Locataire âgé admis en CHSLD ou en RPA : l'avis de résiliation de l'article 1974, les deux mois qui courent depuis l'envoi, et les pages qui écrivent encore trois mois

Réponse courte. Un locataire âgé qui est admis de façon permanente dans un CHSLD, une ressource intermédiaire, une résidence privée pour aînés où il reçoit les soins infirmiers ou l'assistance personnelle que son état exige, ou tout autre lieu d'hébergement qui offre ces soins, peut résilier son bail en cours (art. 1974 C.c.Q.). Il vous envoie un avis écrit, accompagné d'une attestation du lieu qui l'admet et du certificat d'une personne autorisée. La résiliation prend effet deux mois après l'envoi de l'avis, ou un mois si le bail est de moins de 12 mois ou à durée indéterminée. Elle prend effet plus tôt si vous vous entendez avec lui, ou dès que vous relouez le logement. Vous ne pouvez pas exiger le loyer jusqu'au 30 juin. Et depuis le 30 novembre 2011, ce n'est plus trois mois, même si des pages bien classées l'écrivent encore.

Ce texte s'adresse au gestionnaire qui ouvre une enveloppe envoyée par la fille d'un locataire de 84 ans, avec une lettre d'un CHSLD dedans, et qui se demande trois choses. Est-ce que cet avis est valide. À partir de quelle date le loyer arrête. Et qu'est-ce que je réponds, à qui, cette semaine.

0. Avant de lire quoi que ce soit d'autre, vérifiez la date de la page

L'article 1974 a été réécrit une fois, et la réécriture a changé le délai. On l'a mesuré sur LégisQuébec, en comparant le Code civil tel qu'il se lisait le 29 novembre 2011 et le 30 novembre 2011 :

• Au 29 novembre 2011, l'article parlait d'une personne âgée admise « dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée ou dans un foyer d'hébergement », et la résiliation prenait effet trois mois après l'envoi de l'avis.
• Au 30 novembre 2011, le texte actuel est en place : deux mois, la liste élargie des lieux (ressource intermédiaire, résidence privée pour aînés avec soins, tout autre lieu d'hébergement « quelle qu'en soit l'appellation »), le certificat d'une personne autorisée, la fin anticipée en cas de relocation, et la règle sur les services à la personne. La modification vient de la loi 2011, c. 29, art. 6.

Aujourd'hui, en 2026, au moins deux pages qu'un locataire ou sa famille trouvent en cherchant cette question écrivent encore trois mois. L'une est une chronique d'un bureau régional d'aide juridique, datée de 2019, qui cite mot pour mot l'ancien article, huit ans après son remplacement. L'autre est la page d'une fédération de locataires de HLM, qui dit qu'un aîné admis en CHSLD doit donner son avis à l'office « trois mois avant son départ ».

Ce deuxième cas mérite une nuance, parce que le chiffre n'y vient pas de nulle part. Le locataire d'un logement à loyer modique a un droit à lui : il peut résilier en tout temps, sans motif, avec un avis de trois mois (art. 1995 C.c.Q.). Mais s'il est admis en CHSLD et qu'il joint les pièces, il peut aussi se servir de l'article 1974, qui lui donne deux mois. Le locataire choisit le chemin le plus court auquel il a droit. Si vous gérez des HLM ou des OBNL d'habitation, ne répondez pas « trois mois » à un avis 1974 complet.

Pourquoi ça vous concerne comme gestionnaire, et pas seulement le locataire : si votre réponse réclame trois mois à la famille d'un aîné, vous réclamez un mois de loyer que la loi ne vous donne pas, par écrit, et cette lettre sera la première pièce au dossier si la famille va au Tribunal administratif du logement.

1. Le texte, tel qu'il se lit aujourd'hui

Art. 1974. Un locataire peut résilier le bail en cours, s'il lui est attribué un logement à loyer modique ou si, en raison d'une décision du tribunal, il est relogé dans un logement équivalent qui correspond à ses besoins; il peut aussi le résilier s'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap ou, s'il s'agit d'une personne âgée, s'il est admis de façon permanente dans un centre d'hébergement et de soins de longue durée, dans une ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d'assistance personnelle que nécessite son état de santé ou dans tout autre lieu d'hébergement, quelle qu'en soit l'appellation, où lui sont offerts de tels soins ou services, qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission.

