Étude du fonds de prévoyance : la date est le 15 août 2028, pas « quand la loi sortira », et le 5 % n'est plus un objectif

Réponse courte : le règlement d'application de la Loi 16 n'est plus à venir. Le décret 991-2025, qui édicte le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, a été publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025. Les copropriétés déjà établies à cette date ont trois ans et un jour pour obtenir leur première étude du fonds de prévoyance conforme, soit une échéance au 15 août 2028. L'étude porte sur un horizon d'au moins 25 ans, elle doit être produite par un professionnel indépendant habilité, et elle doit être renouvelée au moins tous les cinq ans. Le minimum de 5 % des charges communes n'est pas un objectif atteint : c'est un plancher transitoire, applicable jusqu'à ce que vous ayez l'étude, après quoi c'est la recommandation de l'étude qui gouverne, et elle est presque toujours plus élevée.

Ce texte s'adresse à quelqu'un qui gère des copropriétés pour des syndicats, pas à un copropriétaire qui se demande pourquoi ses charges montent. La différence compte, parce que du côté du gestionnaire, la question n'est pas « est-ce que je dois le faire ». Elle est : combien de syndicats dans mon parc n'ont rien de commencé, combien de conseils pensent encore que l'échéance est théorique, et qu'est-ce que je dois avoir en main à l'assemblée annuelle du printemps 2027 pour que personne ne découvre le problème en 2028.

Une note avant d'aller plus loin. Ce texte n'est pas un avis juridique. Il résume des textes officiels relus le 19 septembre 2026. Le règlement est récent, les interprétations professionnelles bougent encore, et un dossier réel se valide avec le texte publié et avec le professionnel qui signera.

1. La date, et pourquoi deux dates circulent

Le règlement est entré en vigueur le 14 août 2025, soit le quinzième jour suivant sa publication du 30 juillet 2025. La disposition transitoire accorde aux copropriétés déjà établies à cette date un délai de trois ans et un jour pour établir le carnet d'entretien et obtenir la première étude du fonds de prévoyance.

Trois ans et un jour après le 14 août 2025 donne le 15 août 2028. Vous verrez pourtant circuler le 14 août 2028, y compris dans des résumés d'associations sérieuses. L'écart d'une journée vient de la façon de compter le point de départ, pas d'un désaccord sur la règle.

Pratiquement : ne planifiez pas sur la date limite. Un rapport d'étude n'est pas un document qu'on commande le mois précédent. Entre l'appel d'offres, la sélection du professionnel, la visite de l'immeuble, la production et la présentation au conseil, il faut compter plusieurs mois, et la demande va se concentrer au printemps 2028 sur un bassin de professionnels qui n'est pas extensible. Le syndicat qui mandate en 2027 paie le prix normal. Celui qui mandate en juin 2028 paie le prix de l'urgence, s'il trouve quelqu'un.

La date à écrire dans votre calendrier n'est donc pas le 15 août 2028. C'est l'assemblée annuelle de 2027, parce que c'est la dernière assemblée où le budget qui financera l'étude peut être adopté sans pression. Si vos convocations et vos ordres du jour sont déjà serrés, la mécanique des délais d'assemblée est détaillée dans les quatre chiffres qui décident si le vote compte.

2. Ce que l'étude doit produire

L'article 1071 C.c.Q., modifié par la Loi 16, oblige le syndicat à constituer un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme, affecté aux réparations majeures et au remplacement des parties communes, et à faire réaliser une étude de ce fonds.

Le règlement précise la substance. L'étude doit notamment :

• inventorier les composantes des parties communes visées par des réparations majeures ou un remplacement prévisible;
• établir, pour au moins 25 ans, l'année prévue de chaque intervention et son coût estimé;
• tenir compte de l'état réel des composantes, pas d'une durée de vie théorique tirée d'un tableau;
• projeter les sommes à accumuler dans le fonds sur cet horizon;
• recommander la cotisation annuelle au fonds de prévoyance.

