrôle entièrement, et c'est celle qui décide de l'issue. Un avocat consulté avec un dossier monté travaille deux heures; un avocat consulté avec « les voisins se plaignent » facture la reconstitution.

À monter, au fil de l'eau :

• Captures d'écran des annonces, datées, avec l'URL visible, le nom du profil, le prix, la durée minimale de séjour et le numéro d'enregistrement affiché ou son absence. Reprenez-les périodiquement : les annonces sont modifiées ou retirées dès la première lettre.
• Un registre des séjours observés : date d'arrivée, date de départ, nombre d'occupants apparents. C'est ce registre qui prouve le seuil des 31 jours et le caractère répété.
• Les plaintes des autres copropriétaires, écrites, datées, signées. Un courriel vaut mieux qu'une conversation d'ascenseur.
• Les registres d'accès, boîtes à clés installées, codes remis, incidents de sécurité.
• La correspondance avec le copropriétaire et ses réponses.
• L'extrait pertinent de la déclaration publiée : pas la version remise aux copropriétaires, la version publiée au Registre foncier.
• La vérification du registre provincial : l'établissement est-il enregistré, et à quel nom.

Une remarque sur la méthode : la surveillance doit rester proportionnée et respectueuse de la vie privée. Le syndicat documente ce qui se passe dans les parties communes et ce qui est publié publiquement. Il n'installe pas de caméra devant une porte d'unité et n'envoie personne réserver un séjour sous un faux nom sans avis juridique préalable.

7. Le côté locatif : le locataire qui sous-loue sur Airbnb

Cas voisin et fréquent dans un parc mixte : l'occupant n'est pas le copropriétaire, c'est son locataire, et c'est lui qui affiche l'unité.

La mécanique est différente. Le syndicat n'a pas de lien contractuel avec le locataire; il agit contre le copropriétaire, qui répond du respect de la déclaration par les personnes à qui il permet l'occupation. Du côté du bail, la question relève du régime de la sous-location et de la cession, avec son piège de délai propre, détaillé dans sous-location ou cession de bail.

Le réflexe utile pour le gestionnaire : identifier tôt qui occupe et à quel titre, parce que la lettre à écrire n'est pas la même, et qu'une mise en demeure envoyée à la mauvaise personne fait perdre des semaines.

8. Le message qui arrive avant tout ça

Dans la vraie vie, ce dossier ne commence pas par une injonction. Il commence par un courriel d'un copropriétaire un dimanche soir, qui dit qu'il y a encore du bruit au 4e et qu'il ne reconnaît personne dans l'ascenseur.

Ce qui décide de la suite, c'est ce qui arrive à ce courriel. S'il reçoit un accusé de réception le jour même, s'il est inscrit quelque part avec sa date, et si le plaignant est invité à noter les dates des prochains séjours, vous avez le début d'un registre de preuve qui se construit tout seul. S'il reste dans une boîte générique jusqu'à ce qu'un troisième plaignant écrive en majuscules, vous recommencerez la preuve à zéro dans six mois.

C'est la même mécanique que dans le locatif : une plainte de bruit laissée sans suite ne disparaît pas, elle réapparaît plus grosse et sans dates. Et comme pour les charges communes impayées, ce qui coûte cher n'est presque jamais une mauvaise décision du conseil. C'est une absence de décision, prise par défaut, par un message que personne n'a traité.

Sources

• Code civil du Québec, arts. 1039, 1043, 1053, 1063, 1064, 1080, texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec.
• Loi sur l'hébergement touristique, RLRQ c. H-1.01, régime d'enregistrement, obligations des plateformes numériques, dispositions pénales et règles de récidive.
• Règlement sur les établissements d'hébergement touristique, RLRQ c. H-1.01, r. 1, droits annuels de renouvellement pour un établissement de résidence principale.
• Gouvernement du Québec, pages officielles sur l'hébergement touristique, incluant l'exigence, pour une résidence principale en copropriété divise, de fournir les dispositions de la déclaration autorisant l'activité ou une autorisation du syndicat.

Sources relues le 19 septembre 2026. Les montants d'amendes et les droits annuels sont révisés périodiquement. Cette page ne remplace pas un avis juridique; une demande d'injonction se prépare avec un avocat, à partir de la déclaration publiée de l'immeuble.

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