Sous-location ou cession de bail au Québec : le mot que le locataire emploie décide qui vous paie le loyer en janvier

Le 3 vous écrit : « Salut, je pars travailler à Calgary en novembre. J'ai trouvé quelqu'un pour reprendre le logement, il s'appelle Kevin, il peut emménager le 1er. Je t'envoie ses infos. »

Il n'a pas dit le mot. Ni « cession », ni « sous-location ». Et vous avez maintenant quinze jours pour répondre à une demande dont vous ne connaissez pas encore la nature, sachant que si vous ne répondez pas, votre consentement est réputé donné à ce que le locataire, lui, avait en tête.

C'est le dossier le plus court du calendrier de la gestion, et celui où le silence coûte le plus cher. Parce qu'en janvier, quand Kevin ne paie pas, la réponse à « qui est-ce que je poursuis » dépend entièrement d'un mot que personne n'a écrit en novembre.

1. La différence tient en une phrase

En cession de bail, le locataire s'en va pour de bon et sort du décor. Le cessionnaire, Kevin, devient le nouveau locataire, directement responsable envers vous. L'article 1873 est clair : la cession libère l'ancien locataire de ses obligations, sauf convention contraire. Il reste tenu de ce qui était dû avant la cession, mais pas du loyer de janvier.

En sous-location, le locataire reste titulaire du bail et reste votre débiteur. Le sous-locataire occupe, paie le locataire principal, et le locataire principal continue de vous devoir le loyer et de répondre du logement. S'il y a un dégât, s'il y a du bruit, s'il y a un non-paiement, c'est votre locataire d'origine qui répond, et lui se retournera contre son sous-locataire si ça lui chante.

Tout le reste découle de là.

Question	Sous-location	Cession de bail
Qui occupe	Le sous-locataire; le locataire reste titulaire du bail	Le cessionnaire devient le locataire
Qui vous paie	Le locataire d'origine, toujours	Le cessionnaire, directement
Le locataire d'origine est-il libéré	Non, il demeure responsable	Oui, pour l'avenir (art. 1873), pas pour l'arriéré
Peut-il revenir dans le logement	Oui, à la fin de la sous-location	Non, il a perdu son droit d'occupation
Avis requis	Oui, art. 1870	Oui, art. 1870
Votre délai pour refuser	15 jours de la réception	15 jours de la réception
Si vous ne dites rien	Consentement réputé donné	Consentement réputé donné
Motif de refus	Motif sérieux seulement	Motif sérieux seulement

La conséquence pour un parc de 5 à 60 portes se résume ainsi : la cession vous fait changer de débiteur, la sous-location vous en ajoute un que vous ne pouvez pas poursuivre. En cession, vous devez donc vérifier Kevin comme si vous louiez à neuf, parce que dès la cession, c'est lui votre seule source de loyer. En sous-location, la solvabilité de Kevin vous intéresse moins directement, mais son comportement, lui, engage votre locataire et se retrouvera sur votre bureau.

Sachez enfin que ces règles sont impératives : une clause du bail qui interdirait purement et simplement la cession ou la sous-location, ou qui prévoirait un délai différent, est sans effet. Les articles 1870 à 1876 ne se contractent pas.

2. L'avis, le délai de 15 jours, et le piège du silence

Art. 1870. Le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement ou céder son bail, après en avoir avisé le locateur et obtenu son consentement. L'avis doit indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer ou céder, ainsi que la date de la sous-location ou de la cession.

Trois éléments doivent s'y trouver : le nom, l'adresse de la personne proposée, et la date projetée. Un message qui dit « j'ai quelqu'un, je t'envoie ça plus tard » n'est pas un avis, et ne fait pas partir le délai.

Le délai est de quinze jours à compter de la réception de l'avis complet. Si vous ne communiquez pas votre refus dans ce délai, votre consentement est réputé donné. Pas « présumé, sous réserve ». Réputé. Vous avez consenti.

Trois conséquences pratiques que les gestionnaires apprennent de la mauvaise façon :

La date de réception est la seule date qui compte. Pas la date d'envoi, pas la date où vous avez ouvert le courriel en revenant de vacances. Conservez la preuve de réception, et comptez à partir de là.

