Exiger une assurance du locataire au Québec : la clause est valide, mais l'ajouter en cours de bail peut devenir une hausse de loyer déguisée

Réponse courte : oui, un locateur peut exiger que le locataire maintienne une assurance responsabilité civile, et il peut en demander une preuve, si l'obligation est claire et prévue au bail dès la signature. Non, il ne peut pas l'ajouter unilatéralement en cours de bail via une modification du règlement de l'immeuble : le Tribunal administratif du logement a déjà traité un tel ajout comme une augmentation de loyer déguisée. Non, l'absence de certificat ne permet pas de résilier le bail soi-même : le TAL peut ordonner au locataire de souscrire l'assurance et d'en fournir la preuve, et la résiliation est une mesure distincte, plus grave, qui se demande au Tribunal et se prouve.

Ce texte s'adresse à quelqu'un qui gère des logements, pas à un locataire qui cherche à savoir s'il doit s'assurer. La question utile est : quelle clause écrire, à quel moment, et quoi faire quand le locataire ne fournit jamais l'attestation.

Ce texte n'est pas un avis juridique. Il résume des textes officiels et des résumés de décisions publiés par le TAL, relus le 19 septembre 2026.

1. Pourquoi le locateur veut cette clause

Deux raisons, et il vaut la peine de savoir laquelle vous motive, parce qu'elles n'appellent pas la même rédaction.

La responsabilité civile du locataire. Si un dégât d'eau parti de son lave-vaisselle atteint deux logements du dessous, c'est sa responsabilité civile qui répond, si elle est engagée. Sans assurance, il n'y a personne de solvable en face, et le locateur ou son assureur absorbe.

Ses propres biens et son relogement. Meubles, effets personnels, frais de subsistance additionnels. Ça ne protège pas le locateur; ça protège le locataire, et ça évite surtout la conversation pénible où un sinistré découvre qu'il n'a rien.

Ces deux volets n'ont pas le même statut juridique. Le locateur a un intérêt légitime et défendable à exiger la responsabilité civile. Il est beaucoup plus difficile de justifier d'imposer au locataire d'assurer ses propres meubles, dont le locateur n'est pas propriétaire et dont la perte ne le touche pas. Une clause bien faite exige la responsabilité civile et se contente de recommander le reste.

2. La clause qui tient

Une clause d'assurance est valide si elle :

• est claire et compréhensible;
• est connue du locataire avant la conclusion du bail;
• précise raisonnablement l'obligation : maintenir une assurance responsabilité civile pendant la durée du bail, avec un montant de couverture;
• ne transforme pas l'assurance en frais additionnel ni en augmentation déguisée du loyer;
• ne dégage pas le locateur de ses propres obligations d'entretien, de sécurité, de réparation ou de délivrance d'un logement en bon état d'habitabilité.

Une formulation défendable ressemble à ceci :

Le locataire doit souscrire et maintenir en vigueur, pendant toute la durée du bail et de ses reconductions, une assurance responsabilité civile d'un montant minimal de ______ $, et en fournir une attestation au locateur sur demande raisonnable.

Trois précisions sur la rédaction.

Le montant. Il doit avoir un rapport avec le risque réel. Un million de dollars en responsabilité civile est une couverture courante et peu coûteuse dans une police habitation standard; exiger un montant démesuré sans justification ouvre la porte au reproche d'abus.

« Sur demande raisonnable. » C'est ce qui vous évite une clause qui, appliquée à la lettre, autorise à réclamer un certificat tous les mois. Une demande à la signature et une par période de bail est raisonnable; dix par année ne l'est pas.

L'emplacement. La clause va dans l'espace prévu du formulaire de bail obligatoire, ou dans une annexe. L'annexe doit être remise au locataire avant ou au moment de la signature, identifiée comme faisant partie du bail, idéalement signée ou paraphée, et ne peut ni contredire le formulaire obligatoire ni ajouter des frais interdits. Une clause écrite dans une annexe n'est pas valide parce qu'elle est dans une annexe.

3. Le piège : l'ajouter en cours de bail

C'est ici que les gestionnaires se font prendre, et souvent de bonne foi.