La résiliation prend effet deux mois après l'envoi d'un avis au locateur ou un mois après l'envoi d'un tel avis lorsque le bail est à durée indéterminée ou de moins de 12 mois. Elle prend toutefois effet avant l'expiration de ce délai si les parties en conviennent ou lorsque le logement, étant libéré par le locataire, est reloué par le locateur pendant ce même délai.

L'avis doit être accompagné d'une attestation de l'autorité concernée, à laquelle est joint, dans le cas d'un aîné, le certificat d'une personne autorisée certifiant que les conditions nécessitant l'admission sont remplies.

Le quatrième alinéa porte sur les services à la personne. On y revient à la section 6, parce qu'il ne concerne vraiment que les RPA et les immeubles qui vendent des services.

Trois choses à lire lentement dans ce texte.

« Admis de façon permanente. » Un séjour de convalescence de six semaines, un répit, une hospitalisation, ne sont pas une admission permanente. Si la lettre jointe parle d'un hébergement temporaire, l'article 1974 ne s'applique pas encore.

« Qu'il réside ou non dans un tel endroit au moment de son admission. » Le locataire qui est déjà parti en CHSLD depuis trois semaines, ou qui vit déjà en RPA et passe dans une autre, garde le droit. Vous ne pouvez pas répondre « il avait déjà quitté, c'est un déguerpissement ».

Le Code ne fixe aucun âge. Il dit « personne âgée ». Ne répondez pas qu'il faut avoir 65 ou 70 ans. Ce qui décide, c'est l'admission permanente dans un lieu qui offre les soins requis, et le certificat qui le confirme.

2. Les quatre situations couvertes, et pourquoi on ne parle souvent que d'une

L'article vise quatre cas, et le gestionnaire les rencontre dans cet ordre de fréquence :

1. La personne âgée admise en hébergement avec soins. C'est le cas de ce texte, et le plus courant dans un parc qui vieillit.
2. Le locataire à qui on attribue un logement à loyer modique. Il reçoit une offre d'HLM ; il peut quitter votre logement privé avec le même avis de deux mois.
3. Le handicap qui l'empêche d'occuper le logement. Voir la section 5 : le Tribunal l'interprète de façon étroite.
4. Le relogement ordonné par le tribunal dans un logement équivalent. Rare en gestion privée.

Dans les quatre cas, le délai et la fin anticipée sont les mêmes. Seul le certificat de la personne autorisée est propre à l'aîné.

L'article suivant, 1974.1, ouvre un droit de résiliation distinct au locataire dont la sécurité, ou celle d'un enfant qui habite le logement, est menacée par de la violence sexuelle, conjugale ou envers l'enfant. Même délai de deux mois ou un mois, mais l'attestation vient d'un fonctionnaire ou d'un officier public désigné par le ministre de la Justice. Retenez une seule chose pour la gestion : cet avis ne se discute pas, ne se commente pas devant d'autres locataires, et ne reçoit pas de réponse qui demande des détails. Vous confirmez la date d'effet, c'est tout.

3. Le calcul : ça court depuis l'envoi, pas depuis votre ouverture de courrier

Le texte dit « deux mois après l'envoi d'un avis ». Pas après sa réception, pas après que vous l'ayez accepté.

Un exemple complet :

• Bail de 12 mois, du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027.
• La fille de la locataire poste l'avis par courrier recommandé le 23 septembre 2026, avec la lettre du CHSLD et le certificat de la travailleuse sociale.
• Vous le recevez le 29 septembre.
• La résiliation prend effet le 23 novembre 2026. Le loyer d'octobre est dû. Le loyer de novembre est dû jusqu'au 23. Rien n'est dû après.

Même locataire, mais le bail est à durée indéterminée ou fait moins de 12 mois : effet le 23 octobre 2026.

Deux erreurs reviennent dans les réponses de gestionnaires :

Arrondir à la fin du mois. Le Code ne dit pas « à la fin du deuxième mois qui suit ». Il dit deux mois après l'envoi. Si vous voulez simplifier au 30 novembre, c'est une entente : écrivez-la et faites-la accepter, ne l'imposez pas.

Compter depuis la réception. Gardez l'enveloppe, notez la date du cachet ou du reçu de recommandé. C'est cette date qui compte, et c'est celle que la famille aura.