Un avis incomplet ne fait pas partir l'horloge, mais dites-le. Si le message ne contient ni adresse ni date, répondez le jour même : « Merci. Pour que votre avis soit complet au sens de l'article 1870, il me manque l'adresse actuelle de la personne proposée et la date visée. Mon délai de réponse court à compter de la réception de ces éléments. » Cette phrase de deux lignes vous rachète des semaines et évite la dispute sur le point de départ.

Quinze jours, c'est deux semaines et un jour. Un avis reçu le vendredi 2 doit recevoir un refus au plus tard le samedi 17. Dans un parc où l'avis arrive par texto un vendredi soir de long congé, le délai est mangé au tiers avant que quiconque l'ait lu. C'est exactement le genre de dossier où un message non trié pendant neuf jours vous a déjà coûté votre droit de refuser.

3. Le motif sérieux : ce qui passe et ce qui ne passe pas

Vous ne refusez pas parce que vous ne voulez pas. Vous refusez pour un motif sérieux, lié à la personne proposée ou à l'opération elle-même.

Peuvent constituer un motif sérieux :

• une incapacité démontrée de payer le loyer
• un mauvais dossier locatif pertinent
• des références sérieusement défavorables
• des renseignements faux ou incomplets dans l'avis
• un comportement antérieur qui compromettrait la jouissance paisible des lieux
• un nombre d'occupants incompatible avec le logement
• une sous-location incompatible avec la destination résidentielle du logement, une annonce touristique, par exemple

Ne constituent pas un motif sérieux :

• vous préférez récupérer le logement
• vous voulez remettre le loyer au prix du marché
• le candidat ne vous revient pas
• vous avez déjà quelqu'un d'autre en tête
• le candidat a des enfants, un animal, un revenu de source sociale, ou une origine qui vous fait hésiter, ce dernier point n'est pas seulement un refus invalide, c'est de la discrimination

Un refus sans motif sérieux vous expose à devoir accepter l'opération et à indemniser le locataire pour le préjudice causé par le retard.

Le refus doit être communiqué dans les quinze jours et il doit énoncer le motif. « Je refuse » sans motif est un refus faible qui se conteste facilement. Formulez-le comme ceci :

Bonjour [prénom],

J'ai bien reçu le [date] votre avis de cession de bail en faveur de [nom].

Je vous informe de mon refus, pour le motif suivant : [ex. la vérification de solvabilité effectuée le [date] indique un ratio loyer-revenu de [x] %, et deux références locatives sur trois sont défavorables, le rapport est disponible sur demande].

Ce refus est fondé sur un motif sérieux au sens de l'article 1871 du Code civil du Québec et vise la personne proposée, non l'opération elle-même. Vous demeurez libre de me proposer un autre candidat, et je traiterai le nouvel avis dans les mêmes délais.

[nom], [date]

La dernière phrase n'est pas de la courtoisie : elle démontre que votre refus vise la personne et non le droit du locataire de céder, ce qui est exactement la ligne que le Tribunal examine.

Pour la mécanique du refus, les motifs et les erreurs qui le font tomber, voyez aussi la cession de bail et le refus en 15 jours. Et pour vérifier un candidat sans franchir la ligne de la discrimination, la sélection d'un locataire au Québec.

4. Les frais : ce que l'article 1872 permet vraiment

Art. 1872. Le locateur qui consent à la sous-location ou à la cession ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la sous-location ou de la cession.

Le mot est remboursement, pas tarif. Vous pouvez réclamer ce que l'opération vous a réellement coûté :

• une vérification de solvabilité
• la vérification des références
• des frais administratifs raisonnables et justifiés

Vous ne pouvez pas :

• facturer un montant forfaitaire arbitraire, « 250 $ de frais de cession » n'existe pas dans la loi
• transformer les frais en pénalité
• profiter de l'occasion pour augmenter le loyer
• exiger un nouveau bail à de nouvelles conditions

En pratique, la facture légitime dans un dossier de cession tourne autour du coût réel d'une enquête de crédit et du temps de vérification, un montant modeste, appuyé par une pièce. Réclamez ce que vous pouvez montrer, et vous n'aurez jamais de dispute là-dessus.

Point important sur la cession : le loyer ne change pas. Le cessionnaire reprend le bail tel quel, avec le même loyer et les mêmes conditions, jusqu'à l'échéance. L'ajustement du loyer se fait au renouvellement, selon les critères de fixation et l'avis de renouvellement comme pour n'importe quel autre locataire.