Le réflexe naturel, quand on reprend un parc où personne n'était assuré, est de modifier le règlement de l'immeuble pour y ajouter l'obligation d'assurance, puis de le diffuser à tous les locataires. C'est rapide, c'est uniforme, et c'est précisément ce que le TAL a déjà analysé comme une augmentation de loyer déguisée : on impose en cours de bail une nouvelle obligation financière qui n'existait pas à la signature.

La voie correcte est plus lente et sûre :

• Pour les nouveaux baux : la clause s'ajoute dès la signature. Elle s'applique intégralement.
• Pour les baux en cours : l'obligation nouvelle passe par le mécanisme de modification des conditions du bail au moment de la reconduction, avec l'avis et les délais applicables, pas par une circulaire au milieu d'un terme.
• Entre-temps : rien n'empêche d'informer, d'expliquer et de recommander. Une lettre qui explique pourquoi l'assurance protège le locataire et qui donne des ordres de grandeur de prime obtient souvent plus de souscriptions qu'une clause imposée.

4. Peut-on refuser de louer à quelqu'un qui n'a pas d'assurance ?

Avant la signature, le locateur peut choisir un candidat qui accepte une condition légale, objective et annoncée à tous. Une exigence d'assurance responsabilité civile en fait partie.

Ce qui rend un refus risqué :

• inventer la condition après avoir choisi le candidat;
• exiger une prime ou un dépôt additionnel au titre de l'assurance : le régime des sommes exigibles à la signature est strict, et le dépôt de garantie est interdit au Québec;
• refuser pour un motif protégé par la Charte des droits et libertés de la personne, l'assurance servant de prétexte;
• présenter l'assurance comme obligatoire alors qu'aucun document contractuel ne la prévoit.

Le test pratique : est-ce que la même exigence a été posée, par écrit, à tous les candidats de ce logement ? Si oui, le refus est défendable. Si elle apparaît dans un seul dossier, elle ressemble à un prétexte. Le reste du filtrage des candidatures (ce qui se demande, ce qui ne se demande pas) est couvert dans comment filtrer un locataire au Québec.

5. Le locataire ne fournit pas l'attestation. Ensuite ?

L'absence de certificat ne permet pas de résilier le bail de votre propre chef. Vous ne pouvez ni reprendre le logement, ni changer les serrures, ni déclarer le bail résilié.

La séquence réaliste :

1. Vérifier que l'obligation est valide et qu'elle figure bien au bail signé.
2. Écrire, en demandant l'attestation dans un délai raisonnable, avec la citation exacte de la clause.
3. Distinguer le retard administratif du défaut réel. Un locataire assuré qui n'a pas envoyé son papier n'est pas un locataire sans assurance. C'est une nuance que le Tribunal fait, et elle décide souvent du dossier.
4. Relancer une fois, par écrit, avec date.
5. Demander au TAL l'ordonnance appropriée. Le Tribunal peut ordonner au locataire de contracter une assurance responsabilité et d'en fournir la preuve : c'est le remède naturel, et il est nettement plus accessible que la résiliation.
6. La résiliation demeure possible, mais exige de démontrer un manquement réel, sérieux ou répété, malgré les avis. Une omission temporaire de fournir un document n'y mènera pas; une absence persistante d'assurance malgré une ordonnance change la donne.

Notez le renversement utile : l'ordonnance de souscrire est un objectif atteignable qui règle le problème, la résiliation est un objectif difficile qui ne le règle pas. Dans la très grande majorité des dossiers, ce que vous voulez, c'est un locataire assuré, pas un logement vide, dont le coût réel se mesure en semaines.

6. Les clauses qui sont nulles ou sans effet

L'article 1901 C.c.Q. vise les stipulations abusives : obligations excessives, déraisonnables ou disproportionnées imposées au locataire. L'article 1893 C.c.Q. rend sans effet les stipulations qui dérogent aux règles impératives du bail d'habitation ou imposent une renonciation interdite.

