Faire respecter le règlement de l'immeuble : pourquoi l'« amende » inscrite au compte du copropriétaire ne tient presque jamais

Réponse courte : le syndicat n'a aucun pouvoir de police. Il ne peut pas transformer une contravention en dette exigible parce que le conseil l'a décidé en réunion. Une pénalité créée par simple résolution, ou ajoutée à un règlement interne qui ne fait pas partie de la déclaration publiée, risque fort d'être écartée. En revanche, une clause pénale valablement intégrée à la déclaration de copropriété (claire, uniforme, proportionnée) peut être exigible, sous réserve du pouvoir du tribunal de réduire une peine abusive en vertu de l'article 1623 C.c.Q. La séquence qui fonctionne est toujours la même : vérifier la déclaration publiée, documenter, mettre en demeure, puis demander au tribunal l'ordonnance appropriée : l'injonction de l'article 1080 C.c.Q. lorsque le préjudice est sérieux et irréparable.

Ce texte s'adresse au gestionnaire à qui un conseil vient de dire : « on va lui charger 100 $ par infraction, ça va se régler vite ». C'est une phrase qui se dit dans toutes les copropriétés du Québec, et c'est presque toujours le début d'un dossier plus long que si on avait rien fait.

Ce texte n'est pas un avis juridique. Il résume des textes officiels relus le 19 septembre 2026. Un dossier réel se traite avec la déclaration publiée de l'immeuble en main et, au-delà de la mise en demeure, avec un avocat.

1. Le point de départ : l'article 1063

L'article 1063 C.c.Q. impose au copropriétaire de respecter le règlement de l'immeuble, de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

C'est l'obligation. Elle est réelle, elle est opposable, et elle se fait sanctionner. Ce que l'article ne fait pas, c'est donner au syndicat un mécanisme d'exécution automatique. Le copropriétaire doit respecter le règlement; le syndicat, pour le forcer, doit passer par les voies que le droit lui donne.

L'article 1064 C.c.Q., souvent invoqué par les conseils, traite de la contribution aux charges communes et de leur répartition selon la valeur relative des fractions. Il n'autorise pas, à lui seul, à inscrire une amende disciplinaire au compte d'un copropriétaire comme s'il s'agissait d'une charge. Inscrire une pénalité contestée dans un état de compte crée souvent un deuxième litige, sur le solde réel, par-dessus le premier.

2. Ce que le conseil peut faire sans passer par l'assemblée

Le conseil d'administration administre le syndicat. Il peut normalement, sans résolution de l'assemblée :

• constater les contraventions;
• envoyer une mise en demeure;
• mandater un avocat;
• autoriser des procédures judiciaires;
• réclamer les sommes juridiquement exigibles;
• faire appliquer la déclaration de copropriété.

L'assemblée n'a pas à voter chaque lettre d'avocat, sauf si la déclaration l'exige ou si la dépense est d'une nature exceptionnelle.

Ce que ni le conseil ni l'assemblée ne peuvent faire par simple résolution : créer une obligation substantielle nouvelle ou une pénalité qui ne repose ni sur la déclaration publiée, ni sur la loi. Une assemblée peut voter à l'unanimité une amende de 250 $ pour barbecue sur balcon; si la déclaration ne la prévoit pas, la résolution ne la rend pas exigible contre le copropriétaire qui la conteste. La voie correcte est la modification de la déclaration, avec la majorité applicable et la publication. Les règles de convocation, de quorum et de majorité sont détaillées dans les quatre chiffres qui décident si le vote compte.

3. « Amende » contre clause pénale : la distinction qui décide tout

Il faut séparer deux choses que le vocabulaire courant confond.

L'amende administrative : le conseil constate une infraction et porte un montant au compte. Sans fondement dans la déclaration publiée ou dans la loi, elle est fragile. Le syndicat n'a pas de pouvoir général de police lui permettant de convertir toute contravention en créance.

La clause pénale : une stipulation de la déclaration de copropriété, ou d'une modification valablement adoptée et publiée, qui prévoit d'avance la conséquence pécuniaire d'un manquement déterminé. Elle relève des règles générales des articles 1622 et 1623 C.c.Q.

Il est faux de dire que la jurisprudence « annule toutes les amendes de copropriété ». Ce qu'elle écarte, ce sont les pénalités sans fondement valable, mal adoptées, imprécises ou disproportionnées. Une clause pénale correctement incorporée peut être reconnue.