4. Les deux façons dont ça finit plus tôt, et celle qui dépend de vous

Le deuxième alinéa prévoit deux sorties avant le délai.

Vous vous entendez. La famille vide le logement en dix jours, vous acceptez de mettre fin au bail au 31 octobre. Écrivez la date, faites signer ou confirmer par courriel, et c'est fini.

Vous relouez. Si le logement, une fois libéré, est reloué pendant le délai, la résiliation prend effet à ce moment-là. Autrement dit : chaque semaine où le logement reste libre sans annonce, c'est vous qui choisissez de la facturer à une succession ou à une famille qui paie déjà un CHSLD. Et chaque semaine où il est loué, elle ne vous coûte rien.

Le calcul du gestionnaire est donc simple : dès que la date de libération est connue, le logement est en marché. Pas après la fin du délai. L'annonce, les photos et les visites se préparent pendant que la famille fait les boîtes, avec l'accès prévu par les règles habituelles. Tout ce qui est écrit sur le coût d'un logement vacant et sur l'annonce d'un logement à louer s'applique ici, avec un avantage : vous connaissez la date de libération deux mois d'avance.

5. Les pièces : ce que vous pouvez demander, et ce que vous ne pouvez pas

Ce que le Code exige avec l'avis :

1. L'avis écrit de résiliation, qui dit que le locataire résilie en vertu de l'article 1974, et à quelle date il prévoit partir.
2. L'attestation de l'autorité concernée. Pour un aîné, c'est la lettre du lieu qui l'admet : le CHSLD, la ressource intermédiaire, la RPA. Elle confirme l'admission.
3. Pour un aîné seulement, le certificat d'une personne autorisée qui certifie que les conditions nécessitant l'admission sont remplies. Le Code ne dresse pas la liste de ces personnes. Éducaloi donne comme exemples un médecin, une infirmière ou un travailleur social d'un CLSC, d'un CHSLD, d'un hôpital ou d'un cabinet. Un formulaire gouvernemental d'avis de résiliation pour admission en CHSLD ou en RPA existe, et les établissements le remettent souvent aux familles.

Ce que le Code n'exige pas, et que vous ne devez pas demander : le dossier médical, un diagnostic, une preuve que l'état « s'est aggravé » depuis la signature du bail. Le regroupement des comités logement le résume dans son guide sur les baux en résidence : le locateur ne peut pas exiger la preuve d'une détérioration de l'état de santé. Ce qui est certifié, c'est que les conditions d'admission sont remplies. Pas pourquoi.

Si une pièce manque. Ne répondez pas « avis refusé ». Répondez par écrit, dans la semaine, avec la liste de ce qui manque. Un avis 1974 incomplet n'ouvre pas la résiliation, mais une famille de bonne foi va compléter, et votre courriel daté montre que vous avez agi vite et correctement.

Si l'avis est mal envoyé. L'article 1898 exige un avis écrit, à l'adresse indiquée au bail, rédigé dans la même langue que le bail. Un avis qui ne respecte pas ces règles est inopposable, sauf si la personne qui l'a donné démontre que vous n'en subissez aucun préjudice. Un avis en anglais pour un bail en français, que vous avez lu, compris et auquel vous avez répondu, ne vous cause aucun préjudice. Ne misez pas le dossier sur une formalité que le Tribunal écartera.

6. Ce que le Tribunal a tranché, dans les résumés qu'il publie

Le Tribunal administratif du logement publie des résumés de décisions sur la fin du bail. Quatre d'entre eux répondent aux questions que les gestionnaires posent.

Le handicap est une notion étroite. Le TAL la décrit comme une déficience persistante qui impose des limites dans les activités normales et restreint sérieusement la personne dans ses déplacements dans le logement et pour y accéder. Un locataire qui ne pouvait plus habiter son logement parce qu'on y accède par un escalier a obtenu la résiliation, deux mois après l'envoi de l'avis.

Des problèmes de santé ne sont pas un handicap. Dans un autre dossier, la locataire avait des problèmes de santé réels, mais qui ne l'empêchaient pas d'occuper le logement. Son départ a été traité comme un déguerpissement, et le bail a continué de produire ses effets. C'est pour ça que la pièce qui compte, pour un handicap, décrit ce que la personne ne peut plus faire dans ce logement.