Sont contestables, voire nulles, selon les circonstances :

• une couverture démesurée, sans rapport avec le risque;
• une clause qui oblige le locataire à assurer les biens du locateur;
• une clause qui rend le locataire responsable de tout dommage, même sans faute;
• une clause qui exonère le locateur de ses obligations d'entretien, de sécurité ou de réparation;
• une clause qui permet au locateur de résilier immédiatement sans avis ni recours au TAL;
• une obligation ajoutée unilatéralement après la signature et qui entraîne une augmentation déguisée;
• une clause imposant de payer une prime au locateur ou à un assureur qu'il choisit, sans justification;
• des demandes de preuve répétées de façon abusive ou des inspections intrusives : l'accès au logement reste encadré, avec l'avis de 24 heures et la plage horaire.

Trois catégories à garder en tête : clause valide (responsabilité civile raisonnable, prévue dès le départ, preuve sur demande), clause contestable (obligation disproportionnée, ajoutée en cours de bail, utilisée comme frais indirect), clause nulle (renonciation à un droit impératif, exonération illégale, pouvoir unilatéral incompatible avec le Code civil).

7. Ce que l'assurance ne fait pas : l'article 1862

Point crucial, régulièrement inversé dans les discussions de gestionnaires.

L'article 1862 C.c.Q. prévoit que le locataire répond du préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, sauf s'il prouve que les pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l'accès. Pour un immeuble, il n'est toutefois tenu des dommages résultant d'un incendie que si le locateur prouve que l'incendie est dû à sa faute ou à celle de ces personnes.

Deux conséquences.

L'assurance ne crée pas la responsabilité. Elle couvre une responsabilité qui doit d'abord exister juridiquement. Le fait qu'un locataire soit assuré ne prouve rien contre lui, et une clause de bail ne peut pas remplacer la preuve que l'article 1862 exige.

Le recours subrogatoire n'est pas automatique. Après avoir indemnisé, l'assureur du locateur peut être subrogé et poursuivre le responsable, mais seulement dans la mesure où le locateur aurait pu réclamer lui-même. L'assureur doit démontrer le dommage, le paiement de l'indemnité et la responsabilité du locataire. Une police d'assurance du locateur ne rend pas le locataire responsable d'un incendie ou d'un dégât d'eau par le seul effet de son existence. La question du « qui paie » dans un sinistre en logement loué est détaillée dans dégât d'eau dans un logement loué.

8. Le montage de gestionnaire

Le sujet paraît juridique, mais l'exécution est administrative et c'est là que le parc dérape : des clauses valides dans les baux, et aucune attestation au dossier.

Un champ par bail, avec trois valeurs : assurance exigée (oui/non, selon que le bail la prévoit) · attestation reçue (date) · date d'expiration de la police.

Un rappel automatique 30 jours avant l'expiration de chaque police. C'est le seul mécanisme qui empêche un parc de se retrouver, deux ans après la signature, avec cent baux exigeant une assurance et douze attestations valides.

Deux modèles écrits une fois : la demande d'attestation initiale, et la relance après échéance. Les deux citent la clause exacte et fixent un délai.

Une règle uniforme, écrite. L'exigence s'applique à tous les nouveaux baux, sans exception pour le locataire de longue date ou le beau-frère du propriétaire. Une application inégale est le premier argument d'une contestation.

Vous remarquerez que trois de ces quatre éléments sont des rappels et des réponses, pas des décisions juridiques. C'est le motif récurrent de la gestion immobilière : ce qui coûte de l'argent, c'est rarement une mauvaise décision, c'est une relance qui n'a jamais été envoyée.

Sources

• Code civil du Québec, arts. 1854, 1862, 1893, 1901, texte officiel de l'Éditeur officiel du Québec.
• Tribunal administratif du logement, page « Conditions du bail » et résumés de décisions : validité d'une clause exigeant une assurance responsabilité, ordonnance de souscrire et de fournir la preuve, ajout d'une obligation d'assurance au règlement de l'immeuble qualifié d'augmentation de loyer déguisée.
• Charte des droits et libertés de la personne, RLRQ c. C-12, motifs de discrimination interdits en matière de logement.

Sources relues le 19 septembre 2026. Cette page ne remplace pas un avis juridique; la rédaction d'une clause destinée à un parc entier mérite une révision par un professionnel.

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