Pour être défendable, une clause pénale devrait :

• figurer dans la déclaration publiée ou dans une modification valablement adoptée et publiée;
• décrire clairement le manquement visé : pas « tout manquement au règlement »;
• prévoir une sanction déterminée ou déterminable;
• s'appliquer uniformément à tous, sans exception pour l'administrateur ou le voisin sympathique;
• demeurer compatible avec les règles impératives du Code civil;
• ne pas être abusive ou manifestement excessive.

Et même valide, elle ne se perçoit pas toute seule. Le syndicat doit encore prouver : l'existence et le contenu de la clause, la violation, l'identité du responsable, la transmission conforme de l'avis, le montant réclamé et son mode de calcul.

L'article 1623 est la soupape. Le tribunal peut réduire une peine convenue si elle est abusive ou si l'obligation principale a été exécutée en partie. Une clause à 500 $ par jour pour un vélo dans un corridor sera lue avec cette soupape à la main.

4. La mise en demeure qui tient

Régie par les articles 1594 à 1600 C.c.Q., sous réserve des exceptions. Elle n'est pas toujours une condition d'une injonction (l'urgence ou une violation continue peuvent en dispenser), mais elle est presque toujours utile : elle établit la connaissance du manquement, le caractère raisonnable de la démarche du syndicat, et le point de départ d'une éventuelle mauvaise foi.

Une mise en demeure utile :

• identifie la règle violée, avec son numéro dans la déclaration publiée;
• expose les faits, avec dates et pièces : pas « à plusieurs reprises », mais « les 3, 11 et 24 août »;
• exige la cessation ou la correction, en termes précis;
• accorde un délai raisonnable, sauf urgence;
• précise les conséquences possibles, sans les exagérer;
• est envoyée de façon prouvable.

Les erreurs qui affaiblissent un dossier, dans l'ordre de fréquence :

Annoncer des conséquences juridiquement inexactes. Menacer d'une saisie, d'une vente forcée ou d'une pénalité non prévue rend la lettre attaquable et donne au copropriétaire un angle d'attaque gratuit. La vente de la fraction existe bien à l'article 1080, mais comme conséquence exceptionnelle d'une transgression d'injonction, pas comme suite d'une première lettre.

Mélanger les sommes. Une lettre qui additionne des charges réellement exigibles et une pénalité contestable contamine l'ensemble. Séparez les deux, toujours.

Écrire à la mauvaise personne. Le syndicat agit contre le copropriétaire, même quand le comportement est celui de son locataire ou d'un occupant.

Envoyer la lettre sans les pièces. Les photos, les plaintes datées et les procès-verbaux qu'on n'a pas conservés au moment des faits ne se reconstituent pas six mois plus tard.

5. L'injonction de l'article 1080

L'article 1080 C.c.Q. permet au syndicat, ou à un copropriétaire, de demander au tribunal d'ordonner au copropriétaire de respecter la déclaration lorsque son refus cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à un copropriétaire. Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir, le tribunal peut notamment ordonner la vente de la fraction selon les règles applicables.

Une demande fondée sur 1080 doit démontrer :

• une obligation claire découlant de la déclaration;
• une violation réelle ou imminente;
• un préjudice sérieux et irréparable;
• l'absence d'un remède simplement compensatoire suffisant;
• une ordonnance formulée de façon précise et exécutable.

Le troisième critère est le filtre. Beaucoup de contraventions réelles (le bac laissé dans le corridor, le stationnement mal utilisé, l'affichage non conforme) sont agaçantes sans être un préjudice sérieux et irréparable. Pour celles-là, la voie n'est pas 1080, mais une ordonnance de faire ou de ne pas faire, des dommages-intérêts prouvés, ou l'exécution d'une clause pénale valide.

Le cas type où 1080 fonctionne bien : une activité continue, documentée, incompatible avec la destination de l'immeuble, et qui persiste après mise en demeure. La location de courte durée en est l'exemple le plus courant, traité en détail dans Airbnb dans une copropriété au Québec.

6. Les honoraires d'avocat : non, ils ne suivent pas automatiquement

C'est l'autre attente que les conseils ont et que le droit ne confirme pas. Les honoraires extrajudiciaires ne sont pas remboursables du seul fait que le syndicat a dû écrire à un copropriétaire.