5. La fin de la sous-location, et l'avis de 10 jours

La sous-location ne peut pas survivre au bail principal. Quand le bail principal prend fin, la sous-location prend fin aussi, le sous-locataire ne devient pas votre locataire par l'écoulement du temps, et il n'hérite pas du droit au maintien dans les lieux.

L'article 1876 protège toutefois le sous-locataire dans la transition : quand vous voulez reprendre le logement, vous devez lui donner un avis, et le délai généralement retenu est de dix jours. Un sous-locataire n'est pas un occupant sans droit qu'on met dehors sans prévenir.

Deux règles qui encadrent le dossier des deux côtés :

Un locataire ne peut pas utiliser une sous-location pour bloquer une reprise légale. La sous-location n'ajoute pas de protection au logement contre une reprise ou une éviction faite dans les règles.

Et vous ne pouvez pas traiter une sous-location comme une occasion de reprendre le logement de façon informelle. Les avis, les délais et les conditions légales s'appliquent intégralement.

6. Airbnb : presque toujours une sous-location non autorisée

Une annonce sur Airbnb, Vrbo ou une plateforme semblable, dans un logement loué, constitue très probablement une sous-location, même quand les séjours durent deux nuits. Appeler ça « hébergement » ou « je prête mon appart » ne change pas la nature juridique de l'opération.

Le locataire qui le fait doit normalement : obtenir votre autorisation, respecter la destination résidentielle du logement, respecter les règles municipales, respecter la Loi sur l'hébergement touristique et l'enregistrement ou la classification applicable auprès de l'organisme compétent, déclarer les revenus à Revenu Québec et à l'ARC, et respecter la déclaration de copropriété s'il y en a une.

La plateforme ne remplace aucune de ces obligations, et surtout pas votre consentement.

Ce que vous pouvez demander au Tribunal, selon la preuve : la cessation de la location touristique, une ordonnance de respecter le bail, des dommages-intérêts, la résiliation du bail, et l'expulsion quand les conditions légales sont réunies. Les amendes administratives ou pénales liées à l'hébergement touristique sont un régime distinct : elles ne vous reviennent pas et ne remplacent pas votre recours civil.

La stratégie de preuve, parce que c'est là que ce dossier se gagne ou se perd : la pièce maîtresse est l'annonce elle-même. Captures d'écran datées de la fiche, du prix, du calendrier de disponibilité, des commentaires de voyageurs avec leurs dates. Ajoutez, si vous en avez, les plaintes de voisins sur le va-et-vient et les codes de porte partagés. Un dossier Airbnb bien documenté est l'un des plus solides de la gestion résidentielle, parce que la preuve est publique et que le locataire l'a produite lui-même.

Et si le va-et-vient s'accompagne de bruit nocturne, ne plaidez pas deux dossiers : la location touristique se prouve en dix minutes, le bruit se prouve en six semaines.

7. Ce que le locataire vous écrit, et ce que ça veut dire

Voici comment traduire les messages réels reçus dans un parc de 5 à 60 portes.

« Je pars, mon ami reprend le bail. » : cession probable. Demandez la confirmation explicite du mot, plus le nom, l'adresse et la date. Vérifiez le candidat comme un nouveau locataire, parce qu'il en sera un.

« Je m'en vais six mois, je garde l'appart, quelqu'un l'occupe entre-temps. » : sous-location. Votre débiteur ne change pas. Vérifiez surtout que l'occupation reste résidentielle et que le logement ne devient pas un roulement de court séjour.

« Je pars le 1er, trouvez quelqu'un. » : ni l'un ni l'autre. C'est un abandon annoncé, pas une cession, et le locataire reste tenu du bail jusqu'à sa fin sous réserve de votre obligation de minimiser vos pertes. Ce dossier est traité dans locataire parti sans avis : abandon du logement.

« Mon coloc s'en va, je reste. » : ni l'un ni l'autre non plus, et c'est le plus mal compris des quatre. Voyez un colocataire qui part, l'autre qui reste.

Le réflexe utile, quel que soit le message : répondez d'abord pour qualifier, ensuite pour décider. Une réponse le jour même qui dit « est-ce une cession ou une sous-location, et pouvez-vous me confirmer le nom, l'adresse et la date » ne vous engage à rien, vous protège du délai, et règle 80 % des ambiguïtés de ce dossier.