Le domicile d'un enfant n'est pas un lieu d'hébergement. Une fille avait retiré sa mère d'une RPA pendant la pandémie pour l'installer chez elle, puis envoyé un avis de résiliation. Avis invalide : la maison de la fille n'est pas un lieu d'hébergement au sens de l'article, même si la famille y offre des soins équivalents.

Passer d'une RPA à une autre RPA semblable est couvert, même sans soins ou services supplémentaires, selon un autre résumé du Tribunal. Le gestionnaire de RPA ne peut donc pas répondre « elle reçoit déjà ces soins ici ».

7. Si vous gérez une RPA : le loyer et les services ne se traitent pas pareil

Le dernier alinéa de l'article 1974 vise les immeubles qui vendent des services liés à la personne : repas, soins, assistance, surveillance.

Le locataire n'est tenu, le cas échéant, au paiement de la partie du loyer afférente au coût des services qui se rattachent à sa personne même qu'à l'égard des services qui lui ont été fournis avant qu'il quitte le logement. Il en est de même du coût de tels services lorsqu'ils sont offerts par le locateur en vertu d'un contrat distinct du bail.

Concrètement : la résidente part en CHSLD le 5 octobre, l'avis a été envoyé le 23 septembre. Le loyer du logement court jusqu'au 23 novembre. Les services à la personne s'arrêtent le 5 octobre, jour où elle a quitté, et la facture de services d'octobre se calcule sur cinq jours. Mettre les repas et les soins dans un contrat séparé ne change rien : la règle vise aussi le contrat distinct.

Ce découpage est la source la plus fréquente de litige avec les familles, parce que dans une RPA le loyer de base est souvent la plus petite partie de la facture mensuelle. Faites une facture de sortie en deux lignes, avec la date de départ écrite, avant qu'on vous la demande.

Un cas voisin : la chambre dans un établissement de santé et de services sociaux est exclue des règles du bail de logement, sauf pour l'application de l'article 1974 (art. 1892, 5°). Le Code a pris la peine de garder ce seul droit.

8. Si le locataire meurt avant la fin du délai, ou avant d'avoir envoyé l'avis

Ça arrive plus souvent qu'on voudrait. Le locataire admis en CHSLD meurt trois semaines plus tard, ou avant que la famille ait posté quoi que ce soit.

Si l'avis 1974 était déjà envoyé, la résiliation suit son cours et la succession paie jusqu'à la date d'effet.

S'il ne l'était pas, ce sont les articles 1938 et 1939 qui prennent le relais. Si personne n'habitait avec lui, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier peut résilier en vous donnant, dans les six mois du décès, un avis de deux mois, avec la même fin anticipée en cas de relocation. Si quelqu'un habitait avec lui, cette personne a d'abord deux mois pour vous aviser qu'elle reste et devient locataire. Le détail, et l'erreur naturelle du gestionnaire qui veut reprendre le logement de lui-même, sont dans la section sur le décès d'un colocataire.

9. La réponse à envoyer dans la semaine

Une réponse écrite, courte, à la personne qui a envoyé l'avis. Elle fait quatre choses : elle accuse réception, elle écrit la date d'effet calculée, elle dit ce qui manque s'il manque quelque chose, et elle ouvre la porte à une fin plus rapide.

Bonjour Madame Tremblay,

J'ai bien reçu le 29 septembre l'avis de résiliation du bail de votre mère, Mme Gagnon, au 3e étage du 1450 rue des Érables, envoyé par courrier recommandé le 23 septembre, avec la lettre d'admission du CHSLD et le certificat de la travailleuse sociale.

En application de l'article 1974 du Code civil, le bail prend fin le 23 novembre 2026. Le loyer est dû jusqu'à cette date.

Si le logement est libéré avant, dites-moi la date. Je le remets en location tout de suite, et s'il est reloué avant le 23 novembre, le bail de votre mère prend fin à la date de la nouvelle location. Nous pouvons aussi convenir ensemble d'une date plus rapprochée.

Pour la remise des clés et l'état des lieux, je vous propose le samedi ou le lundi qui vous convient le mieux après le déménagement.

Mes pensées accompagnent votre mère dans cette transition.

Ce qu'il ne faut pas écrire : « le bail se termine le 30 juin », « le préavis est de trois mois », « nous avons besoin du dossier médical », « le dépôt de garantie sera retenu » (il n'y en a pas au Québec, voir le dépôt de garantie interdit).