Ce dernier point est celui que les conseils sous-estiment. L'étude ne produit pas un diagnostic que le conseil reçoit et classe. Elle produit un chiffre de cotisation, et ce chiffre a un effet direct sur le budget de l'exercice suivant et sur les charges de chaque copropriétaire.

3. Le 5 % : ce qu'il était, ce qu'il devient

Le repère de 5 % des charges communes est le minimum que la plupart des syndicats connaissent et appliquent depuis des années. Il reste applicable à titre transitoire, jusqu'à ce que le syndicat ait obtenu sa première étude conforme.

Après l'étude, la logique s'inverse. La cotisation doit suivre la recommandation de l'étude. Le pourcentage cesse d'être la règle et redevient ce qu'il aurait toujours dû être : un plancher administratif, pas une évaluation des besoins de l'immeuble.

Dans le parc réel, l'écart est rarement mince. Un immeuble de vingt-cinq ans avec une toiture à refaire, des fenêtres d'origine, un stationnement souterrain et une membrane de dalle en fin de vie ne se finance pas avec 5 % des charges communes. C'est précisément ce que la réforme cherche à corriger : le fonds sous-capitalisé, découvert au moment où la toiture coule, puis rattrapé par une cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars par fraction.

Ce que ça veut dire pour un gestionnaire : l'étude n'est pas un exercice documentaire. Elle va, dans une bonne partie de votre parc, produire une hausse de cotisation qu'il faudra annoncer, expliquer et défendre en assemblée. Le travail politique est plus lourd que le travail technique, et il ne se fait pas la semaine de l'assemblée.

4. Qui peut signer l'étude

Le professionnel doit être indépendant du syndicat et compétent pour les composantes évaluées. Les catégories retenues pour l'étude du fonds de prévoyance sont :

• ingénieur;
• architecte;
• évaluateur agréé;
• technologue professionnel;
• comptable professionnel agréé (CPA).

Deux réflexes utiles. D'abord, l'indépendance n'est pas une formalité : l'entrepreneur qui a refait votre toiture l'an dernier et qui propose « de vous faire l'étude en même temps » est exactement le mandat à ne pas donner. Ensuite, la compétence s'apprécie selon les composantes examinées. Un immeuble avec un garage souterrain, une piscine et une membrane de toiture complexe n'est pas le même mandat qu'un bloc de huit unités sur dalle.

Le carnet d'entretien, lui, obéit à une liste légèrement différente et à une fréquence de révision différente. C'est un document distinct de l'étude, produit selon ses propres règles, et il est traité dans le carnet d'entretien : l'autre obligation du 15 août 2028.

5. La règle des cinq ans, et les documents déjà produits

Après la première étude, le syndicat doit en obtenir une nouvelle au moins tous les cinq ans. Ce n'est pas une relecture administrative : c'est une nouvelle étude, qui tient compte des travaux réalisés entre-temps, de l'état actuel des composantes et de l'évolution des coûts. Un fonds calibré en 2028 sur des coûts de 2027 et jamais revu est un fonds qui redevient insuffisant.

Pour les syndicats qui avaient déjà fait produire quelque chose : une étude du fonds de prévoyance ou un carnet réalisé dans les deux années précédant le 14 août 2025 peut être reconnu pendant cinq ans, à condition de satisfaire aux exigences du règlement, notamment quant au contenu et à l'indépendance du professionnel.

Attention au piège. « Nous avons une étude de 2024 » n'est pas une réponse tant que quelqu'un n'a pas comparé son contenu aux exigences réglementaires. Une étude produite avant le règlement a été faite selon les pratiques de l'époque, qui n'imposaient pas nécessairement l'horizon de 25 ans, le niveau de détail par composante, ni la même exigence d'indépendance. Faites cette vérification maintenant, sur les dossiers concernés, pendant qu'il reste du temps pour corriger. La découvrir non conforme en 2028 vous laisse sans marge.

6. Le calendrier de gestionnaire, par syndicat

Ce qui suit se monte une fois, se remplit en quelques minutes par dossier, et se lit en un coup d'œil devant un conseil.