8. Les messages de ce dossier que l'inbox ne doit pas toucher

La cession et la sous-location génèrent beaucoup de logistique : « est-ce que Kevin peut venir visiter », « quand est-ce que je remets les clés », « est-ce que je dois payer le loyer de novembre ou c'est lui », « à quelle adresse j'envoie mes papiers ». Ces messages méritent une réponse dans la minute, en français, à partir de l'état réel du dossier.

Trois messages, par contre, ne doivent recevoir aucune réponse automatique, pas même un accusé de réception.

Le premier : l'avis lui-même. N'importe quel message contenant le nom d'une personne proposée, une date d'emménagement, ou les mots cession, sous-louer, reprendre le bail, transférer le bail. Ce message-là fait démarrer un délai de quinze jours au terme duquel votre silence vaut consentement. Un accusé de réception automatique est pire que rien : il prouve la réception, donc le point de départ du délai, sans rien décider. C'est la pièce parfaite contre vous.

Le deuxième : tout ce qui ressemble à une location de court séjour. « Est-ce que je peux louer ma chambre quelques fins de semaine », « des amis vont occuper pendant mes vacances », une plainte de voisin sur des valises et une boîte à clés. Ce message ouvre un dossier de preuve où chaque réponse compte, et où une réponse automatique ambiguë peut être présentée comme une autorisation.

Le troisième : un message du sous-locataire ou du cessionnaire lui-même. Avant que l'opération soit consentie, cette personne n'est pas votre locataire, et lui répondre comme si elle l'était crée exactement l'ambiguïté qu'on veut éviter. Après, elle l'est peut-être, et c'est la date de ce changement qui détermine qui vous devez poursuivre en janvier.

C'est la seule intelligence que nous mettons dans ce dossier chez QuoteChaser. Les messages du courant se répondent tout de suite. Les trois ci-dessus remontent en haut de votre liste avec la date et l'heure de réception affichées, parce que dans ce dossier la date de réception n'est pas un détail administratif : c'est le jour 1 d'un compte à rebours de quinze jours. Pour voir comment ça se présente sur un parc de 5 à 60 portes : quotechaser.app/fr. Si vous gérez quatre logements et que vous ouvrez tous vos messages le jour même, gardez votre argent et servez-vous plutôt du modèle de refus motivé de la section 3.

9. Les sept choses à retenir

1. Cession = changement de débiteur. Sous-location = débiteur inchangé. L'article 1873 libère le cédant pour l'avenir; le sous-locateur reste tenu de tout.
2. L'avis de l'article 1870 doit contenir le nom, l'adresse et la date. Un avis incomplet ne fait pas partir le délai, mais dites-le par écrit le jour même.
3. Quinze jours à compter de la réception. Au-delà, votre consentement est réputé donné. Ce n'est pas une présomption qu'on renverse en expliquant qu'on était occupé.
4. Le refus exige un motif sérieux lié à la personne ou à l'opération, communiqué dans le délai et motivé par écrit. Préférer garder le logement n'en est pas un.
5. L'article 1872 permet le remboursement des dépenses raisonnables, rien de plus. Pas de frais forfaitaires, pas de hausse de loyer à l'occasion de la cession.
6. La sous-location meurt avec le bail principal, et l'avis au sous-locataire en cas de reprise est de dix jours (art. 1876).
7. Airbnb dans un logement loué = sous-location non autorisée dans la quasi-totalité des cas. C'est le dossier le mieux documenté de la gestion : l'annonce est publique et c'est le locataire qui l'a publiée.

Le reste de la série : la cession de bail et le refus en 15 jours, un colocataire qui part, l'autre qui reste, locataire parti sans avis : l'abandon du logement, la sélection d'un locataire, le renouvellement de bail et les avis, la reprise de logement et l'éviction et le coût d'un logement vacant.

Sources primaires relues le 12 septembre 2026 : les articles 1870 à 1876 du Code civil du Québec, section « De la sous-location du logement et de la cession de bail », lus sur LégisQuébec; les résumés de décisions du Tribunal administratif du logement en matière de cession et de sous-location; la Loi sur l'hébergement touristique pour le volet court séjour. Ce n'est pas un avis juridique. Comptez vos quinze jours à partir de l'heure réelle de réception et, pour une situation précise, consultez un professionnel du droit.