Pour les réclamer, il faut généralement établir une faute, un lien causal, un préjudice réel, le caractère raisonnable et nécessaire des frais, et une base juridique pour leur réclamation. Une clause de la déclaration peut prévoir que certains frais engagés pour faire respecter le règlement sont à la charge du copropriétaire fautif; elle s'interprète restrictivement et n'autorise pas une facturation arbitraire ou punitive.

Le tribunal tient aussi compte du comportement des parties. Une procédure prématurée ou excessive peut réduire, voire faire rejeter, la demande de frais. Le syndicat qui a mis en demeure, laissé un délai raisonnable et offert une porte de sortie se présente mieux que celui qui a envoyé l'avocat au deuxième courriel.

Enfin, les frais judiciaires suivent les règles du Code de procédure civile et ne correspondent pas à la totalité des honoraires réellement payés.

Une dernière précision, parce qu'elle circule : l'article 1086.3 C.c.Q. n'est pas la disposition des frais réclamés au copropriétaire fautif. Il vise le cas où les administrateurs ne peuvent agir en raison d'un empêchement ou d'une opposition systématique, et permet au tribunal de rendre l'ordonnance appropriée. Le citer dans une mise en demeure comme fondement d'une facturation est une erreur visible.

7. La prescription

Le délai général de prescription extinctive est de trois ans (art. 2925 C.c.Q.), sauf disposition particulière. Le point de départ dépend de la nature de la réclamation :

• somme déterminée : à partir de l'exigibilité de chaque montant;
• dommages-intérêts : à partir de la manifestation du préjudice, avec les règles propres au préjudice qui se manifeste graduellement;
• violation continue ou répétée : chaque épisode peut fonder un nouveau recours, sans pour autant ressusciter une réclamation ancienne;
• clause pénale : à partir du moment où la pénalité est devenue exigible;
• injonction : la prescription est rarement le vrai risque; l'inaction prolongée l'est, parce qu'elle affaiblit l'urgence, la preuve et la crédibilité de la démarche.

8. La séquence, dans l'ordre

1. Ouvrir la déclaration publiée. Pas la version reliée sur la tablette du concierge : celle publiée au Registre foncier, avec ses modifications.
2. Vérifier que la règle est valide, claire et applicable au comportement reproché.
3. Documenter : dates, photos, plaintes écrites, procès-verbaux, communications, témoins.
4. Mettre en demeure, précisément et proportionnellement.
5. Ne pas inscrire une « amende » au compte sans fondement clair dans la déclaration.
6. Faire autoriser le recours par le conseil, au procès-verbal.
7. Choisir le bon véhicule : injonction, ordonnance de faire, dommages prouvés, exécution d'une clause pénale, recouvrement d'une somme exigible.
8. Réclamer les frais seulement s'ils sont fondés.

9. Ce qui décide vraiment de l'issue

Regardez les huit étapes ci-dessus. Une seule est juridique. Les sept autres sont du traitement d'information : conserver la bonne version d'un document, noter une date, répondre à une plainte, classer une photo, inscrire une autorisation au procès-verbal.

C'est pour ça que les dossiers d'application de règlement se perdent rarement sur le droit. Ils se perdent parce que les trois premières plaintes sont restées dans une boîte courriel générique sans accusé de réception ni date, parce que le plaignant a fini par se décourager, et parce qu'au moment où le conseil décide d'agir, il ne reste qu'un souvenir collectif et aucune pièce. C'est exactement ce qu'on observe dans le locatif avec une plainte de bruit laissée sans suite, et dans le recouvrement avec les charges communes impayées : le coût ne vient pas d'une mauvaise décision, il vient d'une absence de décision prise par défaut.

Le montage minimal, une fois : un accusé de réception automatique à toute plainte reçue, une ligne par plainte avec sa date, deux modèles de lettre préécrits (un premier avis, une mise en demeure) et un rappel à trente jours pour vérifier si le comportement a cessé. Vingt minutes de montage, et le dossier se construit tout seul pendant que vous faites autre chose.

Sources

• Code civil du Québec, arts. 1063, 1064, 1080, 1086.3, 1594 à 1600, 1622, 1623, 2925, texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec.
• LégisQuébec, texte en vigueur de l'article 1063 et des dispositions du régime de la copropriété divise modifiées par la Loi 16.
• Code de procédure civile, règles applicables aux frais de justice.

Sources relues le 19 septembre 2026. Cette page ne remplace pas un avis juridique. Une demande d'injonction et toute réclamation fondée sur une clause pénale se préparent avec un avocat, à partir de la déclaration publiée de l'immeuble.

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