Une ligne par syndicat, avec cinq colonnes :

1. Étude existante : oui / non / date de production.
2. Si oui, produite dans les deux ans avant le 14 août 2025 ? (oui = candidate à la reconnaissance de cinq ans)
3. Conformité vérifiée : par qui, quand, verdict.
4. Budget d'étude adopté : à quelle assemblée.
5. Professionnel mandaté : nom, date de mandat, date de livraison prévue.

Trois rappels par dossier :

• Automne 2026 : inscrire le point « étude du fonds de prévoyance » à l'ordre du jour de la prochaine assemblée annuelle, avec une estimation de coût.
• Printemps 2027 : mandat signé, ou explication écrite au conseil de la raison du report.
• Automne 2027 : étude reçue, cotisation recommandée intégrée au projet de budget.

Un syndicat qui suit ce calendrier arrive à l'échéance avec une étude, un budget voté et zéro urgence. Un syndicat qui attend arrive en juin 2028 avec un conseil qui découvre à la fois l'obligation, le coût de l'étude et la hausse de cotisation qu'elle recommande : trois mauvaises nouvelles dans la même réunion.

7. Ce que ça change dans votre boîte courriel

Le sujet a l'air purement technique. En pratique, il arrive chez vous sous forme de messages, et c'est là qu'il coûte du temps.

Dès qu'un conseil apprend l'existence de l'échéance, vous recevez la même série de questions dans tous vos immeubles : est-ce que ça s'applique à nous, combien ça coûte, est-ce qu'on peut le faire nous-mêmes, est-ce que notre vieux rapport compte, pourquoi les charges augmentent. Ajoutez les courtiers et les notaires qui, à chaque vente, demandent si l'étude existe, la même mécanique de demande à date fixe que l'attestation du syndicat et son délai de quinze jours.

Ces questions ont toutes la même réponse d'un immeuble à l'autre, à trois variables près. C'est exactement le genre de volume qui se règle avec deux modèles écrits une fois (un pour les conseils, un pour les professionnels du transfert) plutôt qu'avec vingt réponses rédigées à la main entre deux visites.

Et gardez en tête la conséquence financière du silence : un fonds sous-capitalisé se rattrape en cotisation spéciale, et une cotisation spéciale impayée devient un dossier de recouvrement avec ses propres horloges, décrites dans charges communes impayées : les recours du syndicat.

8. Les erreurs qu'on voit le plus souvent

« C'est reporté. » Non. Le règlement est en vigueur depuis le 14 août 2025. Ce qui est reporté, c'est l'échéance de conformité des copropriétés existantes, à trois ans et un jour.

« On a 5 %, on est corrects. » Le 5 % est le plancher transitoire d'avant l'étude. Après, c'est l'étude qui fixe la cotisation.

« L'étude, c'est le carnet. » Deux documents, deux régimes, deux listes de professionnels, deux fréquences de révision. Les deux sont dus à la même échéance.

« Notre immeuble est neuf, on n'est pas visés. » Les copropriétés établies après l'entrée en vigueur sont visées aussi, par une mécanique différente impliquant le promoteur et l'assemblée de l'article 1104 C.c.Q. Neuf ne veut pas dire exempté.

« On est huit unités, on a dix ans. » L'exception de révision décennale vise la révision du carnet d'entretien dans certains petits immeubles, pas la date de la première étude, ni le renouvellement quinquennal de l'étude.

Sources

• Décret 991-2025, Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025, en vigueur le 14 août 2025.
• Code civil du Québec, arts. 1071, 1071.1, 1072, 1104, texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec.
• Gouvernement du Québec, page « Mesures visant les copropriétés » (quebec.ca) : délai de trois ans et un jour, horizon de 25 ans, fréquences de révision.
• RGCQ, résumés du règlement d'application de la Loi 16 : professions habilitées, reconnaissance des documents produits dans les deux années précédant l'entrée en vigueur.

Sources relues le 19 septembre 2026. Cette page explique l'état du droit à cette date et ne remplace pas un avis juridique ni l'opinion du professionnel qui signera l'étude.

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