10. Ce qui entre dans la boîte, et ce qui ne doit recevoir aucune réponse automatique

Un avis 1974 n'arrive presque jamais seul. Autour de lui, il y a du courant : la famille qui demande à quelle heure l'ascenseur est libre, le déménageur qui veut savoir où stationner, une question sur le bac de recyclage, un candidat qui répond à l'annonce. Ça se répond dans l'heure.

Deux types de messages, par contre, ne doivent recevoir aucune réponse automatique.

L'avis lui-même, et tout message qui en fixe une date. La date d'envoi, la date d'effet, une proposition de date anticipée : chaque mot compte dans le calcul de la section 3, et une réponse générique du type « merci, nous reviendrons vers vous » ne dit rien de ce qui compte.

Tout message d'un proche sur l'état du locataire ou son décès. Il demande une personne, pas un modèle. Et il peut changer le fondement juridique du dossier, de l'article 1974 aux articles 1938 et 1939.

C'est comme ça que QuoteChaser traite ce genre de dossier pour les gestionnaires qu'il accompagne. Les messages du courant se répondent tout de suite, en français, à partir de vos consignes. Les deux ci-dessus remontent en haut de votre liste avec la date et l'heure de réception, parce que dans un avis 1974, c'est la date d'envoi qui décide du loyer. Pour voir comment ça se présente sur un parc de 5 à 60 portes : quotechaser.app/fr. Si vous gérez quatre logements et que vous connaissez chaque famille, gardez votre argent et servez-vous du modèle de la section 9.

11. La liste du gestionnaire

1. Vérifiez la date de la page que vous lisez. Depuis le 30 novembre 2011, c'est deux mois, pas trois.
2. Notez la date d'envoi, pas la date de réception. Gardez l'enveloppe ou le reçu de recommandé.
3. Deux mois pour un bail de 12 mois ou plus, un mois pour un bail plus court ou à durée indéterminée. Pas d'arrondi à la fin du mois sans entente écrite.
4. Trois pièces pour un aîné : l'avis, l'attestation du lieu d'hébergement, le certificat d'une personne autorisée. Aucune exigence d'âge, aucun dossier médical.
5. Admission permanente seulement. Un répit ou une convalescence ne compte pas. Une RPA vers une autre RPA semblable, oui.
6. Pièce manquante : écrivez ce qui manque, ne refusez pas en bloc.
7. Remettez en marché dès que la date de libération est connue. La relocation met fin au bail plus tôt, et c'est la seule partie du délai que vous contrôlez.
8. En RPA, deux lignes sur la facture de sortie : loyer jusqu'à la date d'effet, services jusqu'au jour du départ.
9. HLM : l'article 1995 donne trois mois sans motif, l'article 1974 en donne deux avec les pièces. Le locataire choisit.
10. Décès avant l'avis : on passe aux articles 1938 et 1939, et on ne reprend pas le logement de soi-même.

Le reste de la série : le locataire parti sans avis, un colocataire qui part, l'autre qui reste, le renouvellement de bail et ses avis, le loyer impayé, jour par jour et le coût d'un logement vacant.

Sources

Sources primaires relues le 23 septembre 2026 : les articles 1892, 1898, 1938, 1939, 1974, 1974.1 et 1995 du Code civil du Québec sur LégisQuébec, dans leur version courante ; le Code civil tel qu'il se lisait au 29 novembre 2011 et au 30 novembre 2011, comparés sur LégisQuébec pour dater la réécriture de l'article 1974 (2011, c. 29, art. 6) ; les mentions obligatoires sur la résiliation du bail aux annexes du Règlement sur les formulaires de bail obligatoires ; les résumés de décisions du Tribunal administratif du logement sur la fin et le renouvellement du bail ; la capsule d'Éducaloi « Résilier un bail à cause de sa situation particulière » ; le guide du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec sur les baux en résidences pour personnes âgées. Ce n'est pas un avis juridique. Pour un dossier précis, notamment un handicap ou une admission dont le caractère permanent est discutable, consultez un professionnel du droit.

---

Vous gérez des immeubles et les avis de résiliation, les demandes de visite et les questions de déménagement arrivent dans la même boîte que les plaintes de bruit et les soumissions de déneigement. QuoteChaser accuse réception, classe et relance à votre place, avec la date sur chaque dossier. Voir comment ça marche.